（2017）津02民终1546号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-06-24
案件名称
天津港威房地产开发有限公司、张建红商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津港威房地产开发有限公司,张建红,招商局物业管理有限公司天津分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1546号上诉人（原审被告）：天津港威房地产开发有限公司，住所地天津市河东区卫国道与靖江路交口朝花园1-2-102-103。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：梁晓光，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建红，女，1971年2月13日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：许波，天津众美律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶舟，天津众美律师事务所律师。原审被告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市和平区西康路与吴家窑二号路交口。主要负责人：昝军，总经理。委托诉讼代理人：王立起，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：孙敬宇，男，该公司法律助理。张建红诉天津港威房地产开发有限公司（以下简称港威开发公司）、招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称招商局物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院经审理后，于2015年12月24日作出（2015）东民初字第3427号民事判决。宣判后，张建红不服，向本院提出上诉。本院经审理后，于2016年5月13日作出（2016）津02民终1369号民事裁定，发回重审。天津市河东区人民法院另行组成合议庭进行审理，于2016年12月30日作出（2016）津0102民初4109号民事判决。宣判后，上诉人港威开发公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行审理。上诉人港威开发公司之委托诉讼代理人郭立新，被上诉人张建红之委托诉讼代理人许波、叶舟，原审被告招商局物业公司之委托诉讼代理人王立起、孙敬宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港威开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张建红的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由张建红负担。事实和理由：一审认定事实不清，严重背离港威开发公司工作人员与张建红签署的三个文件内容，且三个文件的签订超出了签署人员的职权范围，是工作人员的被动签署，应是无效的，且双方协议内容仅针对物业费、采暖费的减免，不能视为港威开发公司对逾期交房违约的自认；涉诉房屋具备合同约定的交付条件，张建红无理由拒绝收房，按照合同约定已经视为交付，港威开发公司不应承担逾期交房违约责任；涉诉房屋在交付之时即通水通电，不存在无水无电的情况，且即便该情形存在，也应适用合同约定的配套设施不完善的违约责任，而非逾期交房的违约责任。据此，张建红拒绝收房的理由不能成立，其也无权依照三个文件向港威开发公司主张逾期交房违约金，请求二审依法改判。张建红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。招商局物业公司述称，认可三个文件的真实性，但涉诉房屋的问题汇总不属于物业负责的范围，不应由招商局物业公司承担责任。张建红向一审法院起诉请求：1、判令港威开发公司、招商局物业公司支付张建红逾期交房违约金3724967.76元；2、本案诉讼费由港威开发公司、招商局物业公司负担。