（2017）川07民终1056号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2017-07-18
案件名称
绵阳世纪昌达房地产开发有限公司与九洲千城置业公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绵阳世纪昌达房地产开发有限公司,九洲千城置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终1056号上诉人（原审被告）：绵阳世纪昌达房地产开发有限公司，住所地：绵阳市绵山路64号（科学城M-10工业园区小二层楼一楼）。法定代表人：郭成华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭妃，四川众城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲国栋，四川众城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：九洲千城置业有限责任公司，住所地：绵阳科创园区。法定代理人：但丁，该公司董事长。委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。上诉人绵阳世纪昌达房地产开发有限公司（以下简称世纪昌达公司）因与被上诉人九洲千城置业有限责任公司（以下简称九洲千城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初6169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪昌达公司的委托诉讼代理人郭妃、蒲国栋，被上诉人九洲千城公司的委托诉讼代理人程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪昌达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院对案涉房屋分户登记、预售备案登记的约定认定不清，错误忽略上诉人依法提出的先履行抗辩权，进而作出上诉人逾期付款系违约行为的错误认定；2.一审法院关于违约金计算方式适用法律错误致违约金计算过高；3.上诉人实际应支付购房款及违约金的条件未成立，一审不应判决立即支付。被上诉人九洲千城公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。九洲千城公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款500万元及自2014年5月1日起至付清时止按年利率24%支付违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：原被告双方约定被告购买原告开发的九洲跃进路1958项目一期31套住房，购房款共计17238186元；《商品房买卖合同》第五条约定买受人在签订合同3日内支付购房总价款的50%及全额维修资金，其余50%的房款在2014年4月30日前付清。同时，《商品房买卖合同》第八条约定，逾期付款30天之内，按照8万元/每日的标准支付违约金；逾期付款超过30日的，按照10万元/每日的标准支付违约金。在买受人付清全部购房款前，出卖人有权拒绝办理买受人所购房屋的分户产权登记手续。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告提供了房屋，但被告至今仍欠付原告购房款500万元。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护，原、被告签订了《商品房买卖合同》，对买卖标的、房屋价款、给付期限作了明确的规定，双方应该依约执行。原告在合同签订后提供了房屋，被告也应如期支付购买款，但至今被告尚欠购房款500万元，已属违约。虽被告辩称原告未能提供房屋办证手续，但双方在《商品房买卖合同》中明确约定如买受人未付清全部购房款，出卖人有权拒绝办理买受人所购房屋的分户登记手续。被告辩称的先履行抗辩权不成立。关于原告主张的违约金，合同约定逾期付款30天之内，按照8万元/每日的标准支付违约金；逾期付款超过30日的，按照10万元/每日的标准支付违约金，该约定过分高于原告所受损失，部分不受法律保护，但原告在本次诉讼中已调整为年利率24%，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定的最高贷款利息及违约金计算标准予以支持。因本案未产生保全费，不予支持该项请求，遂判决：一、被告绵阳世纪昌达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告九洲千城置业有限责任公司支付购房款500万元，并自2014年5月1日起至付清时止按年利率24%支付尚欠款项违约金；二、驳回原告九洲千城置业有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交3份证据：1.《商品房买卖合同》补充协议（附件7），拟证明双方约定被上诉人在交房后365日内就应为上诉人代办房屋分户产权证；2.委托书一份，拟证明上诉人在付清房款，提交户主相关办证资料后270日内，被上诉人就应为其办理房屋权属证书；3.提供付款明细一份，证明上诉人曾支付被上诉人208270元，所欠房款不是一审认定的500万元。该三份证据交被上诉人质证，被上诉人认为，证据1不足以对抗主合同中约定的上诉人应在2014年4月30日就应付清全部购房款的约定；证据2反证了上诉人要付清全款，才能办证，且提交的仅是户主名单，属资料不全；证据3系上诉人交付的专项维修资金款项，故上诉人所欠房款仍是500万元。上述证据本院认定如下，证据1作为主合同的附件，是对主合同条款的补充；证据2亦能证明本案的部分事实，证据1、证据2来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，予以采信。证据3属上诉人交付的专项维修资金，当庭已得到双方当事人的认可，此证据没有达到证明的目的，故不予采信。二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人世纪昌达公司与被上诉人九洲千城公司签订的《商品房买卖合同》对买卖标的、房屋价款、给付期限等作了明确的规定，双方应依约履行。被上诉人九洲千城公司在合同签订后提供了房屋，上诉人世纪昌达公司也应如期支付购房款，但至今尚欠购房款500万元，已属违约，其所欠购房款及违约金理当支付给被上诉人九洲千城公司。上诉人世纪昌达公司称因被上诉人九洲千城公司未能提供房屋办证手续，故上诉人不能付清全部购房款以及付款条件尚未成立等上诉理由与查明的事实不符，不予采纳。本案所涉违约金在双方签订的《商品房买卖合同》中虽有约定，但明显过高，被上诉人向一审法院起诉时将违约金调整为年利率24%，该院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定予以判决属适用法律不当，本案违约金的确定，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院认为，结合本案的实际情况，酌情将违约金以欠付的500万为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为基础并上浮30%标准计算，自2014年5月1日起计算至付清之日止。故上诉人世纪昌达公司关于违约金计算方式适用法律错误致违约金计算过高的上诉理由成立，予以支持。综上所述，上诉人世纪昌达公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初6169号民事判决第二项，即“驳回原告九州千城置业有限责任公司的其他诉讼请求”。二、变更绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初6169号民事判决第一项为“绵阳世纪昌达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向九洲千城置业有限责任公司支付购房款500万元及违约金，违约金以500万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为基础并上浮30%标准计算，从2014年5月1日起至付清时止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34460元，由绵阳世纪昌达公司负担31014元，九洲千城置业负担3446元；二审案件受理费34460元，由上诉人绵阳世纪昌达公司负担31014元，被上诉人九洲千城置业负担3446元。本判决为终审判决。审 判 长 张建国审 判 员 石 军代理审判员 罗 婷二〇一七年六月十四日书 记 员 黄孟婷