（2015）穗番法民三初字第580号

裁判日期: 2017-06-14

公开日期: 2017-12-05

案件名称

黎某某与黄某某、赖某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市番禺区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黎某某,黄某某,赖某某,李某,广州市番禺区某房地产中介服务部

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省广州市番禺区人民法院民事判决书（2015）穗番法民三初字第580号原告：黎某某，男，1984年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈非，系广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志武，系广东红棉律师事务所律师。被告：黄某某，男，1988年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：何渊智，系广东瑞科律师事务所律师��委托诉讼代理人：莫洋根，系广东瑞科律师事务所律师。被告：赖某某，女，1971年7月5日出生，汉族，身份住址广西桂平县。被告：李某，男，1973年9月4日出生，汉族，住址广西桂平县。第三人：广州市番禺区某房地产中介服务部，住所地：广州市番禺区钟村街骏业路锦绣花园南小区一座10号铺。负责人：周某某。原告黎某某诉被告黄某某、被告赖某某、李某、第三人广州市番禺区某房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎某某及其委托诉讼代理人陈非，被告黄某某的委托诉讼代理人何渊智，第三人广州市番禺区某房地产中介服务部的负责人周钰婷到庭参加了诉讼。被告赖某某、李某经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告家私电器等值的价款人民币2万元；2、判令被告赔偿原告未按约定交付房屋造成的损失6400元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审后以书面方式明确，上述诉讼请求的责任由被告黄某某、赖某某、李某共同承担。事实与理由：原、被告于2014年12月29日签订编号为0007393《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告位于广州市番禺区的房屋一套，《合同》第一条约定：“该物业建筑面积为128.40平方米，该物业现状是指附带家私电器（详见清单或备注）”，《合同》第四条约定：“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。”合同签订后，原告于当天将定金人民币10000元整交给被告，被告向原告出具了《收款收据》，收据中备��：“房价含家私电器，包括空调4台，沙发1个，炉具1个，热水器1个，衣柜5个，卖方收齐楼款当天交楼于买方使用，卖方逾期交楼按合同第七项。”原告已按合同约定如期支付完楼款，且于2015年2月10日办理完过户手续，并拿到房产证，然而卖方却未按照约定按时按现状交付房屋，并于2015年3月18日私自将房屋内家私电器拆除并搬走，侵害了原告的合法权益。中介方在合同中约定跟进原被告的合同履行，目前出现纠纷，却未协助处理。由于被告未按约定交房，拆除了家电，原告需要重新购买家电并进行装修和安装。由于家私家电已经被被告出售掉了，故我方要求被告支付家私家电的价值2万元。依据旧家电家私买卖行情，该金额是我方估算得出的。分别为：每台空调约3000元，故4台空调约1.2万元，炉具500元，热水器500元，沙发3000元，每个柜子约1000元。同时，涉案房屋附带家私电子在该地段周围的租金为每月3200元左右，由于被告将家私家电搬走后，导致原告购买房屋后无法带家私家电出租，2个月无法出租，故损失租金6400元。2个月后原告才购齐房屋的家私家电。被告的行为使得原告的房屋无法以正常出租，使原告遭受了一定的经济损失。综上，被告在合同签署后，没有按照约定履行合同，造成违约，根据合同约定和法律规定，违约方应承担相应的违约责任。恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告黄某某辩称：涉案房屋业主是赖某某、李某，其将房屋授权给黎某生，授权内容详见公证书的委托内容，黎某生再转委托黄某某。黄某某并不是涉案房屋的业主，只是代理人身份。原告的陈述与原告提交的证据相互矛盾。原告提交的公证书记载，明确上一手业主为赖某某、李某，故原告陈述没有事实依据��黄某某是受委托，与业主是代理人关系，相关权利义务应由受委托方承担，黄某某并不是本案的适格主体。被告黄某某既没有违约行为，也没有侵权行为，其不应承担相关责任。原告诉求返还家私家电及赔偿损失2万元及6400元租金损失无依据，请求驳回诉讼请求。本案的法律关系是违约之诉。被告黄某某只是代理人，我方与原业主李某、赖某某及黎某生之间是受委托关系。原告是清楚该受委托关系的。原告也确认与李某、赖某某发生房屋买卖合同关系。故我方并不是适格主体。我方作为受委托人，所产生的法律关系及责任由委托人承担。且我方没有超越受委托人的范围。依据本案查清事实，原告与丘某之间产生纠纷，至于纠纷是否因为中介费用引起，我方不得而知。至于原告与丘某之间在公安机关的陈述，应为原告与丘某之间产生了纠纷。现在物品由丘某拿走，究竟是违约关系还是侵权关系，我方认为是侵权关系。故原告主张物品返还，应以其他法律关系维护其权益，故不应将我方列为被告。原告主张对象发生错误，请求法庭查明事实后驳回原告的诉求。第三人广州市番禺区某房地产中介服务部答辩认为，房屋内的家私、家电是由被告黄某某的朋友丘某搬走的，至于丘某搬走家私、家电是何人的主意我方不清楚。丘某作为被告黄某某的代理人去中介处放盘，在买卖过程中，被告黄某某将房屋的家私、家电一并连同房屋出卖给了原告黎某某，不需要在总房价之外另外再支付费用。当初双方只是口头约定，在合同中没有注明。在过户期间，我方还问过原告是否需要与被告黄某某再签订一份承诺书，承诺房屋的家私家电与房屋一并出卖给原告，但原告表示由于对被告的信任，不需要另行签订承诺书。在过户当天，原告支付了首付，黄某某、丘某直接缴清了水电费，但黄某某、丘某没有交钥匙给原告黎某某。待到银行放款后，丘某向原告要1000元作为家私家电的款项，原告后来也同意支付1000元给丘某，但是原告一直没有支付，因此丘某将房屋内的家私家电搬走卖了。我方打电话给丘某让其将家私家电搬回，丘某表示其已经将家私家电卖了，无法搬回。被告赖某某、李某未应诉答辩，亦未在举证期限内提交证据。为证明案件事实，原告黎某某向法庭提交如下证据：证据1、《房地产买卖合同》，证明原被告之间的房屋买卖合同关系。2、公证书，证明被告有权出售及管理办理涉案房屋买卖。3、收据（2014年12月29日），证明被告收到原告的房屋定金，双方约定房价含家私电器。4、收据（2015年1月6日）；5、个人贷款支付凭证、收据；证据4、5共同证明原告已按约支付��所有房价款。6、房地产证；7、房地产权情况证明；证据6、7共同证明涉案房屋已于2015年2月10日过户给原告。8、报警回执；9、广州市公安局番禺区分局不予调查处理告知书；证据8、9共同证明2015年3月18日被告方派人将屋内家私电器搬走，原告报警情况。10、涉案房屋照片，证明涉案房屋家私家电被搬走的事实。11、涉案房屋同地段带家私家电的租金价格，证明涉案房屋家私家电被搬走造成与原告的损失。经审理查明：涉讼房屋位于广州市番禺区，建筑面积为128.40平方米，房屋原权属人为赖某某、李某。[房地产权证号：粤房地权证穗字第××号]。2014年1月20日李某与赖某某签署了委托书，授权黎某生代为管理上述房产，并向广州市番禺公证处申办了该委托书的公证[公证书编号为(2014)粤广番禺第XX号]。2014年4月16日黎某生签署了一份《转委托书》，内容为：李某与赖某某于二O一四年一月二十日签署了委托书，授权我（黎某生）代为管理上述房产，根据该委托书我有转委托权，现我转委托黄某某为合法代理人代为执行和处理下列事项：一、办理上述房屋的出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续并签署有关的法律文件；全权决定售房价格及租金并处置售房款；二、办理上述房屋的产权登记手续及领取房产证；办理房屋的买卖交易过户、房地产转移登记、领取房地产权证等相关手续；五、代表委托人办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述房屋出租、出售及抵押贷款所得款项；六、办理缴纳上述房屋的一切税费；七、代为到房管局办理或撤销网签手续。