（2017）陕01民初56号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-11-14
案件名称
西安华城置业有限公司与西安德道儿童广场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安华城置业有限公司,西安德道儿童广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第八十八条，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初56号原告：西安华城置业有限公司，住所西安曲江新区雁塔南路518号22栋。法定代表人：张俊孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚宗峰，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：西安德道儿童广场有限公司，住所地西安市曲江新区雁塔南路518号新乐汇A7座3层。法定代表人：王尉东，该公司经理。委托诉讼代理人：马瑞，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：纵建平，男，1957年4月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。原告西安华城置业有限公司（以下简称华城置业公司）与被告西安德道儿童广场有限公司（以下简称德道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华城置业公司委托诉讼代理人姚宗峰，被告德道公司委托诉讼代理人马瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华城置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令德道公司立即返还租赁场地，并恢复原状；2、判令德道公司支付其截至2015年12月31日的租金、占用费及物业费、水电费等人民币1786165.26元及截至2016年7月18日的滞纳金521507.50元；3、判令德道公司支付其自2016年1月1日至德道公司实际返还租赁场地期间的占用费，截至2017年1月17日为2230409.66元（按照每月177486.18元标准计算）；4、判令德道公司偿还其借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金（按照同期人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算），暂计503433元；5、本案诉讼费由德道公司负担。事实和理由：西安曲ＸＸ平置业有限公司（以下简称华平公司）与北京沃野千里科贸有限公司（以下简称北京沃野公司）于2009年7月8日签订《西安新乐汇商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定华平公司将位于曲江新乐汇项目A区三层部分区域出租给北京沃野公司经营儿童乐园，并给北京沃野公司提供378万元的借款。后经两次权利与义务的转让及德道公司名称变更，其成为现出租方，德道公司成为现承租方。合同履行期间，其正常履行自身义务，但德道公司于2014年8月开始，未正常支付租金及相关物业管理费用，且经其多次催交仍不予履行。现其诉至法院，请求法院支持其诉请。被告德道公司辩称，华城置业公司诉称内容与事实不符，华城置业公司存在违约行为。华城置业公司对涉案场地所在大楼进行装修时，并未依照《西安新乐汇商铺租赁合同》约定提前六个月向其通知，以减少其损失。且华城置业公司在2013年4月至10月装修改造承租区域期间，严重影响其经营，华城置业公司应向其进行经济补偿。2011年7月1日，华城置业公司收回部分承租区域2358.2平米，故双方约定华城置业公司向其补偿350万元。但经其多次催要，华城置业公司至今未给付其该款。华城置业公司主张的租金未考虑其已向华城置业公司支付30万元保证金，若其欠付租金也应先从保证金中扣除后再要求其补足保证金。截止2015年4月30日华城置业公司书面通知其解除合同时，抵扣保证金后，其不欠付华城置业公司任何费用。华城置业公司主张借款378万元及滞纳金违反《租赁合同补充协议》第4条第一项约定，且其将该款已实际投入到装修装潢中。自2015年4月30日解除合同之日起，租赁场地已在华城置业公司控制下，其人员无法自由出入。因诉讼需保留现场，故华城置业公司主张恢复涉案租赁场地无依据。请求驳回华城置业公司的诉讼请求。