（2017）冀06民终2862号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-08-23
案件名称
杨燕、李娜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨燕,李娜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终2862号上诉人(原审被告)：杨燕，女，1984年10月27日生，汉族，住保定市。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1976年12月18日出生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：要鸿志，河北亚华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，河北亚华律师事务所律师。上诉人杨燕因与被上诉人李娜租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19号立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，上诉人杨燕、被上诉人李娜及其委托诉讼代理人要鸿志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨燕上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、原审法院判决上诉人退还被上诉人转让费43500元，事实不清，证据不足。被上诉人除了录音，没有其他证据证明给付上诉人49000元，且被上诉人不能证明录音中说话的人就是上诉人。上诉人若收到49000元，应该给被上诉人出具收条；2、上诉人没有违约责任，原审法院认定上诉人违约，事实不清，证据不足，房东对转让的事是知道的。上诉人有权转租，房东在规定的期间内没有向被上诉人收回转租房屋，没有影响到被上诉人经营，更没有导致被上诉人合同目的不能实现，故上诉人并没有违约责任。被上诉人李娜辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分。1、上诉人确实收到了被上诉人的4.9万元的转让费，根据双方电话录音，上诉人多次提到转让费不能退了这句话，并且房屋已经交给了被上诉人使用，原来租赁合同的原件也交给了被上诉人，由此，上诉人收到了被上诉人4.9万元转让费有证据支持。2、双方签订了转让协议后，被上诉人在经营转让的门店后房主知道他们的转让行为后多次找到被上诉人，要求停止租赁，致使被上诉人无法正常经营，同时在租赁协议届满后，房主拒绝了被上诉人继续租赁门店，致使双方的转让协议中的上诉人保证房主继续签订下一次租赁合同无法实现。这属于上诉人违约，应当退换以收取的转让费43500元。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李娜向一审法院起诉请求：要求解除与被告之间的房屋租赁转让协议，被告退还原告转让费43500元。一审法院认定的事实：2013年4月5日，车金玉与刘克清签订房屋租赁合同，约定车金玉将新北街111号（现保定市莲池南大街154号）房屋租赁给刘克清，租赁期限至2015年2月28日止，年租金为22000元。经刘克清同意，2013年6月3日被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋租赁转让协议》，约定：1、被告将保定市莲池南大街154号房屋转让给原告，转让费为49000元，含三个月房租，一次性交清转让费，转让期为2013年6月3日至2015年2月28日。2、转让期间甲方必须保证房东不得干涉乙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证乙方与房东签订下一次的租赁合同，不得再收转让费。3、如有违约，甲方退还乙方所交转让费49000元，并承担一切装修费用及经济损失。2014年3月5日，涉案房屋的房主车金玉、栗洁在得知房屋被转租后，向刘克清及原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，表示因刘克清与杨燕未经房主同意擅自将房屋转租给李娜，解除与其之间的租赁合同。原告提供两段录音称，原告在录音中多次说到转让费49000元，被告也多次提到过49000元退不了的话，能够证明被告已经收到了转让费49000元，49000元包含三个月房租，剩余的都是转让费。被告称录音不能证明自己收到过转让费49000元，转让费49000元约定的是含有三个月租金还有装修的费用。另查明，原告在接到房主的通知后，仍继续经营至合同期满。合同期满后，房主拒绝由原告继续租赁房屋，现原告已迁出该房屋。以上事实有为房屋租赁合同一份、房屋租赁转让协议一份、解除房屋租赁合同通知书一份、录音及庭审笔录为证。一审法院认为，原告提供的两份录音证据能够相互印证被告已经收到了转让费49000元，且自原、被告签订转让协议之日2013年6月3日至转让期限届满之日2015年2月28日涉案房屋一直由原告经营，被告并未提出过异议或催缴过转让费，被告辩解的从未收到过原告的转让费49000元的说法不符合常理，法院不予采信。原、被告对《房屋租赁转让协议》均无异议，法院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。被告在未取得房主同意的情况下将房屋转租给原告，导致房主向原告、刘克清发出解除租赁合同通知书，并拒绝在合同期满后将房屋租赁给原告，被告已无法履行与原告签订的《房屋租赁转让协议》中约定的“转让期间甲方必须保证房东不得干涉乙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证乙方与房东签订下一次的租赁合同，不得再收转让费”，属于违约，应按《房屋租赁转让协议》的约定退还原告相应的转让费。被告辩称房东知道被告转租的事实并且已默许，未提供相关证据，对其辩解法院不予采信。原告给付被告的转让费49000元中包含三个月的房屋租金共计5500元，因原告实际占有与使用了租赁房屋，因此被告应退还原告剩余转让费43500元，被告辩解转让费中包含其装修的费用，未提供相关证据证实，对其辩解，法院不予采信。原、被告之间的《房屋租赁转让协议》约定的合同期间系至2015年2月28日届满，现合同已到期，被告已搬离，原告主张解除合同已无意义，本院对此不再判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告杨燕于本判决生效后三日内退还原告李娜转让费43500元。案件受理费888元，由被告杨燕负担。二审期间，上诉人杨燕、被上诉人李娜均未提交新的证据。一审卷宗第22页为杨燕与李娜签订的《房屋租赁转让协议》，上诉人杨燕、被上诉人李娜均认可该协议。《房屋租赁转让协议》第三项为：“合同到期后甲方必须保证乙方与房东签订下一次的租赁合同……。”第八项为：“以上如有违约，甲方退还乙方所交转让费49000元……。”本院查明的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，上诉人杨燕与被上诉人李娜签订的《房屋租赁转让协议》，是双方真实的意思表示，该协议生效后，合同的双方应该按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，上诉人已依约将房屋交付被上诉人。按照合同实际履行的状况及该协议第八项的文理解释，甲方已经收到乙方所交的转让费。且上诉人杨燕并不能提供证据证明其向被上诉人李娜在签订协议后主张过转让费，一审法院综合卷宗证据认定上诉人杨燕已经收到被上诉人李娜所交转让费，并无不妥；房主拒绝在合同期满后将房屋租赁给被上诉人李娜，一审法院认定违反了《房屋租赁转让协议》第三项，属于上诉人违约，并无不当。综上所述，上诉人杨燕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人杨燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 岚代理审判员 庞晓兰代理审判员 杨占军二〇一七年六月十四日书 记 员 刘 金 关注微信公众号“”