（2017）内07民终544号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-07
案件名称
吴群柱与马刚租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴群柱,马刚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终544号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴群柱，男，汉族，无职业，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马刚，男，汉族，无职业，住中华人民共和国香港特别行政区。委托诉讼代理人：郭树清，内蒙古冠胜律师事务所律师。上诉人吴群柱因与被上诉人马刚租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴群柱、被上诉人马刚的委托诉讼代理人郭树清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴群柱上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回马刚的一审诉讼请求；3.依法改判支持吴群柱的一审反诉请求；4.马刚承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：吴群柱、马刚于2015年8月15日签订房屋租赁合同。同日，双方又达成口头补充协议，约定同意吴群柱在承租期间将租赁房屋转租，并委托吴群柱代为管理包括出租房屋在内的6间房屋。马刚还委托吴群柱将其出租房屋对外出售，并且同意待吴群柱将转租租金收取后折抵马刚的房屋租金，如转租租金不足由马刚自行承担。实际上吴群柱只收取了部分房屋转租租金，并且已经将租金用于交付出租房屋的各项费用，吴群柱无需再支付马刚房屋租金。马刚为吴群柱出具了委托书，还将房屋产权证复印件交付给吴群柱，同时还给吴群柱一部苹果4S手机，用于帮助代管、代租、代出售房屋期间的通信联系。2016年3月1日，经马刚同意吴群柱将四个房屋对外转租，与他人签订自2016年3月1日至2017年3月1日期间的转租合同，因此双方之间的租赁期限应当至2017年3月1日届满。根据《合同法》的规定，合法有效的合同应按照约定条款履行，一审法院认定双方于2016年4月15日解除合同属于适用法律错误。本案中系马刚违约在先，造成吴群柱经济损失。2016年3月7日马刚要求收回租赁房屋，解除与吴群柱的租赁合同，强行入住租赁房屋，并采取对租赁房屋断水、断电，租赁房屋无法正常经营，导致吴群柱签订的转租合同无法履行，马刚应当赔偿吴群柱的损失。上述事实有报警记录可以证实。因马刚系房主，可以随时调取相关单位的缴费凭证，而吴群柱虽然实际缴费，但却不可能获取上述票据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。马刚辩称，吴群柱的上诉请求不能成立，应当予以驳回。双方是租赁合同关系，有签订的租赁合同为证。吴群柱在2016年4月15日已经将本案涉及房屋的钥匙全部交回，因此双方已经解除合同。吴群柱要求赔偿经济损失，其将房租赁给自己的妻子，将另一房屋租赁给案外人，该案外人并未到庭予以证实，以此证实遭受经济损失不是客观真实的。马刚向一审法院起诉请求：1、判令吴群柱立即支付房租10000元；2、判令吴群柱立即支付房间使用期间的费用14510.1元（包含水费600元、电费1000元、取暖费4930.1元、有线电视费450元、物业服务费6030元、宽带费1500元）；3、判令吴群柱立即支付马刚交通费6118元；4、判令吴群柱返还苹果4S手机一部（号码186********）；4、诉讼费由吴群柱承担。吴群柱向一审法院反诉请求，1、判令房屋租赁合同合法有效，双方继续履行合同；2、判令马刚赔偿吴群柱经济损失15166元；3、反诉费用由马刚承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，马刚与吴群柱签订房屋租赁合同一份，合同约定：马刚将自己所有的位于满洲里市四个房间出租给吴群柱使用；房间租期10个月，自2015年8月15日起至2016年6月14日止；租金总计为10000元；并约定吴群柱应负担房间的电费、水暖气费、有线电视费、物业费、宽带费等。合同签订后，马刚将四个房间交给吴群柱使用，并将苹果牌4S手机一部交给吴群柱使用。双方于2016年4月15日解除房屋租赁合同,因吴群柱在租赁期间未按时交纳房间各项费用，马刚为其垫付了下列费用：取暖费3469.6元；水费400元；有线电视费270元；宽带费667.91元，合计4807.51元。一审法院认为，马刚与吴群柱之间构成房屋租赁合同关系，合同应为合法有效。马刚将房屋交由吴群柱租赁使用，吴群柱应按照合同约定交纳房屋租金及使用房屋期间产生的费用，故吴群柱应给付马刚8个月的房屋租金8000元，租赁期间产生的各项费用4807.51元。庭审中，吴群柱同意将苹果4S手机一部返还马刚，故马刚要求吴群柱返还苹果4S手机一部的诉讼请求，予以支持。马刚其他诉讼请求没有合法依据，不予支持。吴群柱反诉请求双方继续履行合同，因双方已经于2016年4月15日解除房屋租赁合同，故该项请求，不予支持；要求马刚赔偿经济损失15166元，没有证据证实，不予支持。判决：一、吴群柱于本判决生效之日起立即给付马刚房屋租金8000元及各项费用4807.51元，合计12807.51元；二、吴群柱于本判决生效之日起返还马刚苹果4S手机一部；三、驳回马刚的其他诉讼请求；四、驳回吴群柱的反诉请求。案件受理费566元，由吴群柱负担237元，由马刚负担329元；反诉费90元，由吴群柱负担。本院二审期间，马刚向本院提交了物业费票据一份，证实马刚于2016年11月1日补缴2014年11月1日到2015年11月1日的物业费，包含租赁期间的物业费。经质证，吴群柱对真实性不认可。该票据无法体现交款人，且该票据为酒店收据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马刚、吴群柱签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。吴群柱应按照合同约定给付马刚租赁费8000元。吴群柱要求继续履行合同的主张，因吴群柱认可合同履行至2016年4月15日，租赁房屋钥匙已经通过派出所交给马刚，应视为双方之间的房屋租赁合同已于2016年4月15日解除，对于吴群柱继续履行合同的上诉请求不予支持。吴群柱提出的本案争议房屋系代管的主张，因未能提供充分、有效的证据予以证实，且与其继续履行合同的主张相互矛盾，故对该主张不予支持。吴群柱主张的损失系转租给他人的租赁费，因双方实际已经解除租赁合同，且未提供充分提供证据证实其损失，故对要求马刚赔偿损失的上诉请求不予支持。关于吴群柱主张房屋租赁期间产生的费用均由其缴纳，因其未提供交纳费用的收据，因此按照合同约定租赁期间马刚交纳各项费用4807.51元由吴群柱给付马刚，吴群柱的该项上诉主张本院不予支持。综上所述，吴群柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由吴群柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 子 学代理审判员 蒋 忠 顺代理审判员 张套特格胡二〇一七年六月十三日书 记 员 范 晨 阳 来源：