（2017）京01民终3231号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-06-24
案件名称
高桂芬与李根有房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高桂芬,李根有
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3231号上诉人（原审被告、反诉原告）：高桂芬，女，1957年1月30日出生。委托诉讼代理人：周恩兴（高桂芬之夫），1955年1月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）:李根有，男，1964年9月25日出生。委托诉讼代理人：张翼飞，北京市首创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉（李根有之女），1986年9月9日出生。上诉人高桂芬因与被上诉人李根有房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高桂芬上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持高桂芬一审全部反诉请求。上诉理由：一、评估报告有错误，漏评了水、电、污水处理井、上水、石头的工费。二、评估价格偏低。体现在十年前就是5.5万元，现在还是5.5万元。通州以前有例子，是按市价评估，市价是农民房的价格。三、土地价值未评估，明显不当。四、评估公司应有评估标准，评估公司将有争议和无争议的内容完全颠倒，评估报告中有错误，系评估公司不认真。李根有辩称，同意一审法院判决，不同意高桂芬的上诉请求和理由。李根有在一审法院起诉请求：1.判令确认高桂芬、李根有签订的房产转让合同书无效；2.判令高桂芬将北房五间、东房及院落恢复原状后返还李根有；3.同意退还高桂芬50000元房价款；4.同意按照鉴定机构的评估价格补偿高桂芬添附的房屋设施。高桂芬在一审法院反诉请求：判令李根有返还房屋转让款，并赔偿因此给我方带来的利益损失。我方主张600000元损失中包括利息损失，即以房屋转让款为本金计收，从2002年9月20日始至实际还款日止。一审法院认定事实：2002年9月20日，李根有与高桂芬签订房产转让合同书，内容为：李根有（甲方）和高桂芬（乙方）就转让房产一事签订合同，一、甲方将自建房产一处以五万元的价格转让给乙方；二、甲方转让的房产包括自建北房五间、西房一间及院落；三、甲方负责维持房产的基本现状及清除院子东北角的部分土方；四、在乙方买房后，如遇大队及乡里的有关政策变更等问题，甲方负责解决；五、乙方在合同签订后，先支付三万元房款，其余部分在一年内付清，该房产的所有权归乙方所有；六、如遇国家或其他用途征地所得补偿，归乙方所得，与甲方无关；……。合同签订后，李根有交付房屋，高桂芬辩称给付55000元房价款，并另付5000元砖款，李根有认可50000元购房款，但对5000元砖款不予认可。诉讼过程中，李根有述称该房产原为其岳父郭兴满所有，于1996年出售给自己，就此申请了郭兴满等相关证人出庭作证。高桂芬使用房屋后进行了修缮与添附。经现场勘验，涉诉房屋及院落100号修理厂后，涉及土地属于村集体所有，院内建北房五间、东房两间，东房后建有一厕所，房屋院落内有高桂芬的物品。经高桂芬申请，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋及院落进行评估，评估价格为102152元。经质证，高桂芬提出异议，认为：一、评估报告出现错误，混淆争议事项与非争议事项；二、漏评院墙、大门；三、评估价格不科学，评估报告未包括地价补偿。鉴定机构复函，内容为：一、价格评估报告的争议内容为当事人购房后加以改装部分，非争议项为原始房屋状况，就此与当事人提出的争议与非争议内涵不一致；二、价格评估报告书是依据现场勘验记录的项目内容为准，不存在漏评情况，若需补充，可申请补充评估；但考虑到该案实际情况及尽量减少当事人的成本前提下，我公司按照本案鉴定报告的相关标准与程序，根据现场实际情况及勘验笔录内容依法对该案院墙、大门价值进行评估，其中院墙造价为2775元、大门为1900元，上述评估鉴定额仅供委托方参考。我公司出具的该案价格评估报告书中第九项第三款明确提出了“本次价格评估标的涉及的宅基地区位补偿价因缺少相关参考补偿标准，故该项内容不列在此次价格评估范围之内，若能提供相关补偿标准，可申请补充价格评估。”三、我公司价格评估人员以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据结合当期的工程造价信息及市场相关价格情况综合做出评估结论。