（2017）黔27民终818号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-09-04
案件名称
李元春、黔南天泓物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李元春,黔南天泓物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终818号上诉人（原审被告）：李元春，女，1982年1月10日出生，汉族，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告）：黔南天泓物业管理有限责任公司，住所地：贵州省都匀经济开发区飞燕路8号。法定代表人：周亮，系该公司经理。上诉人李元春因与被上诉人黔南天泓物业管理有限责任公司（以下简称天泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2016）黔2701民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李元春上诉请求，驳回天泓物业公司的诉求；一、二审诉讼费由天泓物业公司承担。事实与理由：1、天泓物业公司不能提供与合同约定相符的物业服务，违约责任在先。本人与其他业主多次向天泓物业公司反映，要求其采取措施加以改进。天泓物业公司不但没有采取改进措施，而且变本加厉，如擅自将本小区另一出口封闭，如未征求小区所有业主同意，允许在小区内开办幼儿园，允许幼儿园私自改建。天泓物业公司的所作所为不是一审判决书所说的“服务管理水平仍有进一步提高”的问题，而是明显的违约行为。2、天泓物业公司主张的逾期违约金1550元诉求缺乏法律依据。双方签订的物业合同只是规定业主违约需要支付违约金，而对天泓物业公司没有作相对应的规定。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，《前期物业管理服务协议》中存在的加重业主责任，故请求法院认定对免除天泓物业公司责任的条款为无效条款。另外，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，即便业主拖欠物业费，存在违约事实，天泓物业公司也应当采取适当措施，即改进服务防止损失的扩大，而天泓物业公司没有明显的改进服务，可以视为没有采取适当措施致使损失扩大，因此天泓物业公司无权要求业主赔偿扩大的损失，故一审法院支持天泓物业公司的违约金诉请是违反《中华人民共和国合同法》规定的。天泓物业公司未提出答辩意见。天泓物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李元春支付2010年1月1日至2016年6月30日物业管理费5171.4元；2、判令李元春支付逾期违约金1550元；3、案件受理费由李元春承担。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，天泓物业公司依法具备物业管理资质，其与贵州省福海房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不仅对天泓物业公司具有约束力，对业主李元春也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务；天泓物业公司作为物业管理服务企业，虽提供了物业服务，但从李元春提交的小区环境照片证据可以看出，天泓物业公司对该小区的实际管理服务水平仍有进一步提高的空间，故应适当减少李元春支付物业服务费的义务，但是在一个小区内，如果每户均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事项进行更有效、合理的处理；对李元春提出的房屋墙面和天花板漏水得不到解决及小区内设幼儿园对业主出行、休息造成影响的辩解意见属另外的法律关系，李元春可另行起诉；天泓物业公司依合同约定要求李元春支付逾期违约金1550元，符合法律规定，放弃部分金额系天泓物业公司对自身权利的处分，本院予以支持。综合以上因素，一审法院酌定李元春按合同约定物业服务费的90%向天泓物业公司交纳物业管理服务费，李元春应当支付2010年1月1日至2016年6月30日期间78个月的物业管理服务费4651.45元（0.4元/月/㎡×165.65㎡×78个月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第三十二条、第四十一条之规定，判决：李元春于本判决生效之日起十日内向天泓物业公司交纳物业服务费4651.45元，逾期违约金1550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天泓物业公司负担5元，李元春负担20元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明如下事实：李元春系小围寨海新花园2栋6单元701号业主，房产面积为165.65平方米。2008年6月4日，天泓物业公司与小围寨海新花园的建设单位贵州省福海房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，依据该协议，天泓物业公司对李元春所在的小围寨海新花园小区实施了的物业管理服务。根据合同，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每月每平方米0.5元（实际按每月每平方米0.4元收取），并约定物业服务费按月交纳，业主未能按时足额交纳物业服务费的按每日千分之三标准支付违约金。李元春自2010年1月1日至2016年6月30日共拖欠物业服务费5171.4元。天泓物业公司多次向李元春催交，李元春都未交纳。本院认为，双方当事人对天泓物业公司与小围寨海新花园的建设单位贵州省福海房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、天泓物业公司对小围寨海新花园进行物业管理以及李元春未缴纳2010年1月1日至2016年6月30日期间的物管费的事实未提出异议，本院予以确认。针对李元春的上诉主张，本案的争议焦点是：李元春是否应该支付天泓物业公司的物管费及逾期的违约金。关于李元春提出因天泓物业公司对该小区管理不善，其就不能缴纳物业管理费和支付逾期违约金的问题。一审时，李元春没有就天泓物业公司管理不善的责任问题提出明确的反诉，李元春就该问题可另行起诉。《前期物业管理服务协议》的第三十条已对天泓物业公司管理服务的责任问题作相对应的规定，且李元春在一审中就该协议对全体业主具有约束力表示认可，李元春的主张不能对抗《前期物业管理服务协议》的相关规定，另外，一审法院也因天泓物业公司管理不善的问题酌情减轻李元春10%的物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》第六条和第三十一条的规定，李元春应该向天泓物业公司缴纳相应的物业管理费和支付逾期违约金。故李元春的主张本院不予支持。综上，李元春的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实较为清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李元春负担。本判决为终审判决。审判长 李颖敏审判员 王 军审判员 蔡云飞二〇一七年六月十四日书记员 王 玮 来源：百度“”