（2017）渝0233民初3103号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-08-29
案件名称
江海华与泸州市花园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江海华,泸州市花园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初3103号原告：江海华，男，生于1987年8月14日，汉族，住重庆市忠县。被告：泸州市花园房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马大道中段三十号，统一社会信用代码915105042047383063。法定代表人：喻行春，该公司总经理。原告江海华与被告泸州市花园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江海华到庭参加了诉讼，被告泸州市花园房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江海华向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理《房地产权证》；2、被告向原告支付逾期办理《房地产权证》登记的违约金10000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年2月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市忠县某房屋一套以161336元的价格出售给原告。合同签订后，原告已按合同履行付款义务，根据该合同的约定，被告应当为原告办理房屋产权登记，逾期办理房屋产权登记超过90日后，被告应当按日万分之一向原告支付违约金。然而至今被告未将该商品房进行竣工验收登记备案，导致原告无法取得《房地产权证》，故被告应当立即配合由原告办理《房地产权证》登记，并赔偿逾期办理《房地产权证》登记的违约金。被告泸州市花园房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交任何书面意见和证据。经审理查明，2009年2月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县某住宅一套出售给原告（合同乙方），房屋面积为87.71平方米，房屋价款为161336元；被告应当于2010年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条约定：如被告逾期交房，则应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，则被告应自约定取得登记受理单之日起至被告实际取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付购房款161336元。被告已向原告交付房屋，但被告未按合同约定时间取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，至今未协助原告办理上述商品房的《房屋产权登记》。另查明，本院已处理多起该小区业主诉被告商品房预售合同纠纷案件，被告应向起诉的业主支付逾期交房及逾期办证的违约金，部分案件已执行兑现。上述事实，有原告在庭审中的陈述以及原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、发票、抵押贷款合同、个人贷款支付凭证等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。从合同签订看，该小区业主均与被告签订商品房买卖合同，该项目的全部手续也是以合同上的公章进行办理，该小区其他业主向本院起诉要求被告支付逾期交付房屋和办理房地产权证的违约金的案件已经本院判决、生效并执行完毕。因此，被告对与原告签订合同是已经知道并认可的，根据合同相对性原理，原告向被告主张违约金并无不当。被告应当在房屋交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，否则，将按日支付已付房价款万分之一的违约金。被告未按约定的期限取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。本案中，因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故合同中约定的违约金过高，应予以调整。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理该小区其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的20%为宜，即从2010年5月28日起至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按日以已付购房款161336元的万分之一的20%计算违约金。因原告只主张违约金10000元，故按照以上标准计算违约金的数额超过10000元的部分，本院不予支持。关于原告请求办理房地产权证的问题。依照购房合同约定，被告应当协助原告办理房地产权证。虽然被告承担了逾期办证的违约责任，但仍应依法继续履约，及时完备办证资料，取得办证机构出具的登记受理单，为原告办理房地产权证。综上，原告要求被告协助办理房地产权证并支付逾期办证的违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。因原告只主张违约金10000元，故对逾期办证违约金超过10000元的部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告泸州市花园房地产开发有限公司于本判决生效后60日内协助原告江海华办理房地产权证。二、被告泸州市花园房地产开发有限公司向原告江海华支付逾期办理房地产权证的违约金（从2010年5月28日起至取得土地房屋登记机构出具办理房地产权证的登记受理单之日止，按日以购房款总额161336元的万分之一的20%计算。计算结果超过10000元的，以10000元为准）。三、驳回原告江海华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告泸州市花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 方志锴二〇一七年六月十三日书记员 周俊霞 关注公众号“”