一审法院认定事实：2012年11月1日，以张建红为乙方、港威开发公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定张建红购买坐落河东区卫国道与××路交口××大厦××号商业用房，建筑面积778.58平方米，每平方米价格为21500元，总价款为16739470元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年1月15日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订当日，张建红与港威开发公司又签署了《补充协议》，其中第五条约定：“对合同第八条的补充：出卖人交付使用的商品房应符合双方约定（附件三）的标准，如出卖人的交付标准与附件三中约定标准不符的，出卖人应使之达到原标准或补偿相应差价，但出卖人修改后的标准或使用的相关材料标准等同于或高于原标准的，买受人不得提出任何异议或要求出卖人承担任何违约责任”。第七条约定：“对合同第十一条的补充：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信、特快专递通知买受人办理交付手续。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出之日起的第三日。买受人亦可自行前往出卖人办公地点签收商品房交付通知书。…如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则交付通知书通知的交付期限最后一日即为交付日，视为出卖人已于该日将本合同项下的商品房交予买受人，自交付的第二日凌晨零点起，该商品房的毁损灭失风险责任转由买受人承担，此后有关该商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由买受人负担，同时开始计算该商品房各部位保修期。买受人在交付验收中发现的质量瑕疵（包括但不限于墙面、地面、天花板空鼓、或裂纹或渗水，门窗刮花或闭合障碍，上下水管道渗水或不通，电视、电话、网络、日用电、智能设施线路障碍等质量瑕疵），应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交付责任的理由……”。上述合同与补充协议签订后，张建红依照约定交纳了全部房款。2012年5月，涉诉房屋竣工并经验收合格。2013年1月7日，港威开发公司以特快专递方式向张建红邮寄了该房屋的交付通知书，通知张建红于2013年3月15日持该通知书到朝华园6号楼一层物业管理中心办理商品房交付手续，交纳相关费用同时领取钥匙。2013年3月15日，张建红签署委托书委托其丈夫李旭仲办理该房的收房、维修及违约索赔事宜。2013年4月16日，张建红签署了《区域防火责任书》及《前期物业服务合同和临时管理规约的确认书》。2014年12月9日，张建红之夫李旭仲代张建红与港威开发公司员工盛雪明等签署了《洽商函》，内容为：“张建红购买天津港威房地产开发有限公司坐落河东区卫国道与靖江路交口朝华大厦-3和-4两套商品房，因房屋存在问题而无法交房，今双方洽商，待房屋问题全部解决后进行交房。房屋问题如下：1、朝华大厦-3和-4两套房屋3楼楼顶有供会所使用的太阳能设备，到2014年11月中旬才拆完；2、施工方一直占用朝华大厦-3二楼和三楼办公和施工方经理居住到2013年5月；3、施工方一直在朝华大厦-4一楼安全出口堆放花瓶、油桶等杂物，到2014年10月才清除；4、房屋无水、无电，一楼和三楼无卫生间。甲方负责安装三楼卫生间下水管道；5、朝华大厦-3三楼门口与会所相通的门口，到2014年11月才封堵；6、2014年12月5日我们一起上朝华大厦-3和-4两套房屋楼顶发现，楼顶有一违章建筑，至今未拆除；7、张建红要求物业费和暖气费在道路开通前由甲方承担。”2015年4月27日，张建红之夫李旭仲代张建红作为乙方与港威开发公司员工吴静、盛雪明等代表甲方及丙方招商局物业公司三方签署了《协议》，内容为：“一、经甲乙丙三方友好协商，现交房期限定于2015年5月1日，交房后全部费用由乙方承担；二、未交房及钥匙原因如下：1、朝华大厦-3和-4两套房屋3楼楼顶有供会所使用的太阳能设备，到2014年11月中旬才拆除完；2、施工方一直占用朝华大厦-3二楼和三楼办公和施工方经理居住到2013年5月；3、施工方一直在朝华大厦-4一楼安全出口堆放花瓶、油桶等杂物，到2014年10月才清除；4、-3和-4房屋无水、无电，三楼无卫生间。