（2016）甘0102民初3178号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2018-05-31

案件名称

甘肃某公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

兰州市城关区人民法院

所属地区

兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

甘肃某公司,冯某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

甘肃省兰州市城关区人民法院民事判决书（2016）甘0102民初3178号原告（反诉被告）：甘肃某公司。法定代表人：李毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：惠某。被告（反诉原告）冯某。委托诉讼代理人：高录林。委托诉讼代理人：赵飞洋。被告（反诉原告）冯某。委托诉讼代理人：高录林。委托诉讼代理人：赵飞洋。原告甘肃某公司（以下简称：华润万家公司）与被告冯某、冯某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，被告冯某、冯某在举证期限内以原告违约为由提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本院将本案裁定转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告华润万家公司的委托诉讼代理人惠某、王某及被告冯某、冯某共同的委托诉讼代理人高录林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润万家公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的租金、营业员管理费共101656.25元（暂计算至2016年3月31日）；2、判令被告向原告支付违约金30496.88元（应计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月18日，原、被告经友好协商签订《场地租赁合同》，约定被告承租原告位于兰州市城关区临夏路375号兰州临夏路店五层招商区位置编号为5007、计租面积为165平方米的场地经营餐饮。租赁期限自2014年9月12日至2016年12月31日止，租金标准为每月12375元，自2016年1月1日起每年调整一次，在上年基础上递增5%；营业员管理费每人每月50元，营业员不少于2名。合同签订后，原告按约交付租赁场地，被告自2014年8月入场装修，随后进行经营。自2015年8月起，被告未向原告交纳任何费用，截止2016年3月31日，被告共拖欠租金、营业员管理费共计101656.25元。经原告多次催要，被告拒付，故原告诉讼来院。在诉讼过程中，原告申请将其诉讼请求变更为：1、判令被告冯某支付租金、营业员管理费共101656.25元（暂计算至2016年3月31日），被告冯某在场地占用费、营业员管理费范围内承担连带支付责任；2、判令被告冯某支付违约金30496.88元（应计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告冯某、冯某共同辩称，首先，二被告系涉案房屋的共同承租人，也是城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店的实际经营者，二者应当共同承担责任。其次，本案被告自2015年8月以后未向原告支付租金是因为原告未能给被告提供符合经营条件的房屋，也没有解决相应的赔偿问题，因此被告未交付租金并非被告违约，而是原告违约，被告行使的是先履行抗辩权。第三，原告起诉的拖欠租金的数额及营业员管理费数额有误，自2016年1月1日起，原告已经取消了营业员管理费，因此该费用不应当再收取。最后，被告曾向原告支付履约保证金4万元，该费用应当在租金中予以抵扣。针对原告华润万家公司的起诉，被告冯某、冯某提出反诉请求：1、判令原告赔偿因违约给其造成的损失208442.6元（其中员工工资82395元、经营损失126047.6元）。事实和理由：2014年7月18日，原、被告签订《场地租赁合同》，被告承租原告位于兰州市城关区临夏路375号兰州临夏路店五层位置编号为5007的场地用于餐饮经营。因原告在招商时称商场五层在2014年9月12日正式开业，故《场地租赁合同》要求被告应当在2014年8月31日前装修完毕，否则要交纳每日1000元的违约金。