（2017）沪01民终3599号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-06
案件名称
陈志凌诉王珂房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈志凌,李孟春,王珂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3599号上诉人（原审被告）：陈志凌，女，1978年11月21日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：李孟春，男，1976年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：王珂，女，1982年11月18日生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区，现住上海市浦东新区。上诉人陈志凌、李孟春因与被上诉人王珂房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初59762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈志凌、李孟春共同上诉请求：要求撤销一审判决，改判确认双方签订的房屋买卖合同无效，上诉人无需向被上诉人承担赔偿责任。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。上诉人陈志凌系私自持上诉人李孟春的身份证与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人李孟春当时并不知情，在事后才得知。无论是居间协议还是房屋买卖合同均系上诉人陈志凌被中介人员及被上诉人诱导下所签订，并非陈志凌的真实意思表示，更不能代表上诉人李孟春。二、整个过程中上诉人并未给被上诉人造成损失，反而是上诉人自己存在实际损失。首先，被上诉人系律师，但其在签约时既未要求上诉人出具委托书，也未要求上诉人向李孟春确认，其明知签订的买卖合同无效，也未要求上诉人事后补全。其次，中介公司诱导上诉人签订的买卖合同也存在诸多不合理之处。根据该合同约定，被上诉人补足定金需要39天，而在上诉人收到定金后，需要等三个多月才能收到首付款，而收到全部房款差不多需要半年时间。当时被上诉人仅告诉上诉人陈志凌首付可以付一半，但并未说何时付清首付，何时收到全部房款；中介人员也未作提醒。上诉人当天回家后，才发现合同内容既不合情，也不合理。根据上述合同条款，上诉人根本无法通过此次交易达到置换房屋的目的。三、上诉人李孟春对于该合同并不知情，故其不应作为本案当事人。出售房屋系家庭大事，上诉人李孟春不可能如被上诉人所称以加班作为借口不参与合同洽谈。被上诉人王珂辩称，不同意上诉人的上诉请求。2016年5月21日签约当天，上诉人陈志凌数次电话联系上诉人李孟春，当时上诉人陈志凌为取上诉人李孟春的身份证，被上诉人还亲自开车带上诉人陈志凌前往周浦家里接上诉人李孟春，且上诉人李孟春亲自下楼将身份证交给上诉人陈志凌。当时被上诉人还要求上诉人李孟春一起去居间方的周浦门店签约，但上诉人李孟春表示其系IT人士，有急事去单位上班。下午签约时，上诉人陈志凌还与上诉人李孟春打过两次电话。因此，两上诉人对于签约的事情是清楚的，故要求驳回上诉，维持原判。王珂向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》；2、陈志凌、李孟春向王珂支付违约金480,000元。一审法院认定事实，2016年5月21日，王珂作为买受方（乙方），陈志凌、李孟春作为出售方（甲方），案外人上海XX有限公司作为居间方（丙方），三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份。协议约定：甲方将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋出卖给乙方，总房价款240万元，乙方向丙方支付意向金15万元，若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金；乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后39日内补足定金至40万元。同日，王珂与陈志凌、李孟春还签订了一份《房屋买卖合同》，约定：陈志凌、李孟春将系争房屋出卖给王珂，转让价格共计240万元，双方应当在2016年8月30日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范文本当日向甲方支付首期房价款110万元（含已付定金）；第二期房价款130万元以贷款支付；2016年8月30日甲方交付房产；2016年10月15日前办理产权过户手续；一方未按合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金；合同另对其他事项作了约定。上述两份协议上甲方签字一栏内均由陈志凌签字，并注明“代李孟春签”的字样。同日，陈志凌出具“同意出售承诺书”一份，承诺“产权人李孟春已同意出售该房屋”。同日，王珂支付定金15万元，陈志凌出具“收款收据”一张，言明收到定金15万元。2016年5月23日、6月8日，王珂通过银行转账分别向陈志凌再次支付定金5万元、20万元。2016年7月30日，李孟春出具“告知书”，表示其没有委托妻子陈志凌卖房，陈志凌私自卖房，合同应为无效等。