关于院墙、大门为谁所有，李根有称院墙是高桂芬利用院内原属于自己的砖所建，大门亦为院内原有未安装大门，只是由高桂芬安装而已，故不同意进行补偿；高桂芬称院墙用砖是以5000元价格从李根有处购买，大门为自己安装，两者均应补偿。审理中，高桂芬未就支付5000元购砖款提供证据证实。经法院对鉴定报告书中价格评估明细表审核，其中非争议项部分第7-11项亦为高桂芬修缮、添附，对此有双方在法院勘验笔录中签字为证。综上，法院结合双方举证证明情况并参考鉴定机构的价格评估报告及复函，认定高桂芬修缮、添附部分为68135.14元。一审法院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。买房协议依赖于宅基地使用权的有效转让。高桂芬并非村集体成员，其与李根有于2002年9月20日签订的房产转让合同书违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。李根有要求确认该合同无效的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故高桂芬应将购买的涉案房屋及院落返还给李根有；李根有亦应将收取的房款返还给高桂芬，同时就高桂芬修缮、添附部分进行补偿。高桂芬已经对涉案房屋及院落进行了修整、添建，属于对房屋院落的有益添附，且李根有同意折价补偿，故对于李根有对房屋院落恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。关于购房款的具体数额，高桂芬未就5000元的购砖款提供证据证明，故法院对该部分不予支持。关于修缮、添附部分的补偿数额，法院根据查明事实，确定为68135.14元，对于高桂芬超出的反诉请求，因无事实与法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、李根有与高桂芬签订的房产转让合同书无效。二、高桂芬于本判决生效之日起三十日内将房屋及院落腾空并返还给李根有。三、李根有于本判决生效之日起三十日内返还高桂芬购房款50000元。四、李根有于本判决生效之日起三十日内给付高桂芬折价补偿款68135.14元。五、驳回李根有的其他诉讼请求。六、驳回高桂芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，本案二审过程中，高桂芬陈述：一、评估报告中非争议部分的1-6项未支持高桂芬外，其他部分都支持了高桂芬。二、评估报告中非争议部分的1-6项中没有应支持高桂芬而未支持的部分。三、水、电、污水处理井和石头的工费应评估而未评估。但在原审中高桂芬因不知道而对该部分未提出意见。四、高桂芬、周恩兴夫妇，高桂芬之父母，周恩兴之父母，高桂芬、周恩兴之子女均非村集体经济组织成员。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。高桂芬、李根有签订的房产转让合同中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。高桂芬及其家人均不属于村集体经济组织成员，不得享受村集体经济组织成员待遇，高桂芬、李根有签订的房产转让合同违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高桂芬以评估报告有错误，漏评了水、电、污水处理井、上水、石头的工费为由，要求李根有返还相应的费用，高桂芬应对此承担举证责任。高桂芬在一审中未提出该项理由，在二审审理期间亦未能证明其主张，应由高桂芬承担相应的不利后果。本院对高桂芬的该项理由不予采信。高桂芬主张李根有赔偿其60万元损失，高桂芬应对此承担举证责任。截止二审判决作出前，高桂芬未提供证据证明其主张；该主张法律依据亦明显不足，对高桂芬的该项请求应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。高桂芬主张评估公司将有争议和无争议的内容完全颠倒，评估公司已作说明此系高桂芬理解错误，本院不再赘述。高桂芬主张李根有赔偿其土地补偿款，但农村集体土地的交易受严格限制，致使该部分补偿款缺少相关参考补偿标准而难以确定。在本案中本院不予处理。高桂芬可待拆迁补偿发生后另行主张。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5175元，由高桂芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年六月十三日书记员 赵梦芸