（2016）苏1322民初10253号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-04
案件名称
孙孝波、张娟与仲其竹农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙孝波,张娟,仲其竹
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初10253号原告孙孝波，男，1958年10月4日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告张娟，又名许娟，女，1960年5月5日出生，汉族，沭阳县人，居民，住址同上。二原告委托代理人孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。被告仲其竹，男，1969年10月17日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人徐海波，江苏通达声远律师事务所律师。原告孙孝波、张娟诉被告仲其竹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王振独任审判，于2016年10月8日公开开庭进行了审理；后因案情需要，依法组成合议庭，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告孙孝波及其委托代理人孙其生、被告仲其竹及其委托代理人徐海波到庭参加诉讼；第二次庭审，原告孙孝波、张娟及其委托代理人孙其生、被告仲其竹及其委托代理人徐海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系夫妻关系，原告孙孝波原系沭阳县贤官镇沙河寺村四组居民，被告仲其竹系沭阳县贤官镇淀湖村居民。2002年10月6日，二原告与被告签订房屋买卖协议，双方约定原告将其通过分家析产取得的位于沭阳县贤官镇沙河寺村四组的两上两下楼房及边屋以66000元价格出卖给被告。协议签订后，被告按约给付原告购房款50000元，二原告按约将上述房屋交付被告。因原、被告并非同一集体经济组织成员，故原、被告间签订的房屋买卖协议应认定无效。请求判令：1、确认原、被告于2002年10月6日签订的房屋买卖协议无效，被告将涉案房屋返还给二原告。2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、原告孙孝波与许娟是夫妻关系，涉案房屋系原告孙孝波与许娟夫妇出卖给被告，许娟与原告张娟并非同一人，因此，原告张娟主体身份不适格。二、被告从原告孙孝波及许娟处购买涉案房屋后，已办理产权登记，因此被告对涉案房屋享有合法所有权。三、原、被告双方签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应认定合法、有效。经审理查明：二原告系夫妻关系，原告孙孝波原系沭阳县贤官镇沙河寺村四组居民，被告仲其竹系沭阳县贤官镇淀湖村一组居民。2002年10月6日，二原告与被告签订房屋买卖协议，双方约定原告将其通过分家析产取得的位于沭阳县贤官镇沙河寺村四组的两上两下楼房及边屋以66000元价格出卖给被告，由被告于2002年10月10日前给付50000元，余款16000元待原告孙孝波父亲去世后付清。协议签订当日，被告为涉案房屋办理产权登记，登记房屋所有权人为被告。协议签订后，被告按约给付购房款50000元，原告亦按约将房屋交付给被告。二原告将涉案房屋出卖后，在沭阳县城区购买商品房。现二原告以双方签订的房屋买卖协议系无效合同为由，诉至本院，要求处理。另查明，涉案房屋四至为：东至孙军家，西至李维春家，北至李维兵家，南至街，房屋所属土地系沭阳县贤官镇沙河寺村集体土地。上述事实，有原、被告的庭审陈述、二原告结婚证、常住人口登记卡、沭阳县公安局青岛路派出所出具的情况说明、沭阳县贤官镇沙河寺村民委员会出具的证明、房屋买卖协议书、补充协议、收条、析产分家协议、房屋所有权证、被告家庭常住人口登记卡等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告张娟主体身份是否适格？二、原、被告间于2002年10月6日签订的房屋买卖协议效力如何确定？如果认定为无效，双方因协议取得的财产是否应当返还？关于第一个争议焦点，涉案协议卖方处有孙孝波及许娟的签名，原告张娟提出“许娟”系其曾用名，被告不予认可，并提出涉案房屋系孙孝波、许娟夫妇出售。原告张娟为证明其主张，提供二原告常住人口登记卡、结婚证、沭阳县公安局青岛路派出所出具的情况说明、沭阳县贤官镇沙河寺村民委员会出具的证明予以证明，上述证据能够相互印证，结合二原告并无其他婚史，足以确认原告张娟即为涉案房屋买卖协议上的“许娟”。因此，原告张娟主体身份适格。关于第二个争议焦点，农村房屋所有权，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后，在宅基地上建造房屋，并对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。它是我国特有的物权的表现形式，受宅基地人身依附性的牵制，农村房屋主要是用来满足农民最基本的生活需求，其所有权的权能必然是不完整的；宅基地使用权是指公民个人在依法取得的国家所有或者农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利，它具有社会福利性、人身依附性、流转限制性，由此农村房屋和土地的权利是不可分割的，而通过原始取得方式取得农村房屋所有权的主体只能是集体经济组织的成员。本案中，因原、被告并非同一村集体经济组织成员，原、被告之间就涉案房屋签订的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但其签订的前提违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。基于上述论证分析，我国现行法律之所有限制非同一村集体经济成员对农村房屋进行转让，其目的是保障农村居民的住房权益，本案中，二原告在出售涉案房屋后已在沭阳县城区购置商品房，其住房权益并未实际受损，被告是否返还房屋对原告利益并无实质性影响，因此，涉案房屋符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还”的财产。再者，原、被告于2002年就涉案房屋进行交易时，被告支付的购房款属合理对价。被告购买涉案房屋后办理产权登记，且已居住使用十余年，现涉案房屋为临街商铺，具备一定的商业价值，考虑十余年来房屋增值因素，如果要求被告返还房屋，势必对被告造成较大经济损失。综上，原、被告间就涉案房屋签订的房屋买卖协议虽认定为无效，但被告无需将涉案房屋返还给原告。调解不成，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告孙孝波、张娟与被告仲其竹于2002年10月6日签订的房屋买卖协议书无效；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1450元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。审 判 长 王 振人民陪审员 仲几法人民陪审员 刘宗祥二〇一七年六月十四日书 记 员 许 静附本案相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地和自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”