（2017）渝01民终3692号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-12-06
案件名称
白蓉、代建华与重庆龙湖凯安地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3692号上诉人（原审原告）：白蓉，女，1963年4月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市巴南区，委托诉讼代理人：聂禄虹，重庆启林律师事务所律师。上诉人（原审原告）：代建华，男，1956年10月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市巴南区，委托诉讼代理人：聂禄虹，重庆启林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团U2-15-1号地，统一社会信用代码91500000795864899Q。法定代表人：崔恒忠，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，中豪律师集团（重庆）事务所律师。上诉人白蓉、代建华与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2016）渝0106民初15353号民事判决，白蓉、代建华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与审判员康炜，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。白蓉、代建华的委托诉讼代理人聂禄虹，重庆龙湖凯安地产发展有限公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加了询问。本案现已审理终结。白蓉、代建华上诉请求：1、撤销原判，并改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由重庆龙湖凯安地产发展有限公司承担。事实和理由：白蓉、代建华购买的由重庆龙湖凯安地产发展有限公司开发建设并预售的商品房，合同约定户型为四室二厅，但交房期届至，重庆龙湖凯安地产发展有限公司拟交付的房屋为三室二厅，重庆龙湖凯安地产发展有限公司拟提供的《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市新建商品房房屋使用说明书》欠缺给排水管道示意图和电气线路布置示意图，重庆龙湖凯安地产发展有限公司亦不能够提供《住宅工程质量分户验收表》、《分户验收记录表》，故白蓉、代建华拒绝接房。提供上述资料是重庆龙湖凯安地产发展有限公司作为商品房出卖人必须履行的基本义务，重庆龙湖凯安地产发展有限公司不履行合同基本义务的违约行为严重损害了白蓉、代建华的合法权益，应承担违约责任。重庆龙湖凯安地产发展有限公司二审答辩称：一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判；涉案商品房屋属于合法，符合合同约定的交房条件。白蓉、代建华一审诉称：1、要求重庆龙湖凯安地产发展有限公司向我方提供重庆市××号商品房符合国家和重庆市地方规范的《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》、《分户验收记录表》；2、要求重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付我方从2015年2月1日起至实际交付房屋之日止，以已付房款727199元为基数，按日万分之四标准计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费由重庆龙湖凯安地产发展有限公司承担。事实和理由：2013年8月18日，我方与重庆龙湖凯安地产发展有限公司签订重庆市商品房买卖合同，约定我方购买重庆龙湖凯安地产发展有限公司开发的位于重庆市××号房屋，房屋建筑面积为129.51平方米，房屋总价款为727199元，交房时间为2015年1月31日前，双方进行正式验收交接时，重庆龙湖凯安地产发展有限公司应当出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证，验收交接后，重庆龙湖凯安地产发展有限公司还需提供新建商品房屋质量保证书和新建商品房屋使用说明书，重庆龙湖凯安地产发展有限公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，我方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由重庆龙湖凯安地产发展有限公司承担。合同第九条还对被告的逾期交房责任进行了约定。合同签订后，我方于2013年8月18日支付了购房款的首付款218199元，并于2014年2月10日以按揭贷款方式付清了尾款509000元。