（2017）赣1126民初13号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2018-07-16

案件名称

黄超、曹公昌等与上饶市金鑫房地产开发有限公司共有纠纷一审民事判决书

法院

弋阳县人民法院

所属地区

弋阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄超,曹公昌,李细华,徐兴发,舒远明,潘华林,孙华,吴世为,上饶市金鑫房地产开发有限公司

案由

共有纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1126民初13号原告：黄超，男，1991年2月13日出生，汉族，江西省弋阳县人，理发师，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：黄松华，男，1966年7月29日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县，系黄超的父亲。原告：曹公昌，男，1978年3月25日出生，汉族，江西省弋阳县人，石匠，住江西省弋阳县。原告：李细华，男，1977年8月2日出生，汉族，江西弋阳县人，农民，住江西省弋阳县。原告：徐兴发，男，1973年11月29日出生，汉族，江西弋阳县人，农民，住江西省弋阳县。原告：舒远明，男，1972年1月27日出生，汉族，江西弋阳县人，农民，住江西省弋阳县。原告：潘华林，男，1990年1月30日出生，汉族，江西弋阳县人，铁路职工，住江西省弋阳县。原告：孙华，男，1974年11月26日出生，汉族，江西省弋阳县人，农民，住江西省弋阳县。原告：吴世为，男，1989年9月21日出生，汉族，江西省弋阳县人，务工，住江西省南昌市经济技术开发区。八原告的共同委托诉讼代理人：周双兴，江西碧落律师事务所律师。被告：上饶市金鑫房地产开发有限公司，住所地：弋阳县南岩镇志敏大道新电信大楼。法定代表人：潘菊香，该公司总经理。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。原告黄超、曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、潘华林、孙华、吴世为诉被告上饶市金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）共有权纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、孙华及八原告的共同委托诉讼代理人周双兴、原告黄超的另一委托诉讼代理人黄松华、被告金鑫公司的委托诉讼代理人张茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄超、曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、潘华林、孙华、吴世为向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除弋阳县鑫城嘉园在12栋和13栋之间公共通道和绿地上的违章建筑并恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于弋阳××××单元的商品房住宅。根据被告对外的宣传广告，房屋设计图和用地规划图及展示沙盘，13栋与北面的12栋之间为公共通道和绿化用地及停车位。2014年，被告未征得原告等购房者同意，擅自在该公共用地上新建了一层钢筋混泥土结构的永久性房屋（占地面积609.7平方米），并利用该房屋进行营利活动（出租给他人开超市），导致原告的单元楼出入通道被堵，被告改为从违章建筑的楼顶拐入，严重影响原告的正常生活。依据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。被告擅自占用通道绿地建设违法建筑的行为严重侵犯了原告对该公共通道及绿地、停车位的共同所有权。原告发现后，向被告提出反对意见，并向弋阳县城市规划局反映，均未获得答复。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。为此，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、被告的企业信息表复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、《购房合同》复印件，证明原告向被告购房的事实；4、支付购房款的凭证，证明原告已向被告支付房款的事实；5、规划图，证明被告建筑物所占用的土地系公共通道、绿地、停车位；6、照片五张，证明被告在公共通道、绿地、停车位建设违章建筑，侵占面积609.7平方米；7、弋阳县城乡规划建设局的行政处罚决定书复印件，证明被告超规划建设的事实。被告金鑫公司辩称，1、原告诉称不属实，鑫城嘉园13#楼的非住宅建筑（店铺）并不是原告购买房屋后新建的，而是原告购买房屋之前就建成了。2、原告购买的是现房，买房时对13#楼就有了解，被告对原告不存在任何欺骗宣传。3、被告13#楼的店铺是按图纸施工的，不属于违章建筑，图纸经过城建规划部门、公安消防部门等有关部门的审批，经过规划部门的竣工验收，且依法办理了产权登记手续。4、案涉店铺不属于共有部分，原告不享有相关权利。5、即使如原告所称该建筑属于违章建筑，也应当由行政主管部门进行处理，而不属于民事诉讼范围。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、被告企业的营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、13#楼施工设计图、施工图设计文件审查委托书、施工图审查合格书、弋阳县公安消防大队建设工程设计备案意见书，证明13#楼在2012年设计时一楼就是非住宅，二楼以上是商品房并经消防审核同意，一楼非住宅没有改变原设计；3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明被告的房产开发是经过相关机构批准的；4、13#楼的混泥土分项工程质量验收表、钢筋工程报验申请表、模板分项工程报验申请表、基础结构验收记录、主体结构验收记录，证明13#楼基础混泥土浇筑在2013年5月26日验收合格，一楼钢筋安装在2013年6月24日验收合格，基础在2013年7月4日验收合格，顶楼模板在2013年10月8日已全部拆除，主体工程在2013年12月2日完工并验收合格，并非原告所称是在2014年开工建设；5、商品房预售许可证，证明13#楼在2013年12月9日依法取得商品房预售许可证，可公开预售；6、12#和13#楼工程竣工验收备案表、弋阳县公安消防大队建设工程竣工备案意见书、弋阳县城乡规划建设局建设项目竣工验收合格证，证明被告开发9#-14#楼房产符合消防和规划要求，不存在13#楼的第一层非住宅是非法建筑之说；7、被告与八原告签订的商品房买卖合同，证明原告在2014年购买13#楼房产时，13#楼主体已完工，一楼的店铺已建成，不存在欺骗原告；8、赣（2016）弋阳县不动产权第0001034号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001038号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001039号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001040号不动产权证书复印件，证明13#楼第一层非住宅已出售给潘法、潘慧兰，并办理了不动产登记手续，不是非法建筑；9、13#楼第一层设计平面图，证明被告是按图施工的，13#楼的第一层非住宅不是非法建筑。