（2017）甘0302民初687号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-08-28

案件名称

原告北京路市场华茂化妆品店与被告魏义明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金昌市金川区人民法院

所属地区

金昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京路市场华茂化妆品店,魏义明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十二条

全文

甘肃省金昌市金川区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0302民初687号原告:北京路市场华茂化妆品店，经营场所：金昌市北京路市场*楼。经营者：赵静，女，汉族。委托诉讼代理人刘辉，金川区法律援助中心律师。被告：魏义明，男，汉族。原告北京路市场华茂化妆品店与被告魏义明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京路市场华茂化妆品店经营者赵静及其委托诉讼代理人刘辉、被告魏义明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京路市场华茂化妆品店向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告租赁合同解除；2、被告返还预先支付的租金及押金60428元；3、被告承担本案诉讼费���。事实和理由：原、被告同为北京路个体经营户。2015年12月被告称其本人租赁了八冶公司在北京路大市场新建紫金广场外围原自建平房一间，本来是给其姐姐租赁经营。现因其姐姐不需要了要对外租赁。原告看完房屋后认为杭州路市场回迁后，紫金广场生意应该不错，故向被告承租了涉案房屋。双方口头约定租赁费25000元/年。租赁期限自2016年3月15日至2019年3月15日。原告一次性向被告交纳3年租赁费75000元，并交纳5000元押金。达成协议后，双方未签订书面合同。原告于2015年12月2日通过转账的方式向被告给付租金及押金共计80000元。被告于当天向原告给付了房屋钥匙。原告对房屋装修后于2016年2月底开始营业。由于从2016年3月15日紫金广场正式整体开业至今，原告租赁房屋周围水产、肉类、调料综合市场一直无经营户搬入，导致原告经营惨淡，无法继续经营、原告向被��提出解除合同。被告称可以解除，但是租金已经交给了八冶房地产开发集团公司大市场项目部。原告向八冶房地产开发集团公司大市场项目部询问，该项目部称可以和房屋租赁人马洪福解除房屋租赁合同，其和原告没有租赁合同。经原告了解得知，2015年12月22日，八冶房地产开发集团公司北京路大市场项目部与马洪福签订商铺租赁合同，期限自2015年11月15日至2018年11月15日，租金57960元，押金5000元，共计62960元。2015年11月15日马洪福与魏义明签订商铺租赁合同，期限自2016年3月15日至2019年3月15日，租金57960元，押金5000元。魏义明又转租给原告。因商铺所有人八冶房地产开发集团公司北京路大市场项目部不认可与原告的租赁关系，被告亦不退回原告交纳的租金。原告于2016年11月2日提起诉讼，庭审中，因原告没有明确向被告提出解除租赁合同的书面通知，撤回了起诉。原��于2016年12月27日向被告书面提出解除租赁关系，并同时将房屋钥匙交于被告，并要求被告返还提前收取的房屋租金。但被告不予理睬，原告于2016年12月27日向被告送达解除通知书后，双方租赁合同已经解除。故诉至法院，请求判处。魏义明辩称，魏义明和北京路市场华茂化妆品店业主赵静之间没有房屋租赁关系。2015年11月18日，因魏义明姐姐需要租赁房屋使用，魏义明从当时紫金广场管理公司的马部长处租赁了房屋。租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月15日。魏义明代替其姐姐一次交纳了三年租赁费57960元、押金5000元，共计67960元。马部长于同日交付了房屋钥匙。后因魏义明姐姐不需要涉案房屋，其时赵静正在寻找房屋租赁，魏义明便将涉案房屋转让给赵静使用。双方约定租赁期限自2015年11月15日至2018年11月15日，3年房租67960元。赵静另给付魏义明转让费12000元。达成协议后，魏义明将涉案房屋钥匙、原始租赁合同均给付了赵静。赵静于2015年12月2日向魏义明给付租赁费及转让费共计80000元。2016年11月，赵静诉至法院，要求解除租赁合同，后撤诉。魏义明认为北京路市场华茂化妆品店业主赵静之间系转让关系，赵静经营惨淡、生意不好与魏义明没有关系，魏义明不同意解除合同。应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京路市场华茂化妆品店提交的租赁合同、转账凭证、解除合同通知书、手机短信，被告无异议。上述证据形式合法、内容客观真实、与本案事实有关联，本院予以确认并在卷佐证。