经审理查明：2009年7月8日，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订《西安新乐汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》约定，承租场所为西安市曲江新区雁塔南路482号西安新乐汇A7三层，面积约5186.74平方米；租赁期限11年，自2009年7月8日至2020年7月7日；履约保证金为人民币30万元。《租赁合同》第2.11承租场所交还约定：“在本租赁合同终止或提前终止时，除出租人另行同意，承租人须根据本条所载之规定，将承租场所恢复到出租人向承租人交付承租场所依据的附录四规定的交付标准，并向出租人交还承租场所连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备（包括附录四所列全部固定附着物、装置以及附加设备），其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状祝。承租人无权就其于承租场所加装的任何固定附着物、装置或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求。”《租赁合同》第2.18条重建约定：“出租人为更有利经营有权对建筑物（包括承租场所）及公共区域的任何部分进行改建、扩建、拆除或装修，就此出租人应给予承租人六（6）个月的相关书面通知并作出相应补偿。”除此，《租赁合同》还对违约责任等其他内容作出约定。《补充协议》约定：“甲方（华平公司）承诺，在乙方（北京沃野公司）全面履行租赁合同的前提下，甲方向乙方提供相当于儿童主题乐园娱乐部分实际投资总额的18%的无息贷款，供乙方用于儿童主题乐园娱乐部分的装修及设备购置。甲方向乙方提供的上述本金的具体金额依据乙方对儿童主题乐园娱乐部分的实际投资总额的18%计算，但以人民币378万元为上限。……甲方同意在乙方全面履行《租赁合同》及本《补充协议》，不存在严重违约情形的前提下，则按以下约定给予乙方《租赁合同》项下的租金减免优惠：（一）无论何种原因（甲方原因导致的终止或解除除外）如果《租赁合同》在签订之日起未满十一年被终止或解除，则乙方除应付清《租赁合同》实际履行期内的全部租金之外，还应当在《租赁合同》终止或解除之日无条件归还甲方已发放的全部贷款本金，逾期归还贷款本金的，按中国人民银行公布的同期五年以上同期金融机构人民币贷款基准利率的四倍向甲方支付滞纳金。”另，《补充协议》对承租人经营项目、装饰装修等内容作出了约定。2010年7月1日，华平公司与北京沃野公司及华城置业公司签订《租赁合同转让协议书》，约定由华城置业公司继续作为出租人履行华平公司与北京沃野公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《贷款协议书》，同时确认截止于该协议书签订之日，华平公司已经将场地设施设备于2010年1月15日交付北京沃野公司，北京沃野公司已收到华平公司支付的补贴款人民币96万元、贷款人民币343万元；北京沃野公司已交付华平公司履约保证金人民币30万元，2010年5月至2010年7月期间的物业服务费91069.5元及其他费用159316.95元。各方同意本协议签订后即日内：华平公司与华城置业公司自行结算北京沃野公司已支付华平公司的款项，北京沃野公司不得要求华平公司办理退款手续。2010年7月8日，华城置业公司与北京沃野公司及西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司（以下简称爱儿玛公司）签订《租赁合同转让协议书》，约定，北京沃野公司同意将其于2009年7月8日与华平公司签订的《租赁合同》及《补充协议》项下的全部权利义务无偿转让给爱儿玛公司，由爱儿玛公司作为合同中的“承租人”享有权利、并履行义务，北京沃野公司不再基于合同向华城置业公司主张任何权利。北京沃野公司认可，华城置业公司已按上述全部合同的约定履行相关义务，本协议签订后，华城置业公司与北京沃野公司合同法律关系终结。爱儿玛公司同意完全接受《租赁合同》及《补充协议》中出租人与承租人权利、义务等全部合同内容，继续作为“承租人”履行合同，爱儿玛公司认可合同已经履行的内容。2011年7月，华城置业公司与爱儿玛公司协商收回部分租赁面积，约定华城置业公司向爱儿玛公司赔偿人民币350万元。2011年8月10日，华城置业公司与爱儿玛公司及王姝怡签订《租赁合同补充协议》，约定，经三方一致确认自2011年8月10日起，爱儿玛公司及王姝怡营业收入由华城置业公司统一收银；华城置业公司收银为代收款性质，结算时爱儿玛公司、王姝怡只需提供收款收据，不需提供发票给华城置业公司。2011年11月，华城置业公司与爱儿玛公司签订《借款协议书》并转账借款35万元，华城置业公司累计向爱儿玛公司支付借款378万元。2013年4月17日，西安市工商行政管理局向爱儿玛公司下发通知书，准许爱儿玛公司进行名称变更登记，变更后名称为西安德道儿童广场有限公司。2013年5月9日，华城置业公司向爱儿玛公司送达《商户通知函》，告知爱儿玛公司其将于2013年5月20日对涉案商场大楼进行整体物业改造。