（2017）鄂0503民初534号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-10-12
案件名称
李艳红与任建毅、宜昌美联房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李艳红,任建毅,宜昌美联房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十七条第一款，第四百二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初534号原告（反诉被告）：李艳红，女，1984年6月21日出生，汉族，住秭归县。委托诉讼代理人：白萍，湖北三峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，湖北三峡律师事务所律师。被告（反诉原告）：任建毅，女，1956年12月23日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：黄雷，湖北诚业律师事务所律师。被告（反诉第三人）：宜昌美联房地产营销策划有限公司，住所地宜昌市伍家岗区隆中路13号。社会统一信用代码914205000635023905。法定代表人：李富虎，该公司经理。委托诉讼代理人：白斌，该公司员工。委托诉讼代理人：杨新江，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：周扬，湖北普济律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李艳红诉被告（反诉原告）任建毅、宜昌美联房地产营销策划有限公司（以下简称美联房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李艳红的诉讼代理人李勇、被告（反诉原告）任建毅的诉讼代理人黄雷、被告美联房地产营销公司（反诉第三人）的诉讼代理人白斌均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。李艳红向本院提出诉讼请求：1、任建毅、美联房地产营销公司继续履行房屋买卖合同；2、若拒不履行房屋买卖合同，则请求任建毅、美联房地产营销公司返还定金20000元并支付违约金82000元；3、诉讼费由任建毅、美联房地产营销公司承担。事实和理由:2016年9月20日，李艳红通过美联房地产营销公司与任建毅签订了房屋买卖合同。合同约定了以下内容：1、任建毅将其单独所有的房屋，即位于宜昌市××区××单元××室，房屋所有权证号为0397722，土地使用权证号为宜市国用（2014）第140201047-11-33号房屋卖与李艳红；2、房屋成交价格为82万元；3、签订合同后李艳红交定金20000元整给任建毅；4、李艳红在签订合同2个工作日内到美联房地产营销公司指定银行办理按揭申请手续；5、在过户前李艳红支付任建毅购房款28万元；6、李艳红贷款申请通过之日两日内，李艳红、任建毅需共同到宜昌市房地产交易中心办理过户手续；7、收齐房款两日内，任建毅将房屋交于李艳红；8、李艳红签约后违约，已交定金不予退还，还需向任建毅赔偿房款总额10%的违约金；任建毅签约后违约，双倍返还定金，还需向李艳红赔偿房款总额10%的违约金；9、发生纠纷由房屋所在地法院管辖等内容。合同签订后，李艳红依约向任建毅支付定金20000元整，任建毅向李艳红出具收条一张。宜昌美联房地产营销公司依约为李艳红、任建毅办理了网签合同，后李艳红银行按揭贷款也办理完毕。宜昌美联房地产营销公司催促任建毅办理房屋过户手续遭到任建毅拒绝。经宜昌美联房地产营销公司多次斡旋，任建毅提出要求变更付款方式，还要求李艳红承担过户前的物业管理费。任建毅辩称，李艳红在本案合同履行中存在严重的违约行为，任建毅严格按照双方约定履行。作为买方的李艳红应当向任建毅支付首付款，并且办理贷款手续。事实上，李艳红和美联房地产营销公司承诺“2016年10月底前将全部房款支付给任建毅”。经过任建毅多次催要后，李艳红至今没有向任建毅支付首付房款，明显违反了双方付款约定。本案合同目的已无法实现，继续履行合同已不存在基础。在签合同前，本案所涉房屋为任建毅家庭唯一房屋。出卖该房屋的目的就是为了给儿子购买婚房，现任建毅被迫借高利贷和银行贷款支付儿子房款。由于李艳红的不诚信行为导致任建毅生病住院，同时也造成了任建毅的巨额经济损失，李艳红的行为违反了合同的诚实信用和公平原则，李艳红的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回李艳红的全部诉讼请求。美联房地产营销公司辩称，美联房地产营销公司在本案中，是房屋中介机构。一直依照合同约定促使双方完成房屋买卖合同。本公司没有违约行为。请求法庭驳回李艳红请求本公司返还定金支付违约金的诉讼请求。任建毅向本院提出反诉请求：1、解除任建毅与李艳红、美联房地产营销公司于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》；2、李艳红向任建毅支付违约金82000元；3、宜昌美联房地产营销公司向任建毅返还宜昌市伍家岗区中南一路11号5栋2单元13层1室房屋房产证（宜市房权证伍家区字第××号）和土地证（宜市国用（2014）第140201047-11-33号）；4、本案全部诉讼费用由李艳红负担。事实和理由：任建毅为了给儿子在武汉购房结婚，但因资金不够，故决定将其所有的位于宜昌市伍家岗区中南一路11号5栋2单元13层1室房屋出售。李艳红通过宜昌美联房地产营销公司欲购买该房屋，三方于2016年9月20日签订了《房屋买卖合同》。合同第三条约定“房屋转让价格为820000元”，“买方（李艳红）须在签署本合同2个工作日内到经纪方指定银行办理按揭申请手续……如任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同不能履行，则视为该方违约”，“买方（李艳红）须在过户前支付首期房款人民币280000元（不含定金），买方按揭贷款金额为人民币520000元”，合同第九条约定“如买方未能履行本合约条款以至本合约不能顺利完成，则已付定金不予退还，买方另须赔偿该物业成交价的10%给卖方作为违约金”。