（2017）闽01民终1406号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-07-31

案件名称

福建日宝置业有限公司、姜天贡商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建日宝置业有限公司,姜天贡,傅国樑

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终1406号上诉人（原审被告）：福建日宝置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光支路16号恒丰大厦2406单元。法定代表人：俞荣通，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，福建世纪新安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜天贡，男，1977年12月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：傅国樑，男，1977年6月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林凤，福建远见律师事务所律师。上诉人福建日宝置业有限公司（以下简称日宝公司）因与被上诉人姜天贡、傅国樑商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建日宝置业有限公司的委托诉讼代理人黄伟律师、被上诉人姜天贡、傅国樑的委托诉讼代理人林凤律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建日宝置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判按人民币2844562元的年利率7.8%标准计算逾期办证违约金。二、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：合同约定的按日支付已交付价款万分之五的违约金过高，根据合同法司法解释二第二十九条的规定，本案违约金过分高于造成的损失。诉争商品房有办理按揭贷款，在没有偿还银行贷款的情况下无法办理过户手续，因此上诉人虽逾期办证但未给被上诉人造成损失，上诉人无需就被上诉人的损失承担举证责任，即使有损失也应当按照银行同期贷款利率计算，请求法院从公平的角度将约定的违约金调整为年利率7.8%。姜天贡、傅国樑辩称，一、本案当事人双方约定的违约金符合法律规定。二、本案上诉人违约情节非常严重，至一审法院起诉之时，违约天数已达314天。故请求依法驳回上诉人的诉请。姜天贡、傅国樑向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币78509.90元；2、判令被告立即向原告提供办理福州市台江区鳌峰街道光明南路西侧与曙光支路北侧交叉处16号恒丰大厦小区的房屋权属证书的相关材料，并立即协助原告办理房屋权属证书；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2015年9月30日计至原告取得房屋权属证书之日止；暂计至2016年8月9日为人民币446596.23元）。一审法院认定事实：2013年10月9日，以被告福建日宝公司为出卖人，原告姜天贡、傅国樑为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为福州市台江区鳌峰街道光明南路西侧与曙光支路北侧交叉处恒丰大厦商品房；总金额2844562元；出卖人应当在2014年9月30日前，将符合各项约定的商品房交付买受人使用，……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：……，2、施工期间发生降雨量超过60mm或五级以上（包括五级）大风、地震及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；因政府政策性原因以及政府有关部门要求该项目暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件，按实际停工天数顺延工期。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款2844562元。2014年12月31日，原告收取了被告交付的讼争房屋。现原告以被告逾期交房、逾期办理房屋所有权证为由诉至一审法院。诉讼中，被告确认目前尚不具备办理房屋所有权证条件。本案争议焦点为：1、讼争房屋的实际交房时间；2、合同约定的交房时间是否存在顺延的情形。对于涉案讼争房屋的实际交房时间问题，被告提出其于2014年12月8日通知原告于2014年12月15日至18日交房，并提供申通快递邮件面单为据，而原告则否认被告所述，提出被告交房时间是2014年12月31日，对被告提供的申通快递邮件面单真实性持有异议。由于原被告双方在合同中约定房屋交接时应签署房屋交接单，而被告亦未能举证证明其曾将交房通知寄送达原告的依据，故被告的上述主张依据不足，且原告予以否认，因此应以原被告签署的房屋交接单上注明的时间2014年12月31日为交房时间。对于合同约定的交房时间是否存在顺延情形的问题，被告提供了气象资料证明及工程现场签证表及汇总表证明是因工期顺延124天而顺延交房时间，对此，经审查，被告提交的工地现场签证单表明因台风天气、5级以上大风、暴雨已顺延工期41天，2013年7月2日因停电顺延工期一天，符合合同中约定的顺延工期的情形，共计42天。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告提出不存在逾期交房，因恶劣天气可以顺延交房124天的辩解依据不足，一审法院确认因工期顺延42天，被告应于2014年11月11日前向原告交房，而被告于2014年12月31日才向原告交房，已逾期50天（2014年11月12日至2014年12月31日），故被告应按合同约定的已付款日万分之三标准向原告计付逾期交房违约金42668.43元（2844562元×50天×0.03%），一审法院对原告诉请被告支付逾期交房违约金超出上述确认的部分不予支持。被告至今未能依约协助原告办理房屋权属证书，应承担向原告支付逾期办证的违约金，由于原被告双方在合同中对该逾期办证的违约金计算标准已作明确约定，且不违反法律规定，而被告提出该约定标准过高，却未提供相应证据支持，故一审法院对被告要求予以降低计算标准的辩解不予采纳。被告应按照原告已付购房款2844562元日万分之五的标准，向原告支付自2016年1月1日起至讼争房屋具备办理权属证书条件，且向原告提供办理讼争房屋权属证书所需由其提供的资料之日止的违约金。现由于讼争房屋尚不具备办理房屋权属证书条件，因此一审法院对原告要求被告立即协助其办理讼争权属证书的诉请不予支持。判决：一、被告福建日宝置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姜天贡、傅国樑支付逾期交付台江区鳌峰街道光明南路西侧与曙光支路北侧交叉处恒丰大厦1幢1××6号办公房屋的违约金人民币42668.43元；二、被告福建日宝置业有限公司应当向原告姜天贡、傅国樑支付逾期办理台江区鳌峰街道光明南路西侧与曙光支路北侧交叉处恒丰大厦办公房屋权属证书的违约金（按已付购房款2844562元日万分之五的标准计算，自2016年1月1日起计至讼争房屋具备办理权属证书条件，并由被告将办理讼争房屋权属证书所需由其提供的资料交付给原告之日止），其中2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金，被告应在判决生效之日起十日内支付；判决生效次日起至被告履行交付办理讼争房屋权属证书所需材料之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付；三、驳回原告姜天贡、傅国樑的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，讼争商品房买卖合同已经双方签字确认生效，系双方的真实意思表示，双方应当依约全面履行义务。讼争合同约定如因福建日宝公司的原因导致姜天贡、傅国樑未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，福建日宝公司应自逾期之日起每日按姜天贡、傅国樑已付款的0.05%向姜天贡、傅国樑支付违约金。现讼争商品房至今未能办理房屋权属证书，福建日宝公司应当依约承担违约责任。福建日宝公司主张逾期办证并未给姜天贡、傅国樑造成损失，故其无需就违约金过分高于损失承担举证责任。但众所周知，房屋权属证书迟延办理会延误房产所有人的房产交易、抵押等行为，故损失必然存在。也正是因为逾期办证会给房产所有人造成损失，故双方才在签订合同时约定逾期办证违约责任，以期督促开发商及时办证。根据“谁主张、谁举证”的原则，福建日宝公司应就“违约金过分高于损失”承担初步的举证责任，而不能以姜天贡、傅国樑没有损失为由，主张其不对“消极事实”承担举证责任。综上所述，福建日宝公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9051元，由上诉人福建日宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　汪　霞审判员　唐宇恒审判员　缪　羽二〇一七年六月十三日书记员　魏坤贵关注公众号“”