爱儿玛公司向华城置业公司先后致函表示对装修改造支持、配合；因装修改造影响其经营环境，导致其客流大量流失、销售额急剧下降，申请华城置业公司给予在装修期间取消其保底销售任务、同意其项目引进等补偿。华城置业公司向爱儿玛公司回函，表示爱儿玛公司提出销售额急剧下降，没有相关数据支持，请爱儿玛公司提供具体的销售数据。为保证装修期间爱儿玛公司的正常经营，其将5、6号两部直升电梯临时改为一层直达三层专用，同时加强通往三层的导视宣传等工作，加大对爱儿玛公司的宣传和客流引导力度；可在一层为爱儿玛公司提供一定的场地设置商品特卖和乐园区的临时接待点，并另外向爱儿玛公司增加两处广告位。请爱儿玛公司尽快派专人商谈相关事宜。后双方就装修改造补偿事宜互相往来函件进行了协商，但未达成一致意见。2013年9月10日，德道公司向华城置业公司致函，表示其将原公司名称“西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司”更名为“西安德道儿童广场有限公司”。2015年4月30日，华城置业公司向德道公司出具《解除合同函告》，表示因其已于2015年1月16日向德道公司发送催款函告，要求德道公司按照合同约定向其支付截止2014年12月15日欠缴的租金、物业费、空调费等费用，截止2015年4月10日德道公司仍未支付所欠费用，德道公司行为已构成违约，故根据合同约定，解除与德道公司的租赁合同关系。庭审中，华城置业公司向本院提交其2013、2014年度的审计报告及2012、2013、2014年度涉案商场一楼门店及二楼店面销售统计，显示装修改造后商场销售业绩有明显提升。德道公司称，对审计报告及销售统计不予认可，但因2011年8月起由华城置业公司代收营业款，其应交租金、物业费、空调水电费用等由华城置业公司直接从代收营业款中扣除，故其不掌握其具体销售数据。另，华城置业公司提交2011年6月30日中国工商银行的电子回单，证明2011年6月30日其向德道公司转账350万元，并未拖欠德道公司350万元。德道公司称，华城置业公司财务人员彭艺代表华城置业公司在华城置业公司向其转账350万元后又将该350万元转出至彭艺个人账户，其并未实际收到该350万元。华城置业公司向本院提交2015年8月至2015年12月其代收德道公司货款及德道公司欠付租金、物业费、空调费、水电费及滞纳金明细。该明细载明，自2009年7月8日至2015年12月31日期间的实际租赁面积、期限、租金、免租面积及华城置业公司代收货款等事项，显示截至2015年12月31日德道公司累计欠付租金、物业费、空调水电费等费用1786165.26元。自2015年8月31日起，以实际欠付金额为基数、按日1‰为利率计算，截至2016年7月18日，欠付滞纳金506021.31元。德道公司称，该明细表计算数据所依据的租赁面积、期限，租金价格、物业管理费、空调费的单价等与合同约定一致，对该明细表显示的2015年4月前，华城置业公司应收账款、代收货款及欠付资金数额予以认可；又称因其自2015年4月30日收到华城置业公司送达的解除合同致函后，已停止经营，故其不应缴纳2015年4月30日之后的租金、物业费、空调费等费用。对该明细表中记载的2015年5月至2015年12月，华城置业公司代收货款数额不予认可。德道公司还称，因2013年4月华城置业公司对涉案商场进行历时6个月的装修，对其经营收入造成严重影响，故其无法支付截止2015年4月30日前的欠付租金及其他款项，华城置业公司可从其交纳的保证金中予以扣除，其实际并未欠付华城置业公司费用。对此华城置业公司表示，其向德道公司发出解除函告后，并未采取任何行为阻碍或影响德道公司经营，并向本院提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，证明自2015年11月4日起德道公司陆续将其部分设施设备搬离租赁场地，以实际行为表示不再履行涉案租赁合同。德道公司对华城置业公司提交的出门证及出门物品明细表真实性表示认可。另查，现德道公司仍未向华城置业公司腾交涉案租赁场地。以上事实有《租赁合同》，《补充协议》、《租赁合同转让协议书》、《借款合同》、变更函、《解除合同函告》、德道公司欠付费用明细表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系华平公司与北京沃野公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。后华平公司及北京沃野公司将两合同项下相应权利义务分别转移给华城置业公司与德道公司，故华城置业公司与德道公司应按照《租赁合同》及《补充协议》约定全面履行各自义务。本案中，出租人已向承租人交付租赁场地，承租人应按照合同约定向出租人支付租金。本案双方当事人均认可《租赁合同》及《补充协议》已终止履行，但德道公司并未向华城置业公司腾交涉案租赁场地，故华城置业公司根据《租赁合同》中关于承租场所交还的约定，主张德道公司返还租赁场地，并恢复原状，符合合同约定与法律规定，本院依法予以支持。