（2017）京03民终7160号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-09-29

案件名称

北京中鑫源房地产开发集团有限公司与芦旭、赵冉商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京中鑫源房地产开发集团有限公司,赵冉,芦旭

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终7160号上诉人（原审被告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：李建平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李竞东，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵冉，男，1990年8月22日出生。被上诉人（原审原告）：芦旭，女，1988年2月9日出生。委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（下文简称中鑫源公司）因与被上诉人赵冉、芦旭商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中鑫源公司的委托诉讼代理人李竞东、李建平，被上诉人赵冉、芦旭的委托诉讼代理人关键、张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鑫源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵冉、芦旭诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.双方当事人约定是以竣工验收合格为房屋交付条件，而非“取得规划验收批准文件为交付条件”，一审法院对涉案房屋是否具备交付条件的事实认定错误。《补充协议》第八条约定的房屋交付条件为取得单体验收报告并发送《房屋交接通知单》后视为具备交付条件，实际上，涉案房屋关于消防、人防、环境卫生、防雷装置等均已验收合格，中鑫源公司亦积极向建设主管部门予以备案。一审法院认定房屋不符合交付条件违反了合同自由原则。另，一审法院已认定了《北京市商品房预售合同》、《补充协议》合法有效，交房条件即应以《补充协议》的约定为准，一审法院以《北京市商品房预售合同》第十一条为依据认定房屋交付条件，自相矛盾。2.赵冉、芦旭已接收房屋，中鑫源公司已支付了赵冉、芦旭相应违约金，双方在结算清单中对此予以确定，一审法院判决中鑫源公司再次支付赵冉、芦旭违约金于法无据。3.一审法院认定《补充协议》第六条为格式条款，否定了该条款的效力，认定不当。赵冉、芦旭辩称，不同意中鑫源公司的上诉请求，赵冉、芦旭系在中鑫源公司交付的房屋不具备法定交付条件的情形下签订的结算清单，该协议应属无效。赵冉、芦旭同意在一审判决确定的违约金数额基础上扣减中鑫源公司已支付的违约金。赵冉、芦旭向一审法院起诉请求：1.请求依法判令中鑫源公司继续履行合同交付房屋并依据合同第十五条约定办理房屋交接手续；2.请求依法判令中鑫源公司依约为商品房所在小区建设物业区域的外围护栏及围墙；3.请求中鑫源公司支付逾期交房的违约金，按照合同约定万分之一计算至2017年3月22日；4.依法判令中鑫源公司赔偿赵冉、芦旭因中鑫源公司违约多建九处露天停车位侵占小区公共区域及绿地给赵冉、芦旭造成的损失2万元。一审法院认定事实：双方争议的焦点问题是1、涉案小区是否已经具备交付条件；2、逾期交房违约金的计算标准。经审理查明，2016年，赵冉、芦旭和中鑫源签订了《北京市商品房预售合同》下文简称《预售合同》），其中包括附件七前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称《物业合同》）及附件十一《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称《补充协议》），购买坐落于北京市通州区1704的房屋，房屋总价款为3063193元。赵冉、芦旭按照合同约定交付了购房款。《预售合同》及《补充协议》中对于交付条件和逾期交房责任有相关约定，《预售合同》第十一条交付条件“（一）出卖人应当在2016年7月31前向买受人交付该商品房。（二）该房屋交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……。”第十三条预期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）预期超过60日……买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《补充协议》第六条“关于《预售合同》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照《预售合同》第十三条约定承担违约责任但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%”。关于物业管理争议解决相关内容，《物业合同》第九部分争议解决第二十六条“合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照下列第2种方式解决：2、向北京市仲裁委员会申请仲裁。”