2014年12月重庆龙湖凯安地产发展有限公司书面通知白蓉、代建华接房，我方陆续发现重庆龙湖凯安地产发展有限公司拟交付我方的房屋户型与合同约定不符，且重庆龙湖凯安地产发展有限公司提供的新建商品房屋质量保证书和新建商品房屋使用说明书欠缺给排水管道布置示意图和电气线路布置示意图，重庆龙湖凯安地产发展有限公司不能提供该房屋的住宅工程质量分户验收表和分户验收记录表，我方遂拒绝接房。重庆龙湖凯安地产发展有限公司的行为构成违约，应当承担延期交房的相应责任。为维护我方的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判如所请。重庆龙湖凯安地产发展有限公司一审辩称：我司在合同约定的交付时间已经提供了符合约定的新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，是白蓉、代建华在缺乏合理理由的前提下拒不接受，不同意白蓉、代建华的第一项诉讼请求；我司已按合同约定提供了符合交付条件的房屋，不构成逾期交房，不应当承担相应的逾期交房违约责任，白蓉、代建华构成逾期接房，不同意白蓉、代建华的诉讼请求；综上，请求法院依法驳回白蓉、代建华的诉讼请求。一审法院经审理查明：2013年8月18日，白蓉、代建华与重庆龙湖凯安地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定白蓉、代建华购买重庆龙湖凯安地产发展有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区盛德路88号8-3幢2-7-1、建筑面积129.51平方米、套内面积111.49平方米的四室二厅住宅房屋一套，房屋总成交价款为727199元，付款方式为按揭付款；房屋交付期限为2015年1月31日前，重庆龙湖凯安地产发展有限公司应当依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付白蓉、代建华使用；重庆龙湖凯安地产发展有限公司应于确定交房日的七日前书面通知白蓉、代建华做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，重庆龙湖凯安地产发展有限公司应当出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证，验收交接后双方应签署房屋交接单，重庆龙湖凯安地产发展有限公司还需提供新建商品房屋质量保证书和新建商品房屋使用说明书，重庆龙湖凯安地产发展有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，白蓉、代建华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由重庆龙湖凯安地产发展有限公司承担；如果重庆龙湖凯安地产发展有限公司未按约定的期限将房屋交付白蓉、代建华使用，逾期在90日（含）之内的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，重庆龙湖凯安地产发展有限公司按日向白蓉、代建华支付已付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向白蓉、代建华支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，白蓉、代建华有权解除合同，白蓉、代建华要求解除合同的，重庆龙湖凯安地产发展有限公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按白蓉、代建华已付房价款百分之二十（合同补充协议第三条将此变更为总房款的20%）向白蓉、代建华支付违约金，白蓉、代建华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，重庆龙湖凯安地产发展有限公司按日向白蓉、代建华支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向白蓉、代建华支付违约金。合同签订后，白蓉、代建华按约于2013年8月18日向重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付了购房首付款218199元，后于2014年2月25日通过银行按揭贷款的方式向白蓉、代建华支付了购房款尾款509000元。涉案房屋于2014年11月14日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，重庆龙湖凯安地产发展有限公司在合同约定的交房期内通知白蓉、代建华办理接房手续，白蓉、代建华以重庆龙湖凯安地产发展有限公司拟交付的房屋户型与合同约定不符等理由拒绝办理接房手续，白蓉、代建华至今未实际接房。由于白蓉、代建华认为重庆龙湖凯安地产发展有限公司并未提供交房必需的证明文件等侵害了白蓉、代建华的合法权益，白蓉、代建华遂诉至法院，要求判如所请。审理中，白蓉、代建华坚持要求判如所请,重庆龙湖凯安地产发展有限公司坚持认为其不存在违约行为，不同意白蓉、代建华的诉讼请求。由于双方分歧较大，该院调解未成。一审法院经审理认为，双方签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约全面、适当履行相应合同义务。