合同签订后，被告即投入资金对场地进行了装修，并于2014年9月10日前完成了招聘员工、购置设备及材料等准备工作。但原告却迟迟未给被告经营的场地接通天然气，导致被告因不具备经营条件而无法营业、人员停工、设备闲置。后经被告及其他商户多次催促，原告于2014年12月初才接通天然气并于2014年12月5日开业。被告开业后，多次与原告协商未按期开业的损失赔偿事宜，但双方一直协商未果；加之原告开业时间拖延导致商户丧失了最佳经营时机，给被告造成了经营利润损失及员工工资损失，故被告提起反诉。原告华润万家公司针对被告冯某、冯某提出的反诉辩称，第一、被告冯某并非合同的签订主体，不是合同承租人，无权提起反诉，更无权要求原告承担任何责任，被告冯某的诉讼主体确定错误。《场地租赁合同》是原告与被告冯某签订，被告冯某、冯某之间的关系，原告并不清楚，且二者从法律主体、法律关系上讲均属于独立主体，二者不能混同。第二、被告的各项反诉请求无事实和法律依据。首先，原告从未向承租人承诺过具体开业时间，原告作为出租人，并无保证开业时间的义务，而具体开业时间与承租人的装修情况、开业的准备情况等多因素有关，并非原告单方决定。原告已给出租人预留了足够的装修时间和准备时间，在装修期满后不久开业，属于合理期间。且实际租赁过程中，原告已将约定计租日期调整为实际开业日期，开业之前属于免租状态。其次，被告主张的损失并不存在，其核算金额均为单方核算，没有任何依据。被告冯某或者被告冯某作为市场主体、经营者，需自行承担经营风险。此外，原告的计租日期是以被告实际开业经营时间为准的，这是出租人给予承租人的最大优惠力度，被告对于场地的租赁和使用实际上并不存在迟延问题，更不存在任何损失。最后，被告冯某、冯某作为两个独立的法律主体，却就同一诉讼标的要求原告承担责任，不符合法律规定，被告主张的损失到底是冯某的损失还是冯某的损失，应当依法查明。而原告作为出租人，已经履行了合同约定的义务，任何一个出租人都没有义务保障承租人的开业时间，更无义务保障承租人的经营业绩。第三、根据合同法规定，原告作为出租人，按照合同约定收取租金符合法律规定和合同约定，而被告冯某作为承租人，长期使用房屋却不交纳租金，已经构成违约，理应承担支付租金、违约金等责任。而被告冯某作为场地实际占用人，应在场地占用费的范围内承担连带支付责任。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：位于兰州市城关区临夏路375号公交枢纽商住楼5层的营业面积系原告开办华润万家生活超市临夏路店时整体承租而来，原告以大型餐饮整体对外招商。2014年7月18日，原告（甲方）与被告冯某（乙方）签订《场地租赁合同》及相关附件，由被告冯某从原告处承租位于兰州市城关区临夏路375号兰州临夏路店五层招商区，位置编号5007，计租面积为165平方米的场地用于经营幸福时光（原汤压锅菜）。双方在合同中约定：乙方承租场地的期限自2014年9月12日至2016年12月31日；场地租赁费标准为每月12375元（需折算每天的场地租赁费标准时应按照每月30天折算），租赁期内，场地租赁费自2016年1月1日起每一年调整一次，每次在上年基础上递增5%；乙方为了推销商品，可派遣具有专业知识的营业员不少于两名，代表其进行销售管理和联络工作，乙方应就其所指派的每一名营业员向甲方支付管理费，每月50元/人；乙方于合同签订后7日内，一次性支付甲方履约保证金4万元，合同期间，乙方如有不服从甲方管理或者未经甲方同意超范围经营及超面积经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除合同并扣留全部履约保证金作为违约金；如乙方自行装修经营场地，则应于2014年8月31日前完成设计及装修工程，如乙方未按期完成，则甲方有权按照每日人民币1000元的标准要求乙方支付违约金；场地租赁费以人民币结算，每三个公历月结算一次，第一次场地租赁费的结算时间为2014年8月20日，以后乙方应在每个结算公历月的前25天结算场地租赁费；场地租赁费以外其他费用均以人民币结算，结算周期为月结；乙方逾期交付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告将场地交付被告进行装修，被告冯某亦向原告支付了场地租赁费及履约保证金。2014年9月初场地装修完毕后，被告冯某与冯某招聘后厨、服务员等员工并购置设备后准备开业经营幸福时光原汤压锅菜。但因该楼5层整体招商、天然气安装等环节出现问题，原告招商的5层大型餐饮区未能按照原告预定的时间于2014年9月中旬开业。直至2014年12月5日，临夏路375号5层大型餐饮区开始试营业，二被告办理了名称为”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”的个体工商户营业执照，并以被告冯某作为经营者共同开展经营。