（2017）京0107民初7506号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-12-01
案件名称
北京兴泰嘉园物业管理服务中心与佟宝琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京兴泰嘉园物业管理服务中心,佟宝琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初7506号原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫，组织机构代码74548XXXX。法定代表人王靖，总经理。委托代理人王颖，女，1981年5月24日出生，该公司客服部经理，住公司宿舍。被告佟宝琴，女，1963年12月15日出生，住北京市石景山区，公民身份号码×××。委托代理人李二元(佟宝琴之夫)，男，1961年8月26日出生，住北京市石景山区。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下简称兴泰嘉园物业）与被告佟宝琴物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员孟琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业之委托代理人王颖、被告佟宝琴及其委托代理人李二元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴泰嘉园物业诉称：原告于2012年承接了位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的C区。被告自2013年9月28日办理入住手续，并签署了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”。原告一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。然而，被告却违反“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”第五条的约定：“即2015年9月28日起按人民币1.85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”拖欠物业费2610.98元，原告多次催要，未果。诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠物业费人民币2610.98元；2、判令被告支付自2015年9月28日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、诉讼费由被告承担。被告佟宝琴答辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告诉讼主体不符合相关规定。原、被告之间未签订任何书面协议，双方不存在任何权利义务关系。2、被告签订的规约与安置房捆绑，实属被迫。被告直至拿到房屋钥匙才告知有物业费，且只有先签订规约才能拿到钥匙。3、规约中告知业主四项权利，业主都没有享受到，更谈不上监督和参与管理了。4、原告超资质经营。原告2012年承接物业时未取得三级资质，且三级资质只能承接20万平方米以下的物业，但天翠阳光新城建筑面积58万平方米，原告承接的是整个小区的物业管理，因此属于超资质经营。5、原告在服务过程中存在地面停车位无人管理、门禁不能使用、擅自占有和处置公共区域、卫生差、草坪退化、占用绿地、物业管理人员工作无责任心等诸多瑕疵。6、原告服务质量的评价主体应为业主或物业服务评估机构。7、原告未曾出具与建设单位存在委托代理关系书面证明的情况下擅自收费。8、物业提供服务标准与收费标准不匹配。原告收取的物业费1.85/月/平米高出了本地区大多数商品房、经适房的标准。经审理查明，佟宝琴为北京市石景山区天翠阳光业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰嘉园物业与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012年9月开始承接天翠家园小区的物业管理工作。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰嘉园物业在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、公用设施的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、安保监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。……9、消防服务包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。同时兴泰嘉园物业承诺按照《住宅物业服务二级标准》提供服务。自2012年9月起，兴泰家园为包括佟宝琴在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。佟宝琴于2013年9月28日办理入住手续，并签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，约定：“一、我已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》；二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年9月28日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”关于物业收费标准，兴泰嘉园物业提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，月物业费用为1.85元：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0.43元/平米·月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0.69元/平米·月；3、物业管理清洁卫生费用0.19元/平米·月；4、物业管理区域绿化养护费用0.06元/平米·月；5、物业管理区域秩序维护费用0.19元/平米·月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0.06元/平米·月；7、物业管理企业固定资产折旧0.02元/平米·月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米·月；9、利润0.08元/平米·月，10、税金0.11元/平米·月。兴泰嘉园物业按照房屋面积83.02平方米主张佟宝琴自2015年9月28日至2017年2月28日未交纳涉诉房屋的物业费2610.98元。被告对未交物业费事项表示认可，但认为其与物业公司不存在权利义务关系，且入住时签订规约是被迫的，并提交了业主管理规约、入住流程、“致五里坨被拆迁居民一封信”。原告认为业主在签订规约时是双向选择，不存在被迫的情形。此外，佟宝琴认为物业公司提供的物业服务有瑕疵，且曾被处罚，并提交了相关照片、企业信用信息公示报告说明。兴泰嘉园物业对上述证据均不予认可，并提交尽职提供物业服务的照片若干。佟宝琴对该组证据不予认可。另查，2016年1月6日，兴泰嘉园物业曾将同为该小区业主的刘秀兰等诉至我院。在该案审理过程中，就物业服务企业资质，兴泰嘉园物业提交石景山区住房建设委员会出具的《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》及实兴腾飞公司出具《关于天翠阳光新城前期物业服务合同的补充说明》，其上载明：“……兴泰嘉园物业管理服务中心具有物业管理三级（暂定）资质……在承接物业项目时，等同于三级资质的物业服务企业。根据《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，兴泰嘉园物业具有承接北京市石景山区五里坨西街12号院天翠阳光新城C区的资质。另外，北京市《住宅物业服务标准》的选定与物业服务资质登记无关”。据此主张根据石景山区住建委的相关规定，兴泰嘉园物业对天翠阳光Ａ、Ｂ、C三个小区具有物业管理权，且三个小区相互独立存在，不存在超越资质管理问题。经原一审法院向石景山区住房建设委员会核实，上述说明所述情况属实，对该说明不持异议。一审判决后，刘秀兰等不服，提起上诉。2016年9月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终5363号等判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有业主管理规约、承诺书、《住宅前期物业服务费用测算表》、《评估报告》、诚信证明、《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》、前期物业合同的补充说明、照片、物业维修派工单、（2016）京01民终5363号民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，兴泰嘉园物业与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。兴泰嘉园物业为佟宝琴居住的小区提供物业管理服务，佟宝琴作为业主，享受了兴泰嘉园物业提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。故对佟宝琴主张的原告主体不适格，双方没有合同关系的抗辩意见，本院不予采信。物业管理合同为双务合同，佟宝琴有义务按期交纳物业管理费，兴泰嘉园物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。佟宝琴认为兴泰嘉园物业资质存在问题，但兴泰嘉园物业的物业管理资质有建委及建设单位的说明为证，佟宝琴亦未提出相反证据予以推翻，故本院对其该项抗辩意见不予采信。佟宝琴认为原告以强迫方式要求业主签订《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，但未提供充分证据，故本院对此抗辩意见不予采纳。佟宝琴认为物业费收费标准高的问题，因其已经签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，其中约定了物业收费标准，现以收费高为由否认其签署承诺书的法律效力，没有法律依据，对此抗辩理由，本院不予采信。佟宝琴主张兴泰嘉园物业在提供物业服务的过程中存在诸多瑕疵，但其提交的证据不足以全面证明其主张。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。因佟宝琴尚未取得房屋所有权证，对于房屋的面积，本院暂时以兴泰嘉园物业提供的数据为计算物业费的依据，如日后因面积误差导致业主物业费变换，可另行解决。兴泰嘉园物业按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期付款利息，本院认为物业服务并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:一、佟宝琴于本判决生效之日起十日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心二○一五年九月二十八日至二○一七年二月二十八日的物业费二千六百一十元九角八分；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由佟宝琴负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员 孟琳二〇一七年六月十三日书记员 徐瑶 来源：百度搜索“”