（2017）黑0811民初626号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告王淑华与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人孔祥昌房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王淑华,佳木斯万基房地产开发有限公司,孔祥昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初626号原告:王淑华，女，1957年7月16日出生，汉族，住望奎县恭六乡宽六村赵老五屯。委托代理人：赵玉明，佳木斯市郊区法律援助中心指派法律工作者。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理第三人:孔祥昌，男，1965年6月20日出生，汉族，住鹤岗市南山区西联社区。委托代理人：郑兴刚，黑龙江兴钢律师事务所律师。委托代理人：刘广文，黑龙江兴钢律师事务所律师。原告王淑华与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人孔祥昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序,于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告王淑华及委托代理人赵玉明，第三人孔祥昌及其委托代理人郑兴刚、刘广文到庭参加诉讼，被告万基公司未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑华向本院提出诉讼请求：1.依法确认王淑华与万基公司于2012年11月17日签订的认购协议有效;2.位于佳木斯市万基友谊小区友谊小区A楼2单元021203号、面积92.35平方米房屋归王淑华所有；3.被告立即给原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告在2012年11月17日签订房屋认购协议书，协议中约定由原告出资在被告开发的友谊小区楼盘购买房产一处，建筑面积为92.35平方米，房号为1-0527-046-021203号，后原告又按被告要求一次性交清购房款。双方签订协议后原告就在协议期限内按时住进。被告称在几个月内给原告办理房屋产权证，一等就是几年。后原告多次找到被告要求被告给予办理房屋产权证，但被告以工程手续不全为由拒绝办理。孔祥昌述称，1.请求驳回王淑华的诉讼请求，房屋归孔祥昌所有；2.请求判决万基公司向孔祥昌履行房屋买卖合同，交付房屋，办理产权证照。事实和理由：孔祥昌于2012年6月6日与万基公司签订了房屋买卖合同，购买了其开发建设的位于佳木斯市郊区清源社区友谊小区A楼2单元021203室，产籍号为1-0527-046-021203，建筑面积92.35平方米房屋，支付了全额购房款，并到佳木斯市房产管理处办理了登记备案手续。本案中王淑华签订购房协议时间在后，并且没有按规定办理产权登记备案手续，故请求法院判决房屋归孔祥昌所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书一份、购房款收据一份。虽该认购协议加盖的是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，王淑华有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对王淑华承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.私产房屋使用证、物业发票、水费、电费、燃气费收据。此证据能够证实王淑华已于2012年3月1日实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.王淑英与万基公司签订的商品房买卖合同。此证据没有加盖产权部门的印章，对此证据本院不予采信；4.孔祥昌与万基公司签订的商品房买卖合同、商品房销售专用结算单、收据、购房卡各一份。此组证据能够证明万基公司于2012年6月7日将友谊小区A楼2单元021203号房屋出售给孔祥昌，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，王淑华儿媳王双佳与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，张恒舜在出售方法定代表人处加盖名章。后王双佳将该协议的权利义务一并转移给王淑华，王淑华在协议的认购方处签字。协议约定，王淑华购买友谊小区1-0527-046-021203号房屋，面积92.35平方米，价款340402元。协议约定房屋的购房款由万基公司欠颜丙权的工程款来抵顶，万基公司友谊小区工程指挥部为王淑华出具了购房款收据。2012年3月1日，王淑华入住该房屋，并办理了物业登记本，交纳了水电费、燃气费等相关费用。2012年6月7日，万基公司友谊小区工程指挥部与孔祥昌签订商品房买卖合同，将友谊小区1-0527-046-021203号房屋出售给孔祥昌，价款160000元，万基公司友谊小区工程指挥部为孔祥昌出具了收款收据及商品房销售专用结算单，双方在房产部门登记备案，孔祥昌领取了房卡。本院认为，王淑华于2012年与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，购买万基友谊小区1-0527-046-021203号房屋。该认购协议是双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。万基公司友谊小区工程指挥部给王淑华出具购房收据一张，虽该房屋系抵顶工程款而来，但在双方签订认购协议后，王淑华与万基公司之间因建设工程施工合同而产生的债权债务关系已经转化为买卖合同关系，故王淑华已履行了认购协议的合同义务。万基公司将房屋交付给王淑华，部分履行了合同义务。王淑华自2012年3月1日入住房屋后，交纳物业费、水电费、供热费等费用至今。因万基公司与张恒舜之间构成表见代理关系，故对万基公司抗辩其与王淑英之间没有形成买卖关系的理由本院不予支持。王淑华与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-046-021203号房屋的所有权，王淑华可在该房屋具备办理产权证照条件时要求万基公司协助办理。孔祥昌的房屋买卖合同形成于王淑华入住后，其购买房屋时不去看房且不办理入户手续有悖常理，故孔祥昌与万基公司于2012年6月7日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对王淑华要求确认其与万基公司于2012年签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对王淑华要求确认位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-046-021203号、面积92.35平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对王淑华要求确认孔祥昌与万基公司于2012年6月7日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；对王淑华要求万基公司办理产权证照的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条规定，判决如下：一、王淑华与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市万基友谊小区1-0527-046-021203号、面积92.35平方米房屋归王淑华所有；三、孔祥昌与佳木斯万基房地产开发有限公司于2012年6月7日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回王淑华的其他诉讼请求。案件受理费6406元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 董 磊人民陪审员 李光荣人民陪审员 王 芳二〇一七年六月十三日书 记 员 孙思雪 关注公众号“”