因二被告认为原告延迟开业给其造成了损失，加之经营状况一直不佳，自2015年8月1日起，二被告再未向原告支付场地租赁费及营业员管理费，经原告多次催要，二被告仍未支付，双方酿成纠纷。另查明，在诉讼过程中，二被告经营的”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”已停业。再查明，经被告申请，本院委托甘肃天德资产评估事务所对被告2014年9月12日至2014年12月5日期间的经营利润损失进行了评估。评估报告作出后，原、被告均提出异议，甘肃天德资产评估事务所又对相关异议内容进行了答复，根据该评估报告，被告经营的”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”2014年9月12日至2014年12月5日的经营利润损失为74350元（取整数额为7.44万元）。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告冯某签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力。现二被告均认可其自2015年8月1日起再未向原告支付租金等费用，原告作为出租人，其有权要求承租人支付拖欠的租金及营业员管理费。但对于租金及营业员管理费的数额，虽然《场地租赁合同》中对于租金及营业员管理费的收取标准有明确约定，原告也提交了其催收2016年1月1日至2016年1月31日租金及营业员管理费的《收款通知单》，但原告认可该通知单中的商户签名并非被告冯某所签，且根据被告提供的原告向其发出的《收款通知单》记载，原告要求被告交纳的2016年1月1日至2016年1月31日租金仍为12375元、营业员管理费为0元，该通知单应当视为双方对2016年1月1日后租金及营业员管理费收取标准进行了变更，因此被告冯某应当支付的2015年8月1日至2016年3月31日租金为99000元（12375×8=99000），营业员管理费为500元（50×2×5=500）。关于二被告主张其支付的4万元保证金应当抵扣租金的主张，根据《场地租赁合同》约定，合同期间，被告如有不服从原告管理或者未经原告同意超范围经营及超面积经营等违反本合同约定的行为时，被告有权提前解除合同并扣留全部履约保证金作为违约金，现被告未按合同约定时间及期限支付场地租金及营业员管理费，其行为已经违反了合同约定，故被告支付的4万元履约保证金不应在租金中予以抵扣，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告冯某在欠付的场地使用费、营业员管理费范围内承担连带责任的问题，则需要分析被告冯某在租赁合同关系中的地位问题。虽然被告冯某并未在《场地租赁合同》中签字，但二被告均认可该承租场地由被告冯某与冯某共同经营，且《场地租赁合同》约定的经营项目是幸福时光（原汤压锅菜），而”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”个体工商户营业执照上登记的经营者即被告冯某，原告在庭审中又认可该营业执照一直在店内悬挂，其作为出租人，应当知道出租场地由二被告共同经营的事实，故被告冯某作为场地的实际使用人之一，其应当与被告冯某共同承担《场地租赁合同》约定的义务，亦有权向原告主张其经营者的相关权利。因此被告冯某应当与被告冯某共同承担向原告支付租金及营业员管理费的义务。对于原告主张被告冯某支付违约金30496.88元的诉讼请求，虽然被告拖欠租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金，但根据我国合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，二被告以原告主张的违约金明显高于造成的损失为由，要求本院予以调整。而二被告支付的履约保证金已因其逾期交付租金的违约行为作为违约金未予抵扣租金，故本院考虑原告的实际损失、被告违约的原因、合同的履行情况以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金不再予以支持。关于被告辩称其逾期支付租金是行使先履行抗辩权的主张，被告认为原告未向其提供符合承租条件的房屋属于违约。本院认为，《场地租赁合同》签订后原告已经将承租场地提供给了被告进行装修，而合同中并未约定承租场地必须接通天然气等条件，且合同约定的承租期限并不必然是经营场所的开业期限，故被告以先履行抗辩权为由拒付租金不符合法律规定，本院对此不予采纳。