甲方负责安装三楼卫生间下水管道；5、朝华大厦-3三楼门口与会所相通的门口，到2014年11月才封堵完毕；6、2014年12月5日乙方与甲方代表盛雪明，丙方物业代表刘恋等物业人员到朝华大厦-3和-4两套房屋楼顶发现，楼顶有一违章建筑，至今未拆除；以上六条问题导致乙方无法在正常交房期限内收房。三、甲方和丙方承担朝华大厦-3和-4两套房屋因逾期交房所产生的一切经济损失及费用，如暖气费、物业费、水电费等；四、在本协议约定的交房日期后一年内于2016年4月30日前甲方和丙方负责乙方配合对朝华大厦-3和-4房屋楼顶违章建筑拆除及恢复原状，并承担其所产生的全部费用。逾期未完工的，甲方和丙方承担违约金为按日总房款的千分之一；五、甲方和丙方于本合同签订之日将前述房屋钥匙交予乙方保管。”2015年4月30日，张建红之夫李旭仲代张建红与招商局物业公司签署《关于朝华大厦3、4底商业主收房时存在问题汇总》一份，其中载明“房屋存在问题：1、进门右侧水管外露；2、消防栓旁边有裸露水管；3、楼道内消防水管过多，占用面积过大；4、二层楼高不符合标准，购房时承诺可搭建楼板，现无法搭建，大部分面积无法使用；5、弱电桥架无法改造，距离地面面积较低；6、消防管道及弱电桥架距离地面面积为1.85米、2.1米；7、-3与-4：一楼与三楼门脸迎面与主梁窗口通裂，直到房屋西侧与北侧（靠地铁一侧较为严重）且多处进行过维修。屋内多处因漏水进行过维修，存在维修痕迹较为严重；8、业主提出可进行维修，但维修前需将维修方案交业主审核；9、业主提出杜丽娅（销售经理）承诺业主门脸房可经营饭店，设计有烟道，并未告知业主为消防烟道，业主理解为燃气管道，需进行解决”。一审法院认为，张建红与港威开发公司签订的合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同约定，全面履行自己的义务。张建红在签订合同后履行了支付全部购房款的义务，港威开发公司亦应按照合同及补充协议的约定履行交付商品房的义务。而事实是，港威开发公司在合同约定的交房日期前确实履行了通知张建红收房的义务，但张建红在收房的过程中发现港威开发公司欲交付的涉诉房屋存在多项问题而拒绝收房，为此双方曾多次进行协商，由此双方才签订了《洽商函》及《协议》，并将交房时间变更至2015年5月1日，故在此之前港威开发公司并未实际履行交付涉诉房屋的义务。庭审中，港威开发公司与招商局物业公司认为张建红与港威开发公司员工及招商局物业公司签署的《洽商函》、《协议》、《关于朝华大厦3、4底商业主收房时存在问题汇总》不具有法律效力，均系其员工迫于压力的无奈之举，并未得到其授权及追认。但综合当时的具体情况进行分析：1、三份文件均系正式的打印件，而并非某一方、某一人的手写，且其中表述房屋存在的问题具体而细致，并附有解决问题的时间点，足以说明上述文件在形成前是经过双方确认及协商的，且在多次庭审中港威开发公司均认可涉诉房屋存在相关问题，可见三份文件的内容系对涉诉房屋交付时存在问题的事实确认。2、其中张建红与港威开发公司与招商局物业公司签署的《协议》中，不仅对涉诉房屋存在的问题进行了表述，而且明确了交房时间的变更及违约责任的承担，上述两项系对原合同的重大变更。港威开发公司系房地产开发企业，招商局物业公司系物业管理企业，港威开发公司与招商局物业公司管理层的员工均应属于该行业的专业人士，应当预见签署《协议》有可能产生的后果，且张建红亦有理由相信港威开发公司与招商局物业公司员工的签署行为系履行职务的授权行为。因此，港威开发公司仅以上述文件中没有加盖其公章而否认其效力的抗辩，有违诚实信用的原则，一审法院不予采信。综上，依据三方签署的《协议》第三条约定，港威开发公司应承担因逾期交房产生的一切经济损失及费用。根据双方签订的合同第五条的约定，如逾期交付商品房的应支付已付款利息及违约金，现张建红主张自2013年1月16日起至2015年4月30日止的经济损失共计3724967.76元，符合上述约定，一审法院予以确认。