合同签订后，任建毅向宜昌美联房地产营销公司交付了房产证和土地证。而李艳红由于个人征信问题无法办理贷款，也没有按照合同约定支付房款。经任建毅多次催要，李艳红至今仍没有支付首付房款，也没有办理完成银行贷款。李艳红的行为已构成违约。李艳红对反诉请求辩称，第一项诉讼请求与李艳红的请求相矛盾，解除合同没有法律依据，如果任建毅继续不履行双方签订的房屋买卖合同，请求法庭支持李艳红的诉讼请求。本案是因为任建毅违约，并且任建毅没有证据证明李艳红违约，请求法庭驳回诉讼请求。基于任建毅向美联房地产营销公司的请求，我方不做答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，李艳红（买方）、任建毅（卖方）、美联房地产营销公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：MLMM0100616）一份，约定：任建毅将其单独所有的房屋，即位于宜昌市××区××单元××室，房屋所有权证号为0397722，土地使用权证号为宜市国用（2014）第140201047-11-33号房屋卖与李艳红；转让成交价为人民币捌拾贰万元整（￥820000）；买方于2016年9月20日交购房定金人民币（大写）贰万元整（￥20000）给卖方，收到买方定金的同时，买方不得将房屋再次出售他人;房款的支付方式为银行按揭付款：买方须在签署本合同2个工作日内到经纪方指定银行办理按揭申请手续……如任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同不能履行，则视为该方违约。银行按揭付款方式为卖方产权证在手，买方须在过户前支付首期房款人民币（大写）贰拾捌万元整（￥280000）（不含定金）给卖方；卖方申请人银行按揭贷款金额为人民币（大写）伍拾贰万元整（￥520000）。并约定买卖双方签署合同后，授权经纪方办理《宜昌市存量房屋买卖合同》网签手续；买卖双方须于房屋测绘结果及贷款申请通过两日内至宜昌市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。如买方未能履行本合约条款以至本合约不能顺利完成，则已付定不予退还，买方另须赔偿该物业成交价的10%给卖方作为违约金。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还卖方双倍定金，卖方另须赔偿该物业成交价的10%给买方作为违约金。李艳红、任建毅、美联房地产营销公司均在该合同上签字确认并加盖指印、公章。同时查明，合同签订当日，李艳红向任建毅支付购房定金20000元，并按照合同约定配合经纪方到指定银行办理按揭申请。后因银行按揭未在预估期间内获得批准，三方协商后，李艳红承诺自愿支付3000元以弥补贷款审批期间任建毅的损失。宜昌美联房地产营销公司依约为李艳红、任建毅办理了网签合同。2016年11月1日，美联房地产营销公司通知李艳红、任建毅办理房屋过户手续，并于过户当天支付首付款。任建毅拒绝办理过户手续及办理交付房屋。嗣后，李艳红、任建毅、美联房地产营销公司因房屋买卖发生纠纷，李艳红遂诉至本院。本院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。李艳红作为买方、任建毅作为卖方、美联房地产营销公司作为经纪方所签订《房屋买卖合同》系当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认定。合同签订后，李艳红依约向任建毅支付购房定金，并办理银行按揭申请手续，而任建毅以李艳红晚于美联房地产营销公司预估期限办完银行贷款，未及时支付首付款为由，拒不履行协助办理过户手续的义务的行为，显属违约。双方在合同中并未明确银行按揭的审批期限及支付首付款的日期，且任建毅亦未提交充足的证据证明其主张，应承担举证不能的后果。故任建毅的辩驳意见，本院不予采信。现任建毅在庭审中明确要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，该合同没有继续履行的基础，于2017年4月26日予以解除。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故李艳红要求任建毅支付违约金82000元的诉请，本院予以支持。美联房地产营销公司作为经纪方，与李艳红、任建毅系居间合同关系，只需按照李艳红、任建毅的委托提供订立合同的媒介服务，超出其职责范围的，不应由其承担责任。现合同已经解除，美联房地产营销公司理应向任建毅返还房屋所有权证（宜市房权证伍家区字第××号）和土地使用权证（宜市国用（2014）第140201047-11-33号）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)李艳红与被告（反诉原告）任建毅、被告（反诉第三人）宜昌美联房地产营销策划有限公司于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告(反诉原告)任建毅于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李艳红支付违约金82000元；三、被告（反诉第三人）宜昌美联房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)任建毅返还房屋所有权证（宜市房权证伍家区字第××号）和土地使用权证（宜市国用（2014）第140201047-11-33号）。四、驳回原告(反诉被告)李艳红的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)任建毅的其他反诉请求。案件受理费1370元（已减半收取），反诉案件受理费925元由被告（反诉原告）任建毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。代理审判员 慎 茜二〇一七年六月十三日书 记 员 陈晓青 来源：百度搜索“”