（2017）云25民终844号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2018-09-20

案件名称

弥勒新阳光汽车贸易有限公司、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

弥勒新阳光汽车贸易有限公司,弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组,弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会,弥勒新天力农机销售有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终844号上诉人（原审被告）：弥勒新阳光汽车贸易有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇南桥。法定代表人：苏海堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：王惠民，北京市中闻律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组。住所地：弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组。负责人：何正云，该居民小组组长。委托诉讼代理人：刘精阳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黎佳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会。住所地：弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会。法定代表人：林柱芬，该居委会主任。原审第三人：弥勒新天力农机销售有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇南桥公路边。法定代表人：梁延洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶达华，该公司经理。代理权限为特别授权代理。上诉人弥勒新阳光汽车贸易有限公司（以下简称“新阳光公司”）因与被上诉人弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组（以下简称“城东七组”）、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会（以下简称“城东社区”）及原审第三人弥勒新天力农机销售有限公司（以下简称“新天力公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新阳光公司上诉请求：撤销云南省弥勒市人民法院(2016)云2504民初676号民事判第二项，即由上诉人支付违约金300000元之判项；一、二审诉讼费由被上诉人城东七组承担。主要事实与理由：一审判决第二项认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1.根据合同的约定，其2015年的租金应于2015年1月5日至25日交付，2016年的租金应于2016年1月5日至25日交付，而这两年的租金其的实际交付日期是2016年3月9日，并且没有直接交付给被上诉人城东七组。故其逾期交纳租金的事实确已发生。2.土地租赁期间，城东七组每年收取租金的方法都在变更，如果其知道租金交付的方法而不支付，责任在其自己；如果城东七组不告知其租金交付的方法，则责任在城东七组。其已经举证证明从2012年至2014年连续三年城东七组的收款人都在变化，即收款方式年年变化。2015年以前，城东七组的领导人员每年都明确告知其具体的租金收取人，即财务人员。自2015年起，城东七组的领导班子发生了变更，新的领导班子却不告知其租金交付方式，导致其无法交纳租金，故未按期交付租金的原因应当归责于城东七组。一审判决忽视了因城东七组有意并有效地阻挠了其对合同义务的履行的原因，违约责任不应由被阻挠履行义务的一方承担。3.假设其违约，违约金的支付也显失公平，应该根据守约与违约的程度比较来确定，一审判决其承担300000元的违约金认定过高，二审应该予以调整。4.一审判决对案件受理费的分配对其过重，请求二审法院根据案件实体结果确定。被上诉人城东七组辩称：1.一审判决第二项认定事实清楚，适用法律正确，判决支付的违约金数额公平、合理。双方签订的《建设用地租赁合同》后，其依约向上诉人交付了场地，履行了合同约定的义务。上诉人租赁场地后，无正当理由未按照合同约定的期限，即2015年1月25日前及时向其交付2015年度的租金，而是在2016年3月9日才单方向其账户管理部门弥阳镇村级会计委托代理服务中心转账2015年的租金60000元，其交付租金的时间已经超过了409天。合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，上诉人未按照合同约定的期限全面地履行自己的义务，没有法定的免责事由或约定的免责事由，应该承担违约责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定认定上诉人承担违约责任，适用法律正确。