但延期交房并非完全系港威开发公司造成，就港威开发公司而言，张建红所提出的施工方占用-3商业用房、房屋楼顶有太阳能设备及违章建筑、一楼和三楼无卫生间、安全出口被堵、无水、无电、门口与会所相通等问题，港威开发公司均认可属实，在《洽商函》和《协议》中也均作出了因存在上述问题而无法交房的确认，但该公司自2013年1月7日通知收房至2014年12月9日签订《洽商函》将近两年的时间里，对涉诉房屋部分问题并未做出及时的处置，显属怠于履行合同义务，构成违约，理应承担相应的责任。而就张建红而言，其作为购房人，在收到交房通知后并未在第一时间前往办理验房手续，在验房时发现房屋问题后，也无证据证明其对港威开发公司进行了及时有效的催告，故对于延期交房造成的经济损失亦应承担相应的责任，以承担经济损失的30%为宜。综上所述，张建红与港威开发公司对于延期交房的情形均应承担相应的责任，故对于张建红的主张一审法院予以部分支持，即港威开发公司应当支付张建红逾期交房造成的已付购房款利息损失及违约金共计2607477元。关于张建红主张招商局物业公司共同承担预期交房损失的问题，一审法院认为，招商局物业公司并非商品房买卖合同的主体，无履行交付房屋的合同义务，其员工虽签署协议，但从协议的内容上看应系对港威开发公司逾期交付涉诉房屋事实的确认。现张建红依据与港威开发公司签订的合同主张逾期交房利息及违约金，招商局物业公司不应承担给付责任。判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告天津港威房地产开发有限公司一次性支付原告张建红逾期交房造成的已付购房款利息损失及违约金共计2607477元；二、驳回原告张建红的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2013年1月7日，港威开发公司以特快专递方式向张建红邮寄了该房屋的交付通知书，通知张建红于2013年1月15日持该通知书到朝华园6号楼一层物业管理中心办理商品房交付手续，交纳相关费用同时领取钥匙。2013年1月15日，张建红签署委托书，委托其丈夫李旭仲办理该房的收房、维修及违约索赔事宜。另查，经当事人共同确认，张建红于2017年4月17日领取了涉诉房屋钥匙。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对于《洽商函》、《协议》效力的认定；2、对于港威公司是否存在逾期交付房屋的行为，是否应当承担逾期交房违约责任；3、对于违约金数额的认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。港威开发公司主张《洽商函》及《协议》无效，所持理由一是其工作人员吴静、席永志、盛雪明超越职权签订协议，二是职员是迫于交房压力签订的协议，三是两份协议所载房屋问题与事实不符。本院对此分析认为，《洽商函》及《协议》中所涉及的多项房屋问题，经招商局物业公司与张建红共同验房之中，确认了问题的真实存在，张建红主张存在的问题阻碍其收房，经向港威开发公司反映，双方为此协商一年之久，最终三方当事人共同签订了确认房屋存在的问题影响交房以及为此顺延交房时间的两份协议。上述签订过程，能够证明《洽商函》与《协议》是在港威开发公司三名工作人员与张建红多次沟通协商的基础上形成，而在较长一段时间的协商过程中，依照常理，单位工作人员必定会向公司据实汇报房屋存在的问题，最终签订两份协议也必然经过公司的授权。港威开发公司主张对两份协议的签订并不知情，认为系工作人员超越职权签订，显然不合乎常理。另一方面，《协议》的落款之处由港威开发公司的三名工作人员共同签字确认，其中签字在港威开发公司“代表人”处的经理吴静，该公司在2015年10月14日的一审庭审中明确表述为“公司经理，管理售后工作”。基于该名工作人员的身份以及三名工作人员共同签字确认的行为，致使张建红有理由相信三名工作人员出于职务行为有权代表港威开发公司签订《洽商函》及《协议》，故即便如港威开发公司所言该三名工作人员存在超越职权的行为，也不足以对抗已构成表见代理的事实，签订《洽商函》及《协议》所引起的法律后果，依法应由港威开发公司承担。对于港威开发公司主张《洽商函》及《协议》是张建红一方自行制作，工作人员迫于交房压力而签订一节，张建红对此不予认可，港威开发公司对此并未提供证据证明，而此一节也并非主张合同无效的合法依据，本院对其该项主张不予采信。