被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议；对原告提交的证据5、6有异议，认为真实性无法确认；对原告提交的证据7真实性无异议，但对关联性有异议，认为该处罚决定是对被告超容积率作出的罚款，不是对违章建筑的处罚。原告对被告提交的1、2、3、5、6、7、8、9证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为房屋的验收与本案没有关联，且被告提交的图纸是设计图而不是规划图；对被告提交的证据4有异议，认为其真实性无法确认。对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院作如下认定：原告提交的证据5只有复印件，且无主管部门的备案确认，不具备证据的有效要件，本院不予采信。原告提交的证据6，其中四张照片的内容与案涉房屋的现状相符，对该四张照片，本院予以采信；但另一张照片无法与实物相印证，本院不予采信。被告提交的证据4与其他证据能相互印证，具备证据的有效要件，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告金鑫公司以出让方式取得位于弋阳县××大道以东××路以北，编号为弋国用（2008）第1215号地块的土地使用权。2010年6月10日，金鑫公司取得该地块建设用地规划许可证进行商住楼开发（鑫城嘉园小区）。2012年8月8日，弋阳县城乡规划建设局向金鑫公司发放了鑫城嘉园（二期）9#-14#、23#-24#楼的建设工程规划许可证。2013年2月28日，弋阳县建设局向金鑫公司发放了鑫城嘉园9#-14#、23#-24#楼的建筑工程施工许可证，该许可证载明合同开工日期2013年2月28日，合同竣工日期2014年2月28日。2013年7月4日，鑫城嘉园13#楼基础工程通过质量验收。2013年9月2日，弋阳县房地产管理局向金鑫公司发放了12#楼的商品房预售许可证。2013年10月16日、12月2日，鑫城嘉园12#楼和13#楼的主体工程先后通过质量验收。2013年12月19日，弋阳县房地产管理局向金鑫公司发放了13#、14#、23#、24#楼的商品房预售许可证。2014年6月6日，12#、13#楼通过竣工验收。因鑫城嘉园二期工程存在少批多建行为，弋阳县城乡规划建设局于2015年1月21日向金鑫公司下发了弋建罚字[2015]第（59113）号行政处罚决定书，对其进行了罚款。2015年1月29日，弋阳县建设局对12#、13#楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案登记。2015年1月30日，弋阳县城乡规划建设局向金鑫公司发放了鑫城嘉园9#-14#、23#-24#楼的《建设项目竣工规划验收合格证》。工程竣工后，金鑫公司将12#楼1-5室（建筑面积421.06平方米）和13#楼1-1室（建筑面积242.18平方米）、1-2室（建筑面积255.69平方米）、1-3室（建筑面积226.05平方米）出售给案外人潘法、潘慧兰。潘法、潘慧兰将鑫城嘉园12#楼1-5室和13#楼1-1室、1-2室、1-3室（该建筑位于12#楼与13#楼之间，即本案案涉建筑物）出租给他人经营超市（弋阳县乐购超市）及建材销售。超市业主将承租的店铺后门部分绿化带进行了水泥硬化。2016年9月22日，潘法、潘慧兰作为共同共有人将上述房产进行了不动产登记，产权证号依次为赣（2016）弋阳县不动产权第0001038号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001039号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001040号、赣（2016）弋阳县不动产权第0001034号。2014年1月至11月间，原告黄超、曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、潘华林、孙华、吴世为先后与被告金鑫公司签订了商品房买卖合同，购买了被告金鑫公司开发的位于弋阳县××大道以东××路以北鑫城嘉园的商品房，其中黄超为13#楼二单元202室、曹公昌为二单元602室、李细华为二单元502室、徐兴发为二单元402室、舒远明为二单元302室、潘华林为二单元301室、孙华为二单元201室、吴世为为一单元602室。二单元的通道经由13#楼1-3室、1-2室（弋阳县乐购超市）的房顶出入。八原告认为金鑫公司侵害了其合法权益，依法诉至本院。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：鑫城嘉园12#楼与13#楼之间的建筑物是否属于违章建筑。金鑫公司以出让方式取得鑫城嘉园小区土地使用权后，在对该地块进行商住楼开发过程中，依法向有关部门办理了审批手续，取得合法的开发建设手续。12#和13#楼竣工验收后，城市行政规划部门对该楼进行了现场规划验收，认为符合规划批准要求，准予验收合格。2015年1月30日，弋阳县城乡规划建设局向金鑫公司发放了鑫城嘉园9#-14#楼（包括12#楼、13#楼）、23#楼、24#楼的《建设项目竣工规划验收合格证》，证明12#楼和13#楼的建筑符合建设规划，依法视为合法建筑。金鑫公司将鑫城嘉园的12#楼1-5室和13#楼1-1室、1-2室、1-3室出售给案外人潘法、潘慧兰。2016年9月22日，潘法、潘慧兰作为共同共有人将上述房产依法进行了不动产产权登记，上述房产归案外人潘法、潘慧兰所有，金鑫公司无权对该房产进行处分（拆除）。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对违章建筑管理和处罚的权限属于城乡规划主管部门。综上所述，对八原告要求被告金鑫公司拆除鑫城嘉园在12栋和13栋之间公共通道和绿地上的违章建筑并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄超、曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、潘华林、孙华、吴世为的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄超、曹公昌、李细华、徐兴发、舒远明、潘华林、孙华、吴世为负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审　判　长　　姚立剑人民陪审员　　徐长琴人民陪审员　　舒淑珍二〇一七年六月十三日书　记　员　　黄子皇 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