（2017）辽0602民初710号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-30
案件名称
原告秦雪诉被告丹东亿龙房地开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
丹东市元宝区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦雪,丹东亿龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0602民初710号原告秦雪，女，1979年2月7日出生，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人秦建忠，男，1952年2月18日出生，住丹东市振兴区。被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。法定代表人刘鹏，董事长。委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。委托代理人张密，男，1979年3月20日出生，丹东亿龙房地产开发有限公司员工，住丹东市振安区。原告秦雪诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称丹东亿龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈雷独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦雪的委托代理人秦建忠、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦雪诉称，2011年7月14日，原告向被告一次性支付人民币231686.00元，用于购买被告开发的丹东亿龙国际商业中心四楼，，面积为17.42平米的一处产权商铺，并签定了《商品房买卖合同》，原告依约交纳了该商铺的所有款项，在《商品房买卖合同》第15条的约定是：该商铺在交付买受人的60日内为买受人办理房屋权属证书，但时至今日，被告也没有为原告办理产权证，其间原告曾多次敦促开发商负责人高经理还多次参与集体上访维权，欲求得尽快取得房产证，均未果，其原因是，被告擅自更改规划设计，违规超建，建筑主体未能通过规划验收所致，按照《商品房买卖合同》第8条的约定，被告应交付符合政府检验合格的建筑物，《建筑法》明确规定：建筑工程未经验收或验收不合格禁止交付使用，显然该楼宇根本不具备法定的交付条件，被告的行为违反国家法律的禁止性规定和双方合同约定，也不符合《建筑工程规划许可证》的要求，导致原告至今无法办理产权证，由于始终没有房产证，限制了原告行使与其房产证相关的所有民事活动，给原告造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条或者最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条和十九条之规定，被告应承担逾期办证的违约责任，为保障原告的合法权益，故诉请人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款231686.00元；3、被告向原告按人民银行同期贷款利率上浮50%支付逾期办证违约金10000元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。被告丹东亿龙房地产公司辩称，原告请求解除商品房买卖合同无法律依据，不符合法定的解除条件，原告请求的依据是最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条的约定，但该条适用于商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例，我们双方签订的买卖合同，根据丹东地区实际情况，无法确定办理权属登记日期，双方做出特殊约定指定日期办理，排除了最高院商品房买卖合同的司法解释19条的约定。同时不存在返还问题。同时根据元宝区政府的文件，被告对不能办证无过错。综上，原告请求没有法律依据，应依法驳回。经审理查明，2011年7月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，“原告购买被告开发的位于江城大街的1单元房，建筑面积为17.42平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为231686元”。原、被告签订的商品房买卖合同关于产权登记方面约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理”。原告付清上述房屋的全部购房款后，2011年7月28日被告为原告开具了购房款发票，涉案房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。原告曾向丹东政风行风热线反应亿龙无法办照问题。原告于2017年5月25日起诉至本院。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、丹东政风行风热线反馈表以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告要求被告依据《解释》第十八条三项的规定承担违约责任和依据《解释》第十九条规定解除合同均不应支持。但不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2017年5月25日向本院提起诉讼，至今被告因违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告应当自原告解除之日起向原告支付违约金，违约金以购房款231686元为基数从2017年5月25日起按同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、解除原告秦雪和被告丹东亿龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告秦雪购房款231686元;原告秦雪将位于丹东市江城1单元建筑面积为17.42平方米房屋的房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款231686元为基数从2017年5月25日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告秦雪支付违约金。如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4924元，减半收取2462元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 陈 雷二〇一七年六月十三日书记员 李泊琳 关注微信公众号“”