（2016）辽0202民初字2701号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-31
案件名称
大连德一物业管理有限责任公司与邹恒物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市中山区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连德一物业管理有限责任公司,邹恒
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0202民初字2701号原告：大连德一物业管理有限责任公司。法定代表人：尹耀君，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，该公司员工。委托诉讼代理人：王婷婷，该公司员工。被告：邹恒。委托诉讼代理人：陈瑶，辽宁刘魏李律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丹丹，辽宁刘魏李律师事务所律师。原告大连德一物业管理有限责任公司诉被告邹恒物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连德一物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张敏、王婷婷、被告邹恒及其委托诉讼代理人陈瑶、田丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付2013年2月1日至2016年3月31日物业费17146元、滞纳金22223元，计39369元。事实及理由：我物业公司于2013年2月1日正式进驻滨海阳光小区进行物业服务工作。业主邹恒从2013年2月1日至2016年3月31日的物业费至今仍未缴纳，我们工作人员经过多次沟通，对方均以种种理由拒绝缴纳物业费。根据《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交缴物业服务费用的，业主委员会应当督促其期限交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。为维护我方利益，请求法院给予公正判决。被告邹恒辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告的请求部分已超过诉讼时效，其2013年2月1日至2014年3月11日的物业费已经超过法律规定的诉讼时效。2.原告提供的物业服务合同并未约定被告所有的商业网点的物业费收费项目及收费标准，只规定了别墅1.68元/平方米，公寓1.00元/平方米，被告的物业不在原告的服务范围内。3.被告从购房至今也从未接受过任何物业服务企业提供的服务，被告的商业网点独立于原告负责管理和服务的公寓、别墅等建筑，且卫生费等相关费用也是被告单独交纳，无论是住宅小区的清洁卫生、绿化养护还是物业管理区域的秩序维护、保安服务等，原告均没有给被告提供过任何服务。4.物业服务合同第二十七条对滞纳金的约定不符合法律规定，原被告系平等的民事主体，双方在合同中对于滞纳金的约定无效。5.原告在庭审中提供的规划图不能作为收取物业费的依据，规划图只是建筑规划所用，不能作为物业费的收取依据，原告以此作为依据，于法无据。6.根据大连市物价局和国土资源和房屋局相关文件规定，未采用招投标方式选聘物业服务企业且成立业主委员会的普通住宅小区，由业主大会授权和业主委员会委托的物业服务企业协商确定物业服务内容和物业服务收费标准，原告如未履行上述程序和符合相关规定，就是乱收费行为。7.被告从未接到过原告任何形式的催交物业费，也没有见过原告任何书面催交通知，作为物业服务费提起诉讼，书面催交应为前置程序。原告没有履行这些程序及相关规定，应驳回其诉讼请求。8.被告不属于滨海阳光住宅小区的业主，原告的物业服务行为不覆盖被告公建房屋。被告是2009年11月18日与大连家园建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买的是坐落于中山区虎滩路XX号的公建房屋，该房屋西邻市政主干道路虎滩路，总层数5层，被告房屋所在是一层，并于2010年3月18日登记取得房屋产权证，该证书记载被告房屋是非住宅。稍有常识的人都知道，有相当一部分住宅小区因为邻界城市主干道而设计建设了临街的公建房屋，这些房屋出卖后，有的开了银行。有的开了商店，这些银行商店能够成为该小区的业主么？因此被告自购房以来不论是出租还是自住都没有任何业主委员会或者物业服务企业来告知被告是他们住宅小区的业主。被告进入自己的房屋的道路是市政主干道路，小区设置的大门以及道路均与被告没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原告大连德一物业管理有限责任公司与滨海阳光小区业主委员会签订《“滨海阳光”物业服务合同》一份，约定由原告为滨海阳光小区提供物业服务，服务期限为自2013年2月1日起至2018年1月31日止。双方同时约定了服务范围、服务标准等。对于物业管理服务费，双方约定：别墅每平方米1.68元，公寓每平方米1元，按年交纳，于下年度首月10日前交纳，逾期未交的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。又查，被告邹恒系大连市中山区虎滩路碧涟园XX号房屋的登记业主，其所有的房屋面积为358.6平方米。其自2013年2月1日至今，未向物业服务企业支付物业管理费用。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告大连德一物业管理有限责任公司系取得物业服务资质的物业服务公司，其与滨海阳光小区业主委员会签订的《“滨海阳光”物业服务合同》内容不违反法律规定，本院认定其合法有效，该合同内容对于物业服务区域内的全体业主均具有约束力。被告邹恒关于原告因未履行招投标等程序而无权收取案涉小区物业费用的抗辩，本院不予支持。按时交纳物业服务费用是物业公司与业主委员会物业服务合同中的明确约定，也是《物业管理条例》等一系列法律法规的明确规定，被告抗辩必须经原告书面催交方能交纳物业费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。根据业主委员会主任的陈述、本院现场勘验以及庭审查明的事实，被告所有的案涉房屋系坐落于“滨海阳光”小区范围内，其虽系临街门面，不经由小区入门，然房屋的主体设施和配给设施由物业统一管理，用水用电、排污排水的保障系统由物业负责维护，被告抗辩其从购房至今没有任何业主委员会或者物业服务企业来告知被告是住宅小区业主、也从未接受过任何人和物业服务企业提供的服务、因而不应缴纳物业服务费用一节，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告邹恒没有按时交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，本院支持被告给付相应期间的物业管理费。关于被告抗辩原告提供的物业服务合同中约定的物业类型不包括被告的公建范围、原告无权擅自扩大收费范围一节，本院认为，该约定系双方对于案涉公建的交费标准约定不明确，并不构成对于同类物业类型仅提供物业服务而不收取相关服务费用的约定的依据，按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，对于价款约定不明确的，按照国家规定或参照市场价格或同类物品价格、同类劳务报酬标准执行，本案参照案涉周边公建缴费的标准以及被告物业产业的现状，本院认定，双方应参照合同中约定的每平米1.68元的价格计算案涉房产的计费标准。被告关于不予支付超过诉讼时效部分费用的抗辩，与法有据，本院予以支持，因合同约定物业费支付方式为于下年度首月10日前按年交付，故本院对于2014年3月29日前被告应支付的款项不予支持，仅支持被告给付自2014年1月1日起至2015年12月31日应支付的费用。原告主张的2016年1月至2016年3月31日的费用按照合同约定应于2017年1月交付，故本院一并支持。本案结合被告提供的证据，原告提供的物业服务存在瑕疵，其未能完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范确定的管理、维护义务，本院酌定，原告应将其可向被告收取的物业服务费的30%返还给原告，以赔偿其损失。被告登记的房屋面积多于原告主张的面积，本院以原告主张的为准。如前所述，被告应向原告支付自2014年1月1日起应支付的物业费用8529元[1.68元/月/平方米×268.58平方米×27个月×（1-30%），取整]。关于原告主张的滞纳金，其性质系违约金，被告关于原告无权收取的抗辩于法无据，然本案原告提供的物业服务存在瑕疵，且双方对于是否应由原告收取物业费用争议多年，被告不予缴纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，故该滞纳金部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邹恒于本判决生效之日起十日内给付原告大连德一物业管理有限责任公司自2014年1月1日起至2016年3月31日止的物业服务费合计8529元；若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连德一物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费780元，由原告大连德一物业管理有限责任公司负担600元，由被告邹恒负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 原博侠人民陪审员 李 艳人民陪审员 李 芬二〇一七年六月十四日书 记 员 刘渐宽 来自