华城置业公司提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，主张德道公司自2015年12月后实际停止经营，德道公司亦对出门证及出门物品明细表真实性表示认可，故本院对华城置业公司该主张予以采信，可以确认《租赁合同》及《补充协议》于2015年12月31日解除。由于自2011年8月10日起，德道公司的营业收入由华城置业公司统一收银，对此，德道公司亦表示自2011年8月起，其应交租金、物业费、水电费等费用由华城置业公司从代收营业款中扣除，故根据华城置业公司提交的德道公司欠付费用明细表，扣除德道公司已缴纳保证金30万元，德道公司应向华城置业公司支付2014年8月至2015年12月欠付的租金、物业费、水电费合计1486165.26元，同时还应参照月租金177486.18元的标准支付华城置业公司2016年1月1日至2017年1月17日的房屋占用费2230409.66元。德道公司对华城置业公司提交的计算明细中2015年4月30日之前欠付费用数额表示认可，但称其自2015年4月30日起未在涉案租赁场地经营，且华城置业公司的装修行为给其经营造成不利影响。经查，2015年4月30日后，德道公司并未将涉案租赁场地返还华城置业公司，且德道公司亦未提交充分有效证据证明华城置业公司的装修行为确给其经营造成不利影响，故对德道公司以上辩称，本院不予采信。华城置业公司主张德道公司应按照日1‰的利率计算标准支付其截至2016年7月18日滞纳金。华城置业公司主张的滞纳金实为违约金，因该违约金标准过高，且德道公司辩称其不欠付租金可视为其对违约责任的抗辩，故本院对华城置业公司主张的违约金予以酌情调整，结合本案实际情况，扣除保证金30万元后，应由德道公司以不同时间实际欠付金额为基数，按照同期中国人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算，向华城置业公司支付截至2016年7月18日违约金228210.4元。双方签订的《补充协议》系对《租赁合同》项下相关事宜的补充约定，且在该《补充协议》中明确约定，华城置业公司向德道公司发放贷款378万元系用于涉案租赁场地的装修及设备购置，故对华城置业公司主张德道公司返还借款及支付滞纳金的诉讼请求，本案可予以一并审查处理。《补充协议》中约定：“无论何种原因（甲方原因导致的终止或解除除外）如果《租赁合同》在签订之日起未满十一年被终止或解除，则乙方除应付清《租赁合同》实际履行期内的全部租金之外，还应当在《租赁合同》终止或解除之日无条件归还甲方已发放的全部贷款本金，逾期归还贷款本金的，按中国人民银行公布的同期五年以上期金融机构人民币贷款基准利率的四倍向甲方支付滞纳金。”因德道公司并未提交充分有效证据证明系因华城置业公司原因导致涉案《租赁合同》终止履行，故华城置业公司主张德道公司偿还其借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金（按照同期中国人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算），暂计503433元，符合双方约定，与法不悖，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告西安德道儿童广场有限公司向原告西安华城置业有限公司返还租赁场地，并恢复原状；二、本判决生效之日起十五日内，被告西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司支付租金、物业费、水电费等合计1486165.26元及截至2016年7月18日违约金228210.4元，并按照月租金177486.18元，支付自2016年1月1日起至实际返还租赁场地之日期间占用费，截至2017年1月17日为2230409.66元；三、本判决生效之日起十五日内，被告西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司偿还借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金（按照同期人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算），暂计503433元；四、驳回西安华城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73844元，原告西安华城置业有限公司已预交，由原告西安华城置业有限公司负担4967元，被告西安德道儿童广场有限公司负担68877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 姜亦君代理审判员 卫婉莹代理审判员 林 瀚二〇一七年六月十四日书 记 员 张小赛 更多数据：