本案中，白蓉、代建华已经按约履行了支付价款的义务，合同明确约定重庆龙湖凯安地产发展有限公司在交房时应当向白蓉、代建华提供新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，但白蓉、代建华至今未接房，单凭其他业主的新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，并不能得出重庆龙湖凯安地产发展有限公司向白蓉、代建华提供的新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书一定不合乎规范的结论，白蓉、代建华也并无充分证据证明重庆龙湖凯安地产发展有限公司向其所购房屋提供的新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书不符合规范要求，白蓉、代建华应当对此承担相应的不利后果。至于白蓉、代建华主张的逾期交房违约金问题，根据合同约定，如果重庆龙湖凯安地产发展有限公司存在逾期交房，重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付逾期交房违约金的时间为白蓉、代建华实际接房后的30日内，但鉴于本案白蓉、代建华并未实际接房，并不符合支付逾期违约金的条件。因此，该院对白蓉、代建华要求重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，白蓉、代建华提出的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：“驳回原告白蓉、代建华的诉讼请求。”二审中，白蓉、代建华提交《业主物品领用登记表》（复印件）和《龙湖物业服务集团有限公司东桥郡专用收据》，证明：1、接房是为了诉讼原因不表示放弃合同权利；2、原审法院认为未接房不符合支付逾期违约金的条件，而现在白蓉、代建华已经实际接房应该符合了支付违约金的条件。重庆龙湖凯安地产发展有限公司质证称：对上述证据真实性需要核实，即使白蓉、代建华已经接房也不能达到其证明目的，白蓉、代建华逾期接房是自身原因导致的，重庆龙湖凯安地产发展有限公司向白蓉、代建华发送接房通知书之日起，房屋就符合交付条件，白蓉、代建华应当在交房之日其办理交房手续，白蓉、代建华逾期拖延接房并非重庆龙湖凯安地产发展有限公司造成的。对白蓉、代建华二审提交的证据，本院认为，因白蓉、代建华是主张重庆龙湖凯安地产发展有限公司逾期交房的违约责任，故本案的争议焦点在于重庆龙湖凯安地产发展有限公司是否存在逾期交房行为。本案中，重庆龙湖凯安地产发展有限公司已于合同约定的期限内向白蓉、代建华发送了交房通知，白蓉、代建华于一审判决后接房的事实，并不能证明重庆龙湖凯安地产发展有限公司此前发送的交房通知违反了合同约定。因此，上述证据与本案缺乏关联性，本院对上述证据不予采信。白蓉、代建华二审中申请对《住宅工程质量分户验收表》和《分户验收记录表》的形成时间进行鉴定。白蓉、代建华确认取得《住宅工程质量分户验收表》、《分户验收记录表》是竣工验收的前提，又称重庆龙湖凯安地产发展有限公司取得上述资料是违法的。因涉案房屋已办理竣工验收备案登记，因此，在白蓉、代建华未举示初步证据证明上述两表存在事后伪造可能性的情况下，本院对白蓉、代建华的该项申请不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，重庆龙湖凯安地产发展有限公司于合同约定的期限内向白蓉、代建华发送了接房通知，对此，双方均未提出异议。白蓉、代建华主张逾期交房违约责任的主要理由在于重庆龙湖凯安地产发展有限公司提交的房屋不符合合同约定，具体包括：户型不符合约定，出示的《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量使用说明书》（以下简称“两书”）上没有电气布置示意图和给排水管道布置示意图，未提供《住宅工程质量分户验收表》和《分户验收记录表》（以下简称“两表”）。关于户型问题，虽然双方合同约定户型为四室两厅，但合同附件一所附户型平面图亦是合同组成部分，该平面图有白蓉、代建华的签字确认，现白蓉、代建华未举证证明重庆龙湖凯安地产发展有限公司提交的房屋户型与户型平面图载明的户型不符，因此应由其承担不利法律后果。关于两书问题，从重庆龙湖凯安地产发展有限公司出示的两书来看，上面载明有电气布置示意图和给排水管道布置示意图。关于两表问题，双方合同第八条未约定交房时需提交两表，且重庆龙湖凯安地产发展有限公司已取得竣工验收登记备案，白蓉、代建华亦承认取得两表是取得竣工验收登记备案的前提。因此，白蓉、代建华不能以重庆龙湖凯安地产发展有限公司未出示两表为由拒绝接房。综上，白蓉、代建华的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4152元，由上诉人白蓉、代建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 方剑磊审 判 员 康 炜代理审判员 吴学文二〇一七年六月十三日书 记 员 李艾玲