另对于港威开发公司主张《洽商函》及《协议》所记载的“无电、无水”、“楼顶有一违章建筑”等问题与真实情况不符一节，因当事人之间在长达一年的时间内对存在问题及解决方式进行了多次协商，此期间工作人员未亲自勘查现场核实，显然不可信，且《洽商函》及《协议》中均记载当事人已共同查验了问题现场，对上述问题进行过共同确认，现港威开发公司仅以工作人员存在工作疏漏未核实现场为由主张记载的内容与实际不符，依据不足。据此，港威开发公司主张《洽商函》及《协议》无效的依据，均与事实及相关法律规定不符，本院对此不予支持。依照《协议》内容，港威开发公司认可因房屋存在问题，无法在正常交房期限内收房，故顺延交房时间至2015年5月1日，相当于该公司已自认存在逾期交房的行为。港威开发公司辩称涉诉房屋已具备合同约定的交付条件，是张建红无理由拒绝收房，应按照合同的约定视为已交付房屋，上述抗辩理由显然与港威开发公司在《协议》中已经确认的事实不符。因该份《协议》并未免除港威开发公司依《天津市商品房买卖合同》应承担的逾期交房违约责任，故港威开发公司主张不承担逾期交房责任的依据不足。另对于港威开发公司主张的-3与-4两套房屋存在不同情况，故不能将两套房屋所对应的两个案件适用同一处理方式一节，因港威开发公司针对-3与-4两套房屋在交房时存在的问题一并在《洽商函》与《协议》中作出处理，并未具体区分不同房屋的具体处理方式，故一审法院适用同一标准作出判决，并无不当。港威开发公司的该项上述主张依据不足，本院不予支持。对于违约金数额的认定，港威开发公司主张张建红不存在实际损失，还主张即便按照租金指导价计算，一审判决的违约金数额也远远超过张建红的实际损失。本院对此分析认为，张建红依约支付了全部购房款，但未能在合同约定的交房期限内占有、使用涉诉房屋，对其已支付的购房款在逾期交房期间内贷款利息，应当认定为实际损失。除上述已付款利息外，双方在合同中还约定了逾期交房超过90日的，港威开发公司还应每日按照商品房价款的万分之一支付违约金。考虑到张建红并未提供证据证明其实际损失数额，而依照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，视为过分高于造成的损失，故本院对双方约定的违约金进行调整，即：港威开发公司在向张建红支付已付款利息的同时，还应按照合同约定的违约金标准的30%支付违约金，计2747717.5元。对于港威开发公司主张的违约金应参照租金指导价计算的问题，经计算，逾期交房期间产生的租金损失低于已付款利息数额，故应以已付款利息作为认定实际损失的依据。对港威开发公司上诉主张的其仅承担合同约定的配套设施不完备的违约责任一节，因逾期交房的事实已经双方共同确认，港威开发公司主张适用其他赔偿标准，有悖于双方在《天津市商品房买卖合同》中的约定，本院对此不予支持。纵观案件事实，在双方长达一年之久的协商中，港威开发公司固然存在怠于履行交房义务的违约行为，张建红在验房时发现房屋问题后，也未提交证据证明其对港威开发公司进行了及时有效的催告，一审法院经综合分析房屋延期交付的原因及此期间当事人各自的行为，判令港威开发公司按70%比例承担逾期交房责任，较为适当，本院对此予以维持。经计算，港威开发公司应承担的逾期交房已付款利息及违约金数额共计1923402.2元。综上所述，上诉人港威开发公司在本院审理期间新提出违约金约定过高的抗辩，其就该部分的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初4109号民事判决第二项；二、变更天津市河东区人民法院（2016）津0102民初4109号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，上诉人天津港威房地产开发有限公司一次性支付被上诉人张建红逾期交房造成的已付购房款利息损失及违约金共计1923402.2元；三、驳回被上诉人张建红的其他诉讼请求；四、驳回上诉人天津港威房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费36600元,由上诉人天津港威房地产开发有限公司负担19032元，由被上诉人张建红负担17568元。二审案件受理费27660元，由上诉人天津港威房地产开发有限公司负担20468元，由被上诉人张建红负担7192元。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月十三日书 记 员 马 丽 更多数据：搜索“”来源：