2016年8月2日，王珂发函给陈志凌、李孟春，要求明确是否继续履行合同。同日，陈志凌将已收的40万元款项退还王珂账户。2016年8月3日，李孟春委托律师向王珂发出“律师函”一份，表示其并不知道卖房一事，也没有出具过委托书，合同应属无效，交易无法继续履行等。2016年8月7日，陈志凌发函给王珂，表示其卖房一事，事先和事后均未取得其丈夫李孟春的同意，因而其无奈将款项退还王珂，合同因为其丈夫不同意出售而无法进行下去等。一审审理中，王珂向法庭提供了陈志凌、李孟春的身份证照片、系争房屋产权证复印件。证明签约当日，陈志凌携带着其和李孟春的身份证件和系争房屋的产证，与王珂签订合同。陈志凌、李孟春对上述证据真实性和证明内容无异议。王珂另向法庭提供了其与陈志凌之间的微信聊天记录一份，其中2016年6月5日陈志凌发“我老公说过户能作个加急么”，王珂回“不了解哦”；2016年6月29日陈志凌发“小王，最近房子上涨很厉害，你们的首付款时间也很长，我们综合考虑了一下，房子不卖了。”王珂以此证明李孟春知晓卖房事宜。陈志凌、李孟春对上述证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可。一审中，证人吴某到庭述称，其系王珂之夫，当天与王珂一起去中介公司签约，签约之前李孟春将其身份证和产证交给陈志凌，陈志凌也通过电话征得了李孟春的同意后才签订的合同。陈志凌、李孟春对证人证言的真实性有异议，并认为证人与王珂存在利害关系。一审法院认为，本案争议焦点之一在于陈志凌签订售房合同是否属有权代理。王珂认为陈志凌是有权代理，即便是无权代理，亦构成表见代理，因而代理行为有效。陈志凌、李孟春则认为，陈志凌并未得到李孟春的授权。对此，一审法院认为，陈志凌在签约时携带并向王珂出示了陈志凌及李孟春的身份证件和房产证，其在与王珂的微信聊天记录中也证实了陈志凌及李孟春共同出售房屋的事实，结合证人证言等证据，可以认定李孟春授权陈志凌签订房屋买卖合同的事实成立，李孟春应与陈志凌共同承担合同责任。关于王珂与陈志凌、李孟春之间的居间协议和买卖合同，系当事人之间真实意思表示，合法有效。王珂亦按约向陈志凌、李孟春支付了定金40万元。现陈志凌、李孟春反悔不同意出售房屋，王珂据此解除上述合同，并要求陈志凌、李孟春支付违约金48万元，于法有据，应予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，于2016年12月16日作出判决：一、解除王珂与陈志凌、李孟春于2016年5月21日签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》；二、陈志凌、李孟春应于判决生效之日起十日内向王珂支付违约金48万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元，减半收取4,250元，财产保全费5,000元，合计9,250元，由陈志凌、李孟春负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，两上诉人主张陈志凌未经李孟春授权单方与被上诉人签订居间协议及买卖合同，并据此要求确认合同无效。根据本案所查明的事实，涉案居间协议及买卖合同签订于2016年5月21日，虽然签订当日李孟春并不在场，但陈志凌出示了房屋产权证及其与李孟春两人的身份证件。签约时，陈志凌收取王珂支付的定金15万元；5月23日及6月8日王珂另通过银行转账方式支付定金共计25万元。在签约至付清合同约定定金的半个月期间，李孟春不但未就此提出异议，6月5日陈志凌还通过微信聊天方式向王珂表达了李孟春要求加急过户的意思表示，因此可以认定李孟春对于妻子陈志凌出面签订房屋买卖合同应属知晓。虽然之后李孟春于2016年7月30日向王珂发函表示其未委托妻子售房，但结合2016年6月29日陈志凌曾通过微信向王珂表示“房价上涨厉害，首付款时间很长，我们综合考虑房子不卖了”的内容，不排除因房价上涨陈志凌和李孟春有所反悔，才提出李孟春未授权陈志凌售房。据此，一审法院认定李孟春授权陈志凌签订买卖合同的事实成立，李孟春与陈志凌共同承担合同责任，当属正确。关于陈志凌、李孟春上诉主张，陈志凌系在中介方诱导下才签订的买卖合同，但陈志凌与李孟春未就此提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。至于陈志凌、李孟春上诉主张涉案买卖合同条款约定的定金、首付款支付时间过长等不当之处的上诉意见。陈志凌作为具备完全民事行为能力的成年人，在签约前理应就合同内容做审慎审阅，一旦签字确认即应就此承担相应的法律责任。况且，定金、首付款的支付期间完全可以由双方当事人自愿协商，该约定内容亦未违反相关法律法规禁止性规定，故陈志凌、李孟春以此为由主张买卖合同无效，理由不成立。现因陈志凌、李孟春反悔不愿意出售房屋，王珂起诉解除买卖合同并要求陈志凌、李孟春承担合同约定的解约违约金，于法有据，一审法院对此予以支持，并无不当。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不妥，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,500元，由上诉人陈志凌、李孟春共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年六月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”