（2017）渝0105民初6612号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-10-11
案件名称
张俊磊与兰龙会、谢果房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张俊磊,兰龙会,谢果
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初6612号原告：张俊磊，女，1978年12月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：倪世钧，重庆妙珠律师事务所律师。被告：兰龙会，女，1977年5月20日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：谢果，男，1975年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：兰龙会，基本情况同上，系谢果之妻。原告张俊磊与被告兰龙会、谢果房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊磊及其委托诉讼代理人倪世钧，被告兰龙会暨被告谢果的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊磊向本院提出诉讼请求：判令解除原被告之间就位于重庆市江北区建新北路X号X房产而产生的买卖合同关系；判令被告兰龙会、谢果共同返还原告购房款52万元，公证费10400元，并赔偿违约金10.4万元（52万×20%）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月30日，原告张俊磊就重庆市江北区建新北路X号X房屋与被告兰龙会、谢果签订《房屋转让协议》，但未过户。2015年9月2日，因被告兰龙会与案外人之间产生民事争议，重庆市渝北区人民法院作出（2015）渝北法民执字第02769-1号执行裁定书，根据（2015）渝北法民初字第10480号民事调解书，将前述房屋予以查封。原告提起民事执行异议之诉，被人民法院驳回，本案诉争房产现已无法过户于原告名下，本案合同目的无法根本实现，合同关系应予解除，被告亦应承担返还、赔偿的法律责任。为此，原告特提起诉讼。兰龙会、谢果辩称，原、被告之间买卖房屋是事实，但是房屋没有过户成功不是由被告的原因造成，被告不应该承担违约责任及相关费用；对于原告要求解除合同被告没有意见，被告也同意返还房款，但是由于被告现在经济有困难无法偿还。涉案房屋于2015年9月份被查封，有五六个查封，现仍然登记在被告名下。原被告双方从2012年11月30日签订协议后，从2012年12月起至今该房屋的租金一直由原告在收取，这部分租金可以抵扣被告应该返还给原告的房款。本院经审理认定事实如下：2012年10月22日，原告与被告兰龙会、经纪方重庆钢运置业代理有限公司签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市江北区建新北路X号X房屋，套内面积35.04平方米，建筑面积46.77平方米；成交价为人民币52万元，原告在签署本合同时交纳定金2万元予被告兰龙会；人民币50万元为第二部分房款，原告须于过户之前存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，等《房地产权证》过户手续办理完毕，原告领取到本人名下之《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交给被告兰龙会。买卖双方约定于2012年10月31日之前办理《房地产权证》过户手续；此次交易所产生的交易税费由原告承担。合同签订当日，原告向被告兰龙会交纳购房定金2万元。同月29日，原告向重庆钢运置业代理有限公司交纳购房款、中介费及过户税费585000元。同年11月30日，原告与被告兰龙会、谢果双方签订《房屋转让协议》，约定被告自愿将其所有的坐落于重庆市江北区建新北路X号X房屋一套转让给原告。房屋用途为商务公寓，系框架结构。建筑面积为46.77平方米，套内建筑面积为35.04平方米。该房屋经双方协商同意转让价款为52万元整，原告于2012年11月30日一次性支付给被告。房款付清后，被告将所转让的房屋交给原告接管使用。被告协助原告办理转让该房屋的过户手续，过户所涉及的税、费由原告负担。协议对违约责任的约定为:如有违约，追究违约方房款总价20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的经济损失。同日，重庆市大渡口公证处出具（2012）渝渡证字第8212号公证书，证明原被告双方于2012年11月30日签订的《房屋转让协议》意思表示真实，协议中约定的房屋交付日期及违约责任等条款具体、明确，且双方当事人的签字、捺指印属实，本协议自双方当事人签字之日起成立，本协议项下房屋的权属转移自重庆市江北区国土资源和房屋管理局登记之日生效。产生公证费10600元。当日及同年12月1日，重庆钢运置业代理有限公司将原告交纳的购房款496000元（扣除4000元中介费）转账支付给了被告兰龙会。另在2012年11月30日，被告兰龙会与韩俊峰（当时为原告之夫）签订委托书，委托韩俊峰以其名义办理该房屋过户的相关手续并缴纳相关税费，以及代为签订该房屋的买卖合同并收取房款。但原告一直未办理涉案房屋的产权过户手续。另查明，被告与第三人因房屋买卖合同产生纠纷，后在执行过程中，涉案房屋于2015年9月被司法查封。原告为此提起执行异议之诉。重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初3583号民事判决书，判决认为原告在2012年11月30日具备办理涉案房屋过户的情况下，在随后近三年的时间里都未去办理过户，属于消极不行使登记权利，涉案房屋未办理过户登记系能够归责于原告原因，判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。重庆市第一中级人民法院2016年12月1日作出（2016）渝01民终7989号民事判决书。判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《房地产买卖及经纪合同》、《房屋转让协议》、民事判决书、公证费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告兰龙会2012年10月22日签订了《房地产买卖及经纪合同》，后又于同年11月30日针对同一套房屋与二被告签订了《房屋转让协议》，两份合同的内容基本一致，且双方均按照后一份协议在实际履行，应视为原、被告用后一份协议替代了前一份合同。《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照协议约定享有权利并履行义务。原告请求解除双方之间的房屋买卖合同关系并要求被告返还房款，被告表示同意，本院予以确认。对原告要求解除合同、被告返还52万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否存在违约行为的问题。根据查明的事实，被告在签订合同后，通过公证的方式已将涉案房屋的过户等事宜委托给了原告方，其已履行完毕了合同义务，但由于原告自己的原因未及时将涉案房屋产权过户，导致后续房屋被查封，致使双方的合同目的不能实现，被告在履行合同的过程中并无违约行为，故对原告要求被告返还公证费及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张俊磊与被告兰龙会、谢果于2012年11月30日签订的《房屋转让协议》。二、被告兰龙会、谢果于本判决生效之日起十日内返还原告张俊磊购房款520000元。三、驳回原告张俊磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5112元，由原告张俊磊负担852元，被告兰龙会、谢果负担4260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 黄 静二〇一七年六月十四日书记员 卢俊玲 百度搜索“”