（2017）渝0112民初5969号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-08-07
案件名称
重庆市公共住房开发建设投资有限公司与黄琳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市公共住房开发建设投资有限公司,黄琳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5969号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：蒲白丁，董事长。委托诉讼代理人：李云，男，1962年10月26日生，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。被告：黄琳，女，1980年5月20日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告黄琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人李云，被告黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除原被告双方于2012年2月14日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.判决被告按709.2元/月的标准，从2014年10月1日起至2015年6月30日止向原告支付租金6382.8元；3.判决被告向原告支付欠付租金的违约金403.17元（每月租金的违约金以709.2元为基数，按每日万分之五的标准从该月的21日分别计算至2015年6月30日止）；4.判决被告向原告支付欠付的水电费10元。事实和理由：通过合法配租，原被告于2012年2月14日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于渝北区某房屋出租给被告居住使用，租期自2012年2月20日起至2017年2月19日止，租金为709.2元/月，同时约定了租金支付时间、合同解除条件、违约责任等。合同签订后原告按约将租赁房屋交付给被告使用，但被告从2014年10月起一直拖欠租金，原告通过电话通知、上门催收、张贴通知单等多种方式催收，被告一直拒不缴费。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告黄琳辩称，被告在2014年8月就提出了退房申请，原告诉称的租金被告不应承担，且原告的诉请已超过诉讼时效。经审理查明：2012年2月14日，公共住房公司（甲方）与黄琳（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定：第一条甲方将坐落于渝北区公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用，该房屋建筑面积为70.92平方米。第二条甲方应于2012年2月14日前将房屋交付给乙方……。第三条该房屋租赁期限为5年，租期自2012年2月20日起至2017年2月19日止。第四条该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米，月租金为709.2元。第五条租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。……第九条……（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：……5.拖欠租金累计6个月以上的；……（四）乙方需提前退租的，应提前1个月书面通知甲方，双方协商一致后合同解除。第十二条（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金……。同日，重庆深国贸物业管理有限公司代为将案涉房屋移交给黄琳使用。另查明，2014年9月5日，重庆有线电视网络有限公司北部分公司出具《证明》，内容为黄琳在案涉房屋没有办理过有线电视业务。重庆深国贸物业管理有限公司康庄美地项目部向黄琳出具了《康庄美地公租房退租水费完结清单》、《康庄美地公租房退租电费完结清单》，内容为：原承租人黄琳于2014年9月5日退租，需要完善（完清）水13吨、电171.91度。2014年9月17日，黄琳缴纳了案涉房屋的电费1元。庭审中，黄琳举示《物管验房清单》一份，其中载明：验房日期2014.9.5，楼栋套号B区8-2-8，承租人黄琳，验房项目防盗门、室内门等，验收结果均为划勾通过，其中“房门钥匙”一栏划勾，“室内照明灯（吸顶灯）”一栏备注“有一个浴霸未恢复”，“水电是否结清”一栏备注：气34.2，水13，电171.91。下方由黄琳作为承租人签字，并有验房员陈某（字迹不清）、物管负责人陈某某（字迹不清）签字。对于该清单，公共住房公司陈述：退租程序是物管与黄琳先进行验房，被告将验房清单交给公共住房公司，再进行下一步手续，但黄琳并未将验房清单交给公共住房公司，故无法完成退房手续，原因是黄琳擅自安装了浴霸，按要求在退房时应恢复原状，但其没有恢复。黄琳陈述：发生争议的情况属实，但实际上黄琳是积极配合想了很多办法，先是恢复原状，但未找到合适的建材，后来公共住房公司要求赔偿380元，黄琳认为过高，双方协商未果，后来黄琳与工程部协商赔偿200元解决，但公共住房公司不同意。庭审中，公共住房公司还陈述：1.认可黄琳已支付2014年10月1日前的房屋租金；2.公共住房公司于2015年5月5日将案涉房屋收回；3.水电费是根据供电和供水公司的告知，由物业垫付，但没有相关证据。以上事实有《重庆市公共租赁住房租赁合同》复印件、《重庆深国贸房屋物品移交清单》复印件、电费发票、《证明》、《康庄美地公租房退租水费完结清单》、《康庄美地公租房退租电费完结清单》、《物管验房清单》及当事人当庭陈述在案为据。公共住房公司举示的《关于强制清退康庄美地承租户黄琳房屋的现场记录》、《重庆市公租房清退通知书》及挂号信存根系复印件且黄琳不认可其真实性，《关于强制清退康庄美地黄琳等3户承租户的请示》及公文处理笺与本案无关联性，退租欠费明细表系公共住房公司自行制作，真实性无法确认，本院均不予采纳。本院认为：公共住房公司与黄琳自愿签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于合同的解除。根据租赁合同第九条第（四）款约定，解除合同应提前一个月提出并经双方协商一致。黄琳2014年9月5日申请退租即要求解除合同，但双方因浴霸恢复问题未能协商一致，故该解除行为不符合合同约定及法律规定，不能发生合同解除的法律后果。公共住房公司自认2015年5月5日收回房屋，系以行为表示同意解除合同，故双方租赁合同已于该日解除。公共住房公司再要求判决解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于租金及违约金。在黄琳明确提出退租并已搬离、交由物管验房并返还钥匙，且租金只支付至2014年9月30日止的情况下，公共住房公司足以合理预见到黄琳最迟在2014年9月30日后不会再租赁使用案涉房屋并支付租金，其应当采取适当措施防止损失扩大。在本案情况下，公共住房公司如及时收回房屋，对于浴霸恢复问题其可以通过诉讼等途径要求赔偿损失、恢复原状等，并不损害其权利，但其直至2015年5月5日才将房屋收回，导致房屋一直空置，已不属于适当措施。因此，该期间租金损失属于公共住房公司扩大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对公共住房公司要求黄琳支付2014年10月1日至2015年6月30日期间租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费。公共住房公司未举示证据证明黄琳欠付水电费的期间和金额，也未举示证据证明其垫付了水电费，应承担举证不力的不利法律后果，对其要求黄琳支付水电费10元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的诉讼请求。案件受理费860元，减半收取430元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 陈吉彦二〇一七年六月十三日书 记 员 杨如玉 来自