北京路市场华茂化妆品店提交的照片，被告不予认可，该照片系孤证，无法证实北京路市场华茂化妆品店“已于2016年11月30日��解除合同通知书及钥匙交付魏义民”之证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，案外人马洪福与魏义明签订租赁合同一份，约定马洪福将其承租的位于金昌市金川区北京路-金川路十字西南角“紫金广场”西侧，编号为004，建筑面积23㎡砖混结构平房出租给魏义明使用。租赁期限自2016年3月15日至2019年3月15日止，租金支付方式为一次性交付三年租金合计57960元。魏义明向马洪福支付5000元履行合同押金。合同签订后，马洪福与魏义明各自按合同约定履行了义务。2015年12月左右，北京路市场华茂化妆品店业主赵静与魏义明口头约定，魏义明将涉案房屋出租于赵静使用，租赁期限三年。租金支付方式为一次性交付三年租金合计80000元。2015年12月2日，赵静通过转账的方式向魏义明给付租金80000元，魏义明于同日向赵静给付了房屋钥匙。赵静以涉案房屋为经营场所开办了北京路市场华茂化妆品店。经营过程中，赵静以生意不好为由向魏义明提出解除租赁合同，双方协商未果。赵静以北京路市场华茂化妆品店名义于2016年11月2日向本院提起诉讼，经法庭审理后撤回起诉。2016年11月27日，赵静通过手机短信向魏义明送达了解除房屋租赁关系通知书，通知魏义明解除租赁合同，并要求退回2016年11月30日及2019年3月16日期间预交房租及押金62290元。魏义明收到信息后，向赵静回复“我与你不存在房屋租赁关系，何来解除租赁？”。同日,赵静将解除合同通知书及涉案房屋钥匙给付了魏义明妻子，魏义明妻子又返还了赵静。之后，涉案房屋钥匙一直由赵静持有。2017年6月13日，赵静当庭表示向魏义明返还涉案房屋钥匙，魏义明拒绝收取。本院认为���租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。魏义明将其承租的房屋交付给北京路市场华茂化妆品店业主赵静使用，赵静向其支付租金，双方之间成就房屋租赁合同关系。魏义明对其“与赵静之间是转让关系，不存在房屋租赁合同关系”的辩解，未提供证据证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。赵静与魏义明约定租赁期限三年，但未签订书面租赁合同，双方之间应为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。赵静于2016年12月27日向魏义明送达解除合同通知系行驶其解除权，魏义明于该日收到通知后，双方之间的房屋租赁合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，北京路市场华茂化妆品店业主赵静应向魏义明返还房屋，魏义明应向北京路市场华茂化妆品店业主赵静返还预先收取的租赁期外的租赁费。北京路市场华茂化妆品店业主赵静主张其于2016年12月27日将房屋钥匙交付给魏义明妻子已完成返还房屋义务,魏义明不认可其于该天收到房屋钥匙，且魏义明妻于当日又将房屋钥匙返还赵静。北京路市场华茂化妆品店业主赵静系履行义务对象错误，并未完成返还房屋义务，赵静在2017年6月13日本案庭审中提出向魏义明交付房屋钥匙，魏义明拒绝接收，从该天起赵静不应再承担房屋占有费用。2016年12月27日至2017年6月13日期间，赵静应比照房屋租金承担房屋占有费用。赵静与魏义明对租赁期限起始时间及租赁费各执一词，但均未提交证据证实。关于租赁起始时间，因魏义明于2015年12月2日将房屋钥匙交付赵静，该���起涉案房屋已由赵静占有使用，赵静理应从该日起向魏义明支付房屋租金。租赁期限起始时间本院认定为2015年12月2日。关于租赁费，赵静无据证实向魏义明交纳的80000元中的5000元系押金，魏义明无据证实80000元中房屋租金为67960元，其余系转让费，故应认定80000元系三年租赁费。综上，北京路华茂化妆品店实际租赁涉案房屋期间本院认定为2015年12月2日至2016年12月27日，该期间产生租赁费27448元（80000元÷3年÷365天×376天）。2016年12月27日至2017年6月13日北京路市场华茂化妆品店业主赵静占有涉案房屋期间费用本院认定为12118元（80000元÷3年÷365天×166天）。扣除上述费用，魏义明应当向北京路市场华茂化妆品店业主赵静返还租赁费40434元。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条规定，判决如下：一、原告北京路市场华茂化妆品店与被告魏义明之间的房屋租赁合同已于2016年12月27日解除；二、被告魏义明返还原告北京路市场华茂化妆品店租赁费40434元，限于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，减半收取655.5元，由原告北京路市场华茂化妆品店负担216.5元，被告魏义明负担439元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员　　李春慧二〇一七年六月十三日书记员　　王秀萍 微信公众号“”