（2017）苏0206民初1517号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-10-11
案件名称
无锡华广物业服务有限公司与叶志强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡华广物业服务有限公司,叶志强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初1517号原告:无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区堰新路311号商务中心B区1319-2室，统一社会信用代码91320206660084297N。法定代表人：任秋宇。委托诉讼代理人：王鹏宏，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：管达文，江苏梁溪律师事务所律师。被告：叶志强，原告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广公司）诉被告叶志强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告华广公司委托代理人管达文、被告叶志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华广公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年4月1日至2016年12月31日的物业管理费15421元及滞纳金3084元；2、诉讼费由被告负担。2008年9月25日原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告购买的无锡橄榄园小区提供物业管理服务，合同约定按照房屋面积支付物业管理费用，缴费时间为每季度结束之前一周，收费标准为1.5元/㎡/月，逾期交费的从逾期之日起按照每天百分之一交纳滞纳金。被告系该小区71号502室的业主，物业面积126.92㎡，按约定应缴纳2010年4月1日起至2016年12月31日的物业管理费15421元，但被告一直拒绝缴纳。故诉至法院，请求判如所请。被告叶志强辩称：其于2008年9月份拿到房屋，装修了3个月左右，但装修后3、4个月即出现内墙和地面开裂问题，就前往原告处报修，但原告一直未修理，导致被告房屋已经超过房屋保修期。另原告未尽到相应的合同责任，小区管理未达到约定的六级标准，故应当减免物业费，且被告不承担滞纳金及诉讼费。本院经审理认定事实如下：华广公司提供《前期物业服务协议》一份，甲方为华广公司，乙方为叶志强，乙方所购房屋类型为住宅，座落于橄榄园71-502室，建筑面积126.92㎡。合同约定主要内容有：甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目维护、修缮、服务与管理等。乙方向甲方交纳物业服务费用，交费时间：首次按一年交纳物业费，以后按每半年或一年交付下一期的物业费，先付后用；空置房管理服务费；公共能耗费0.1元元/㎡/月，电梯使用费0.3元/㎡/月，总层数在三层以上的住宅物业管理费按1.1元/㎡/月。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起以逾期年物业费和逾期费总额为标准按每天1%交纳违约金；本协议自该管理区域业主办理入住手续并签字之日起生效等内容。华广公司盖章，叶志强签字。2008年7月，无锡市惠山区物价局出具惠发改价[2008]43号批复，关于橄榄园住宅前期物业管理公共服务收费执行标准为六级标准，多层住宅为1.2元/㎡/月，小高层住宅为1.5元/㎡/月。合同签订后，叶志强交纳了至2010年3月底的物业服务费用及公共能耗费费用。但之后未再缴纳。叶志强已于2008年底装修入住。华广公司曾以在该房屋门上张贴《缴款通知书》的形式多次催讨未果，于2017年3月22日诉至本院。上述事实，有收费标准批复、前期物业服务协议、装修管理服务协议、缴款通知书照片、水电表照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。庭审中，叶志强提供照片证明其房屋内有墙面开裂的状况，及在审理过程中橄榄园小区的公共区域存在门窗配件损坏、墙皮脱落、电梯门上有书写广告、台阶破损、水池内有垃圾漂浮等现象。华广物业抗辩称无法证实墙面开裂系物业管理的原因导致，另提供照片证明部分已经整改，且物业服务在某一时间点的瑕疵不能证明长期持续状态，且因小区交付时间较长，部分问题需要用大修理基金进行维修，需通过与业主或者业主委员会达成一致意见在先，故不应成为叶志强拒交物业费的理由。本院认为：本案中物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同中已约定物业管理及公共服务收费标准并有物价部门收费批复确定，故对于华广公司主张的收费合计1.5元/㎡/月的计算标准予以支持。对于叶志强抗辩的因物业原因导致房屋内墙和地面损失，因没有相应证据证明，故在本案中不予采信。对于叶志强抗辩的物业公司在诉讼期间公共管理服务中存在瑕疵，有相应证据予以证明，本院予以采信。但叶志强也存在拖欠多年物业管理及公共服务费均未缴纳的违约情形。本院认为，本案的物业服务合同是长期合同，如合同双方相互以对方的违约作为己方的违约理由，必然导致合同无法继续履行，有违合同的诚实信用原则。故本案中，华广公司应当按约立即整改业主提出的管理服务质量问题，其在本案中主张的滞纳金按其性质实为违约金，本院不予支持。叶志强应当按约缴纳物业管理及公共服务费，其要求减免费用的抗辩不符合双方协议的约定，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、叶志强应于本判决生效后十日内向华广公司支付2010年4月1日起至2016年12月31日的物业服务费及公共能耗费共计15421元。二、驳回华广公司其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费262元，减半收取计131元，由叶志强负担109.17元，由华广公司负担21.83元（该款已由华广公司预交，叶志强负担部分应于本判决生效后十日内直接给付华广公司）。本判决为终审判决。审判员 王臻二〇一七年六月十三日书记员 吴佳 搜索“”