（2017）辽01民终4519号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人沈阳万科北溪置业有限公司与被上诉人李金超、王坤商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳万科北溪置业有限公司,李金超,王坤
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4519号上诉人（原审被告）：沈阳万科北溪置业有限公司，住所地：沈阳市皇姑区黄河北大街258号。法定代表人：肖劲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈迪，男，1982年7月14日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金超，男，1982年2月2日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：王坤，女，1982年12月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳万科北溪置业有限公司（简称万科北溪公司）因与被上诉人李金超、王坤商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2016)辽0105民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万科北溪公司上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判解除双方签订的《商品房预定协议书》，购房定金10,000元由上诉人罚没，不予返还，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院将被上诉人违反《商品房预定协议书》，拒绝签订《商品房买卖合同》的行为，认定为不可归责于双方的事由，判决上诉人返还购房定金1万元，适用法律错误。李金超、王坤辩称，双方签订《商品房预定合同》之前，万科北溪公司没有向被上诉人出示合同文本。双方口头约定万科金域华府归属虹桥中学学区，买房者可以无条件让孩子上虹桥中学，该约定理应在合同中予以体现。后售楼员说按照公司规定不能将学区写入合同。为了向被上诉人保证学区没有问题，万科北溪公司向被上诉人出示了《虹桥中学北部校区捐资助学协议》，被上诉人发现虹桥中学并没有按期开工建设。上诉人在售楼时存在误导。要求维持一审判决。李金超、王坤向一审法院起诉请求：1.判决解除李金超、王坤与万科北溪公司签订的《商品房预定协议书》；2.判决万科北溪公司双倍返还定金人民币2万元整；3.判决万科北溪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月3日，李金超、王坤与万科北溪公司签订《商品房预定协议书》，约定李金超、王坤购买万科北溪公司开发的，位于沈阳市文大路231号的万科假日风景二期项目（又名“万科-金域华府”）3#2-4-2号房屋（以下简称“涉诉房屋”）。房屋建筑面积77.73平方米。房屋用途为住宅。该商品房单价为每平方米5861.7651元，总房款为人民币455,635元。关于付款方式，双方约定，李金超、王坤首付款为95,635元，余款使用公积金贷款方式支付。《商品房预定协议书》签订后，李金超、王坤于2016年9月3日向万科北溪公司支付了购房定金1万元，剩余房款使用的公积金贷款方式办理。双方签订《商品房预定协议书》后，李金超、王坤表示想将万科北溪公司销售房屋时口头承诺的所属学区事项写入商品房买卖合同中，遭到万科北溪公司拒绝，故诉至法院，要求解除与万科北溪公司签订的《商品房预定协议书》，并双倍返还定金人民币2万元整。一审法院认为，李金超、王坤与万科北溪公司签订的《商品房预定协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，受法律保护。关于《商品房预定协议书》是否应予解除的问题。依照双方签订的协议书约定，双方应于2016年9月6日签订商品房买卖合同，现双方当事人在合同签订过程中发生争议，合同签订未果，且履约期限已经届满，协议已实际不能履行，故依法解除双方当事人签订的《商品房预定协议书》。关于万科北溪公司双倍返还定金人民币2万元问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在本案中，双方当事人在预定协议中仅对商品房坐落地址、价款及付款方式进行了确认，属于预约合同，而订立预约合同的目的是为后续谈判其他条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件。在签订商品房合同过程中，双方对所购房屋所处学区问题进行进一步协商时，未能达成一致意见，故对未能签订合同的事由不可归责于当事人一方。现李金超、王坤主张万科北溪公司违约应双倍返还定金无事实及法律依据，不予支持，万科北溪公司应将李金超、王坤交纳的定金10,000元予以返还。判决：一、万科北溪公司于判决生效后十日内一次性返还李金超、王坤已付购房定金10,000元；二、驳回李金超、王坤其他诉讼请求。上述款项，万科北溪公司如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由万科北溪公司与李金超、王坤各自承担150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《商品房预定协议书》，李金超、王坤与万科北溪公司应于2016年9月6日签订商品房买卖合同。双方在合同订立过程中发生争议，合同签订未果。万科北溪公司在一、二审中表示其已将案涉房屋另行售出。《商品房预定协议书》已不能履行，双方对此均无异议，该协议在事实上已经解除，本院予以确认。关于万科北溪公司应否返还李金超、王坤定金10,000元。该《商品房预定协议书》是双方对于交易房屋有关事项的初步确认。双方未能订立商品房买卖合同的原因，系对于能否将学区事项写入合同发生争议。关于该学区问题，《预定协议书》中并无约定。双方因此问题协商不成，不能认定为被上诉人违反约定，拒绝订立商品房买卖合同，不应适用定金罚则。原审将此认定为不可归责于当事人双方的事由并无不当。万科北溪公司应将定金10,000元返还李金超、王坤。综上所述，沈阳万科北溪置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由沈阳万科北溪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 周 濛代理审判员 吕长辉二〇一七年六月十三日书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”