按照双方签订的合同第九条第七款明确约定：“一旦发生违约责任，由违约方向非违约方支付总投资额20%的违约金。”该违约金的约定系双方当事人的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定因违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，一审法院判决由上诉人向其支付300000元的违约金公平、公正、合理。2.假设二审法院判决解除其与上诉人于2002年9月24日签订的《建设用地租赁合同》，其无需上诉人支付违约金。综上所述，一审判决第二项认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公正合理，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人城东社区的答辩意见与城东七组的答辩意见一致。原审第三人新天力公司未作答辩。被上诉人城东七组向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2002年9月24日签订的《建设用地租赁合同》；2.判决被告将位于南桥公路沿线的场地（四至界限：东、南侧接农田，西接昆河公路，北接东门村）返还原告管理使用，并将场地上的附着物判令归原告所有；3.判令被告支付原告违约金380000元（1900000元?0%）；4.案件受理费全部判令由被告承担。一审法院认定事实：2002年9月24日，城东七组（原弥勒县弥阳镇城东村民委员会第七村民小组）、城东社区（原弥勒县弥阳镇城东村民委员会）与新阳光公司（原弥勒方正汽车修理厂）签订了《建设用地租赁合同书》，约定由城东七组将其位于南桥公路东侧自己征用的建设用地13340平方米，租给新阳光公司建设“红河阳光汽车服务公司”；该场地位于南桥公路沿线，北街东门村边缘，西接弥勒菜花庄公路，东、南两侧均为农田；租用期限自2003年1月1日至2022年12月31日；新阳光公司根据“红河阳光汽车服务公司”规划图投资190万元左右，投资分三期投入；租金每年6万元，前三年先使用场地后交付租金，交付时间为每年10月1日至10月31日，从2006年起，先付租金后用场地，交付时间为每年1月5日至1月25日，一年一付，新阳光公司交付租金后，由城东七组开具租金交付凭证；城东七组有权督促新阳光公司按期交付租金，如新阳光公司有意拖延，则应按规定支付滞纳金或违约金；新阳光公司长期拖欠租金，城东七组有权单方终止合同；新阳光公司在一年内拖延交付租金，按当时银行贷款利率的2倍支付滞纳金，超过一年视为长期拖欠，城东七组有权单方终止合同；新阳光公司不按期交付租金视为违约；一旦发生违约责任，由违约方向非违约方支付总投资额20%的违约金。新阳光公司如约交纳租金至2014年，城东七组的2012年、2013年、2014年收取租金的会计分别为许琼芬、吴光、陈井坤。2016年1月20日新阳光公司的法定代表人苏海堂电话联系城东七组的负责人何正云要求交纳2015年度租金。2016年3月9日，新阳光公司向弥勒市弥阳镇村级会计委托代理服务中心交纳2015年租金6万元和2016年租金6万元，并通过邮政快递告知城东七组的负责人何正云。2016年10月，新阳光公司将租赁土地中约100平米的土地转租给第三人新天力公司。一审法院认为：城东社区、城东七组与新阳光公司自愿签订的建设用地租赁合同，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。自合同签订后，各方当事人应全面履行各自的义务。城东社区、城东七组已依约履行了交付给新阳光公司租赁土地的义务，新阳光公司应依约全面、完全履行支付租金的义务，但新阳光公司未全面履行该义务。城东社区、城东七组要求解除双方签订的建设用地租赁合同，并由新阳光公司返还租赁土地的主张，由于双方约定的交付租金的期限为每年的1月5日至1月25日，若新阳光公司超过一年拖延交付租金视为长期拖欠，第七小组有权单方终止合同，而新阳光公司法定代表人于2016年1月20日电话告知城东七组负责人何正云要交纳租金，并要求派人处理，何正云允诺后并未派人处理，新阳光公司法定代表人要求交纳租金的时间未超过一年，且当事人不正当地促进条件成就时视为条件不成就，而且新阳光公司已于2016年3月9日交纳了2015年、2016年租金，故对城东社区、城东七组的该项诉讼请求不予支持；新阳光公司辩称已超过诉讼时效，由于双方于2016年1月20日对租金交纳进行协商，未满一年，故对该抗辩理由不予采纳；城东社区、城东七组要求新阳光公司支付违约金380000元，依照双方合同约定，新阳光公司迟延交付租金已构成违约，一方违约应按照合同约定的投资额的20%支付违约金，但城东社区、城东七组亦没有尽到积极督促新阳光公司交纳租金的义务，存在一定过错，酌情支持由新阳光公司支付违约金300000元；新阳光公司抗辩其迟延支付租金是由于城东社区、城东七组不告知收款人导致，由于新阳光公司2012年、2013年、2014年交纳租金时的会计均不相同，而新阳光公司均顺利交纳租金，故对新阳光公司的抗辩不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组与被告弥勒新阳光汽车贸易有限公司签订的《建设用地租赁合同书》继续履行。