关于被告反诉要求原告赔偿其损失208442.6元的反诉请求，被告认为合同约定的开业时间为2014年9月12日，但实际开业时间为2014年12月5日，原告延迟开业导致被告产生了人员工资损失82395元、经营利润损失126047.6元。如前所述，虽然合同约定的2014年9月12日并非原告确定的开业期限，但原告在其商场电梯处安置的通知明确写明”5F大型餐饮9月中旬开业，敬请期待”，该通知对于商户及消费者而言，均属于对五楼餐饮区域开业时间的承诺，因此被告有理由相信其承租经营的餐饮也应当于2014年9月中旬开业，故其在前期为开业所作的购置设备、招聘员工等行为符合交易习惯。而原告却因5层整体招商、天然气安装等环节出现问题，未能于2014年9月中旬开业，故原告的行为亦构成违约，延迟开业期间被告的员工工资损失及经营利润损失应当由原告承担。对于被告主张的人员工资，被告提供的员工工资表及证人证言能够证明被告2014年9月起即雇佣员工准备经营并向员工发放了2014年9月12日至2014年11月30日期间工资的事实，本院对该证据予以确认。关于原告认为被告提供的证人证言已超过举证期限不应予以采信的问题，因该证人证言与本案被告主张的员工工资损失有关，为避免当事人诉累，本院对该证据予以采纳，但对被告逾期举证的行为予以训诫。根据该员工工资表及证人证言，除被告冯某外，”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”另雇佣员工9人，除洗碗工工资为1900元/月、面点师工资为2200元/月外，其余员工如收银员、厨师长的工资均为2500元/月，该工资标准与2014年甘肃省各行业年平均工资标准基本相符，故本院对该工资标准予以确认。对于被告冯某的工资部分，因被告冯某、冯某均认可”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”系二人共同经营，被告冯某作为共同经营者，相关收益、损失都与其有重大关系，其不应再作为员工主张工资损失，故本院对被告冯某的工资损失部分不予采纳。同时，被告还提出延迟开业期间工资损失包括每月员工的食宿费用，但其未提供相关证据对该主张予以佐证，故本院对该部分损失不予支持。综上，2014年9月12日至2014年12月5日延迟开业期间，原告应当向被告赔偿的员工工资损失共计为57594元[（2500×7+2200+1900）×2+1666×7+1466+1266=57594]。对于被告主张的逾期利润损失，根据甘肃天德资产评估事务所的评估报告，被告经营的”城关区临夏路华润万家幸福时光原汤压锅菜店”2014年9月12日至2014年12月5日的经营利润损失为74350元（取整数额为7.44万元）。由于该经营利润损失系甘肃天德资产评估事务所根据被告提供的2014年12月5日至2015年12月31日会计报表所作，而该会计报表未经审计；同时经营利润损失并非原告单方延迟开业造成的，它与经营方式、客流量、经营成本等经营风险均有重要关系，且原告在延迟开业后，已经将被告交纳的2014年9月12日至2014年12月5日期间的租金进行了折抵，并对被告2016年1月1日以后的场地租金及营业员管理费等费用进行了减少，因此本院综合合同的履行情况及商场实际经营状况等因素，酌定原告向被告赔偿延迟开业期间50%的经营利润损失即37175元（74350×50%=37175）。相应的鉴定费用6000元，也由原、被告双方各自承担50%即3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告冯某、冯某于本判决生效后十五日内共同向原告甘肃某公司支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的场地租赁费99000及营业员管理费500元。二、原告甘肃某公司于本判决生效后十五日内向被告冯某、冯某赔偿因延迟开业造成的员工工资损失57594元、经营利润损失37175元。三、驳回原告甘肃某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2943元，由原告甘肃某公司承担727元，被告冯某、冯某承担2216元；反诉案件受理费2214元，由原告甘肃某公司承担1007元，被告冯某、冯某承担1207元；鉴定费6000元，由原告甘肃某公司承担3000元，被告冯某、冯某承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审　判　长　瞿　梅代理审判员　祝　静人民陪审员　曹乃心二〇一七年六月十二日书　记　员　张燕冰????????1 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