该《转委托书》向广州市番禺公证处申办了公证[公证书编号为(2014)粤广番禺第XX号]。2014年12月29日原��黎某某（合同中称买方）、与黄某某、赖荣秀（合同中称卖方，卖方署名只有黄某某的签名）、经纪方广州市合众房地产代理服务部三方签订了一份《房地产买卖合同》（编号为0007393），约定原告购买位于广州市番禺区的房屋。合同第一条约定，该物业建筑面积为128.40平方米（以房地产证为准）。该物业是以现状售予买方，买方对该房地产具体状况充分了解并已全面检查该物业而无异议，自愿买受该房地产。该物业现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约），附带家私电器（详见清单或备注）。买卖双方同意该物业总楼价为1380000元。合同第四条约定，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。2014年12月29日合同签订后，原告于当天交付定金10000元给被告黄某某，黄某某向原告出具了《收款收据》，收据中备注：房价含家私电器，空调4台，沙发1个，炉具1个，热水器1个，衣柜5个，卖方收齐楼款当天交楼于买方使用，卖方逾期交楼按合同第七项。2015年1月6日，黄某某向原告出具了《收款收据》，内容为收到买方黎某某28350元，用于卖方垫资赎契费用。2015年2月5日，黄某某向原告出具了一张《收据》，内容为收到黎某某交来定金20000元，共交定金50000元。2015年2月16日黎某某通过中国建设银行贷款向黄某某支付了1440000元给黄某某。被告黄某某确认总房价为138万元。2014年12月29日签订合同时，原告向被告黄某某支付1万元定金；2015年1月6日，向被告黄某某支付28300元作为赎契费用；2015年2月5日支付2万元定金。2015年2月16日，通过银行转账给被告黄某某144万元。2015年2月10日涉案房屋办理完过户手续，原告取得了房屋产权证（房地产权证号码：粤房地权证穗字第××号）。由于原告工作忙，原、被告没有在合同约定的时间办理交楼手续。原告于2015年3月18日接收涉案房屋时发现房屋内家私电器已拆除搬走，原告向广州市公安局番禺分局屏山派出所报警。2015年3月30日广州市公安局番禺区分局屏山派出所作出一份《不予调查处理告知书》，告知黎某某报称的被入室盗窃一案，不予调查处理。在诉讼过程中，依原告的申请，本院调取了2015年3月22日屏山派出所工作人员向原告以及丘某作的询问笔录。原告对笔录的质证意见认为，对笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。从2015年3月22日向丘某作出的笔录看出，其本身职业也是中介人员，丘某有涉案小区的业主卡及钥匙。本案房屋的家私家电是丘某搬走的。丘某是受被告黄某某委托出售涉案房屋，依据民法通则第63条第2款规定，故被告黄某某应承担违约责任。被告黄某某质证认为，对笔录的真实性无异议，关联性有异议。通过2015年3月21日原告询问笔录“你在2015年3月办理后一直不办理交楼手续”原告答“由于忙一直没有办理”。故原告在办理交楼手续时是消极的，导致交楼时间迟延。其次，笔录可以明确涉案房屋是丘某搬走一个布质沙发，2个烂衣柜、2个旧空调，丘某陈述原告愿意给丘某1000元对价卖家私家电，由于原告不愿意支付1000元，丘某将家私家电搬走。笔录可以看出出售房屋是不带家私家电的。按照惯例，若带家私家电，应在房屋买卖合同上列明家私家电的具体清单。但是本案房屋买卖合同上并没有列明。故原告没有充分证据证实涉案房屋带家私家电。原告与被告协商无果，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的上述证据、当事人陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，涉案房屋的��权属人为赖某某、李某。