（2017）豫0104民初1640号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-01-04
案件名称
郭亚歌与殷敬贤、李向丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭亚歌,殷敬贤,李向丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初1640号原告：郭亚歌，女，1979年4月20日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李书辉，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，河南豫润律师事务所律师。被告：殷敬贤，男，1980年8月20日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被告：李向丽，女，1976年12月23日，汉族，住郑州市管城回族区。共同委托诉讼代理人：李军萍，河南佑祥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张慧星，河南佑祥律师事务所律师。原告郭亚歌与被告殷敬贤、李向丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭亚歌的委托诉讼代理人胡磊、被告殷敬贤、李向丽的共同委托诉讼代理人李军萍、张慧星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亚歌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还定金及首付款80000元；3.被告支付违约金360240元（自2016年6月28日起计算至判决确定的解除之日止，现按每天1520元计算至起诉之日）；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更为要求被告返还定金30000元并赔偿贷款费用26210元、违约金360240元。事实和理由：2016年3月30日，原、被告通过祥居园房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》,约定殷敬贤将其名下位于郑州市管城回族区航海东路2号1号楼4单元6层东户的房屋卖于郭亚歌，房屋总价款152万元，付款方式为银行按揭贷款。当日，原告按照约定交付定金5万元，被告提交房产证原件，均由祥居园房地产营销策划有限公司保管。2016年5月9日，原告按揭贷款获批，实际贷款额度为149万元，原告于2016年5月11日支付首付款3万元。原告及中介公司要求被告办理过户手续，被告要求在原房屋总价款的基础上加价10万元，双方引起争议，故原告起诉至法院。被告殷敬贤辩称，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。1.原、被告双方提交的合同有不一致的地方，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告没有收取原告任何费用，其要求被告返还定金及首付款诉请无事实根据；3.被告未故意隐瞒涉案房屋设有抵押的事实，卖房的目的就是为了偿还涉案房屋到期贷款；4.原告无力支付房款造成被告银行信用下降，被告支付了高额贷款利息；5.造成买卖合同无法履行的原因在于原告与中介公司串通，通过虚假骗贷方式达到零首付购房目的，双方买卖合同无法继续履行的根本原因在于原告，被告未违约不应承担巨额违约金。被告李向丽辩称，1.殷敬贤与李向丽是在签订合同后登记结婚的，原告不能以二被告系夫妻关系要求李向丽承担责任；2.李向丽在合同上签字的行为是代理行为，殷敬贤对李向丽的代理签字行为予以认可，李向丽非合同一方的当事人，且非房屋的所有权人，不应作为本案的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原告郭亚歌（买方、乙方）、被告殷敬贤、（卖方、甲方）、案外人郑州祥居园房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号0001794）一份，合同主要内容为：“第一条，甲方将其拥有的位于郑州市管城回族区航海东路2号1号楼4单元6层东户的房产（产权证号11××86）卖给乙方，房屋建筑面积207.22㎡；第三条，房屋总价款152万元，含相关配套设施有整体固定装修；第四条，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金50000元，甲方同意定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方保管；第五条，乙方于本合同签订当日向丙方支付佣金30000元；第六条，付款方式为按揭贷款，甲、乙双方应于签订本合同15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将将首付款人民币（见备注）交付甲方，剩余房款人民币（见备注）由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在交付首付房款时一次性补足，同时定金冲抵首付款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管；第七条，该房屋没有设定抵押、甲方对该房屋享有完全的处分权；第八条，甲乙双方应在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后15个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续；第十二条，乙方于签订本合同时向丙方支付代办费1000元；第十三条，如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋立契过户后，乙方应立即办理抵押登记贷款手续；第十四条，违约责任约定，1.甲方若违反本合同第八条的约定，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）；2.乙方若违反本合同第八条的约定，其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证交付甲方，除非三方达成新的协议）；3.如甲乙双方均违反本合同第八条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方；4.甲乙双方立契后，如甲乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；7.代理人应确保其拥有代理甲方签订本合同的合法代理权；第十五条，其它约定事项，乙方银行贷款额度以银行实际审批为准等。”甲方代理人李向丽、乙方郭亚歌、丙方郑州祥居园房地产营销策划有限公司分别在合同上签名、按手印并加盖公章。原、被告所持合同系一式三份垫用复写纸复写而成，造成原、被告所持合同第5条内容不一致的原因系复写不规范造成的，原告提交合同第3条“床、空调、沙发”系原告单方添加的。合同签订当日，郑州祥居园房地产营销策划有限公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“今收到郭亚歌交来购房定金50000元。”2016年4月6日，郑州众锦房地产营销策划有限公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“兹收到郭亚歌交来贷款费用26210元。”2016年8月24日，原告郭亚歌起诉被告殷敬贤、李向丽，请求判令：1.继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.被告协助原告办理权属登记手续；3.被告支付违约金117040元。2016年11月25日，（2016）豫0104民初5233号民事裁定书以“原告要求被告继续履行合同及办理产权过户的请求因涉案房产被抵押导致履行不能”为由驳回原告郭亚歌的起诉。2016年12月11日，郑州祥居园房地产营销策划有限公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“今收到郭亚歌交来购房定金30000元。本收据为已换收据。”后，郑州祥居园房地产营销策划有限公司将购房定金30000元退还原告。另查明，被告殷敬贤、李向丽于2016年4月15日登记结婚。涉案房产登记信息显示该房屋设有抵押。本院认为，原告郭亚歌与被告殷敬贤签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。合同签订时，殷敬贤、李向丽非系夫妻关系，李向丽作为殷敬贤的合同代签人，其代理行为是受殷敬贤委托所为，其法律行为后果应当由殷敬贤承担。根据本案基本事实和双方当事人各自主张，本案的争议焦点是双方当事人哪一方应承担违约责任。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》未约定首付款的数额，合同实际履行后也未达成补充协议。鉴于首付款是房屋买卖合同中的重要条款，其涉及到剩余购房款项的具体数额、贷款事项、支付时间等，因此，该《房屋买卖合同》已无法继续履行，应予解除。对该合同的无法继续履行，双方均存在过错。现原告主张解除合同，被告同意解除合同，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告返还定金的诉讼请求，本院认为，合同解除后定金应当归还。原告称居间方已退回由其保管的定金30000元，故原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿贷款费用26210元，因双方对造成合同无法继续履行均存在过错，对于原告的该项损失，双方应均担，故被告应向原告赔付一半贷款费用即13105元。关于违约金，双方应各自承担相应损失，故本院对原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郭亚歌与被告殷敬贤于2016年3月30日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0001794）自行解除；二、被告殷敬贤于本判决生效后十日内支付原告郭亚歌13105元；三、驳回原告郭亚歌的其他诉讼请求。案件受理费7904元，减半收取3952元，由原告郭亚歌负担3828元，被告殷敬贤负担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 侯培利二〇一七年六月十三日书记员 刘晓芳 关注公众号“”