二、由被告弥勒新阳光汽车贸易有限公司于判决生效之日起三日内支付原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组违约金300000元。三、驳回原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组负担1474元，被告弥勒新阳光汽车贸易有限公司负担5526元。二审中，上诉人新阳光公司向本院提交了下列证据：1.2016年12月27日《民事起诉状》1份，欲证明被上诉人坚持不履行《建设用地租赁合同书》中告知其租金收款方式和收款人的义务，被上诉人是有意阻挠其履行合同义务，致使其向弥勒市人民法院提起诉讼，请求被上诉人告知收款信息。2.《电子银行转账凭证》1份，欲证明因被上诉人坚持不履行《建设用地租赁合同书》中的租金收款方式和收款人的告知义务，其只好继2015年、2016年后于2017年1月14日第三次将租金汇至弥阳镇村级会计委托代理服务中心。被上诉人连续三年拒绝履行收款方式告知义务的行为，充分证明被上诉人所称的其违约的事实是其有意制造的，是虚构的，违约的是被上诉人而不是上诉人，被上诉人的诉讼请求不应当得到任何支持。经质证，被上诉人城东七组认为，《民事起诉状》并非法院的生效判决，不能作证据适用；《电子银行转账凭证》是在诉讼期间上诉人交纳的租金，不能证明其没有违约。被上诉人城东社区同意城东七组的质证意见。第三人新天力公司对该二份证据没有意见。本院认为，上诉人新阳光公司提交的二份证据均具备真实性、合法性，但不能证明其证明目的，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人新阳光公司是否违约及违约金是否应当支持。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《建设用地租赁合同》系双方真实意思表示，且未损害国家、集体利益，社会公共利益以及他人的合法权益，该合同合法有效。双方订立租赁合同之后，上诉人一直按约定履行给付租金义务，但在2015年1月25日前应给付2015年租金时，上诉人拖欠租金未支付，至2016年1月20日才电话告知被上诉人表示要给付租金，要求被上诉人派人处理。被上诉人允许后并未派人处理，上诉人于2016年3月9日将2015年和2016年的租金交纳致弥阳镇村级会计委托代理服务中心，故上诉人迟延给付2015年租金的行为违反了合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金既是对上诉人给予惩罚又是对被上诉人的补偿，根据双方订立的《建设用地租赁合同》第九条第七项“一旦发生违约责任，由违约方向非违约方支付总投资额20%的违约金。”关于违约责任的约定，上诉人理应按双方约定承担违约责任，但其在二审中提出被上诉人主张的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。的规定，本案被上诉人未举证证实其实际损失，且双方在《建设用地租赁合同》关于违约金的约定过高，上诉人新阳光公司要求予以调整违约金的请求，符合法律的规定，本院予以支持。结合本案实际，本院酌定上诉人因逾期支付2015年租金应承担的违约金为78000元（60000元?.3倍）为宜。综上所述，上诉人新阳光公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正并改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初676号民事判决第一项“弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组与弥勒新阳光汽车贸易有限公司签订的《建设用地租赁合同书》继续履行。”第三项“驳回原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会、弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组的其他诉讼请求。”二、撤销云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初676号民事判决第二项“由被告弥勒新阳光汽车贸易有限公司于判决生效之日起三日内支付原告弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组违约金300000元。”三、由弥勒新阳光汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组违约金78000元。一审案件受理费7000元，由弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组负担1500元，弥勒新阳光汽车贸易有限公司负担5500元；二审案件受理费7000元，由弥勒新阳光汽车贸易有限公司负担5500元，弥勒市弥阳镇城东社区居民委员会第七居民小组负担1500元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长　　赵绕全审判员　　焦　艳审判员　　甘　峰二〇一七年六月十三日书记员　　黄雪银 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