李某、赖某某签署了委托书，授权黎某生代为管理上述房产，而黎某生签署了一份《转委托书》，转委托黄某某为合法代理人代为执行和处理涉案房屋的出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续并签署有关的法律文件，以及全权决定售房价格及租金并处置售房款等。原告黎某某于2014年12月29日与卖方黄某某、赖荣秀签订《房地产买卖合同》，虽然合同中“卖方”有黄某某的签名，但基于房屋权属人为赖某某、李某，买卖合同中的房屋产权转让过户的义务主体只能是赖某某、李某完成，且黄某某在签订合同出卖房屋之前已取得了授权，因此，黄某某在合同中是代理人的身份，代理赖某某、李某出售房屋。原、被告签订的《房地产买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方当事人均具有约束力。合同约定房屋出卖时附带家私电器，虽然合同中未列明家私电器清单，但在黄某某向原告出具的《收款收据》备注中已列明：房价含家私电器，空调4台，沙发1个，炉具1个，热水器1个，衣柜5个，虽然黄某某在质证时对上述备注内容的真实性不予确认，但黄某某并未对此提出司法鉴定，或提供相关证据证明上述备注内容是原告伪造的，因此，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。且第三人广州市番禺区某房地产中介服务部答辩时也认为，房屋出售时，原、被告已协议房屋内的家私家电连同房屋一并计算在总楼价内出卖给原告黎某某。本院采纳原告关于房屋出卖时附带家私电器的主张。被告黄某某在庭审时认为家私电器是中介人员丘某搬走了，家私电器的损失应当由丘某承担侵权责任。由于合同约定家私电器应随着��屋一并出卖，那么在原告支付了房屋总楼价后，出卖人也应按照合同约定在房屋交接时将家私电器移交给原告。黄某某认为家私电器是中介人员丘某搬走了，但这并不影响出卖人应承担的合同交付义务。如果原告在接收涉案房屋时，被告未能将家私电器移交给原告，被告因此构成了违约。现出卖人无法找回原屋内的家私电器，原告起诉要求出卖人承担违约责任，并以家私电器的折价进行赔偿，该请求合理且具有事实依据。《收款收据》备注中列明的家私电器包括：空调4台，沙发1个，炉具1个，热水器1个，衣柜5个，原、被告未能提供相关证据证明上述家私家电的品牌、型号、购置时间、购置时的市场价值或出售时的市场价值，因为上述家私家电已经由丘某搬走出卖，原告也没有申请司法鉴定评估市场价格，本院酌情认定上述家私家电市场价值为10000元。原告起诉认��原告购买房屋后无法带家私家电出租，导致2个月的租金损失6400元，由于原告对上述主张没有提供任何证据证实，而该项损失也非必然损失，原告主张2个月后才能购齐家私家电，也不符合日常经验，因此，对于该项诉请，本院不予支持。本案的另一焦点问题是谁来承担赔偿责任，原告在起诉时要求被告黄某某承担赔偿责任，原告在诉讼过程中申请追加赖某某、李某为被告，并且原告在庭审后以书面方式明确，上述诉讼请求的责任由被告黄某某、赖某某、李某共同承担。上文已阐述，黄某某在签订合同时应是代理人的身份，代理赖某某、李某出售房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，合同违约责任应由赖某某、李某承担，赔偿上述家私家电损失10000元给原告，黄某某不应承担赔偿责任。原告起诉要求被告黄某某承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告黎某某的其余诉讼请求，本院予以驳回。被告赖某某、李某、第三人广州市番禺区某房地产中介服务部经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赖某某、李某应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿家私家电损失10000元给原告黎某某；二、驳回原告黎某某的所有诉讼请求。如被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费460元，由原告黎某某负担410元，由被告赖某某、李某负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　曾　强人民陪审员　　劳健润人民陪审员　　区洁芳二〇一七年六月十四日书　记　员　　霍淑玮更多数据：