经查，中鑫源已经将涉案小区部分房屋进行了交付，但截止到开庭审理之日，中鑫源并未完成涉案工程人防验收且尚未取得涉案房屋由北京市通州区建委颁发的竣工验收备案表。庭审过程中，赵冉、芦旭提供了北京市商品房预售合同,购房发票、公证书及电视台新闻视频资料证明己方诉求。北京中鑫源房地产开发集团有限公司对购房合同及发票认可，对公证书及视频资料不认可。中鑫源提供了给赵冉、芦旭的入住通知、赵冉、芦旭的拒绝入住通知、规划许可，赵冉、芦旭对证据入住通知及拒绝入住通知的真实性认可，但认为房屋不符合交付条件，规划许可因中鑫源未提供原件，赵冉、芦旭不认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵冉、芦旭和中鑫源签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效受法律保护。对于赵冉、芦旭主张交付房屋的诉讼请求，由于赵冉、芦旭并未交纳相应的诉讼费，法院视为其放弃了该项诉讼请求。但该诉讼请求涉及本案争议焦点一即房屋是否具备交付条件，法院在此进行说明。中鑫源主张房屋交付条件应按照《合同》第十一条约定（具体内容见上文），即取得规划验收批准文件即满足交付条件。但根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十二条第一款规定：“工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用”第十三条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，按照有关规定向建设主管部门备案。”《合同》第十一条与相关规定矛盾，中鑫源应以《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》为准，满足交付房屋条件方可交付房屋。经向北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州区建委）调查，截止到开庭之日，涉案工程尚未完成通州区人防验收，且没有向北京市通州区建委申请竣工验收备案，即尚未取得竣工验收备案表，涉案房屋不具备交房条件。待涉案房屋交房条件具备后，赵冉、芦旭可另行主张。对于赵冉、芦旭主张延迟交房违约金的诉讼请求，涉及本案争议焦点二逾期交房违约金的计算标准。《合同》约定中鑫源交房时间为2016年7月31，截止到开庭，中鑫源没有取得竣工备案表，不能也没有向赵冉、芦旭交付房屋，属于违约，应当向赵冉、芦旭支付违约金。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《补充协议》第六条系中鑫源为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款仅对中鑫源违约金数额进行了限制（具体内容见上文），属于免除己方责任的条款，该条款无效。中鑫源依据该条款主张违约金不应超过1%的答辩意见，法院不予采纳。赵冉、芦旭主张中鑫源应按照合同约定的违约条款按照日万分之一支付违约金，支付至2017年3月22日，共234天，并无不当，对于该诉讼请求法院予以支持，具体数额应为71678.71元。对于中鑫源在答辩中提出解除合同的主张，由于其并未提起反诉并交纳反诉费，故法院对其主张不予处理。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，赵冉、芦旭诉讼请求中第2、4项均为《物业合同》相关内容，因《物业合同》的争议解决方式约定为第二十六条（具体内容见上文）“向北京市仲裁委员会申请仲裁”，仲裁协议内容明确，不违反法律强制性规定，合法有效，故对于赵冉、芦旭提出的第2、4项诉讼请求，不属于人民法院管辖范围。安居对于普通老百姓来说是头等大事，在选房办理相关手续，支付购房款项，收房并最终办理入住过程中，应该在交易安全上得到保障。房地产开发公司在建设及售卖商品房过程中，应以诚信为本，遵守相关法律、法规及行业规范，严格按合同履行保障买受人的合法权益。在合同履行过程中一旦出现违约，也应坦诚承认违约情况，积极协调、稳妥处理，建立买受人与开发商之间的信任，与买房人一起积极建立房屋开发及买卖市场良好的秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国仲裁法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，判决：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司支付赵冉、芦旭违约金七万一千六百七十八元七角一分，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回赵冉、芦旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中鑫源公司向法院提交以下新的证据：1.北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录；3.北京市通州区公安消防支队建设工程消防验收意见书；4.北京市民用建筑节能专项验收备案登记表；5.人防工程防护设备安装（竣工）质量检测报告；6.北京市建设项目防雷装置检测报告。该6份证据证明中鑫源公司已履行相关义务，房屋符合交付条件。7.新地国际家园入住费用结算清单、中国建设银行单位客户专用回单，证明双方已就违约事实、违约金计算达成一致，赵冉、芦旭也接收了房屋，其无权再主张违约金。赵冉、芦旭对上述证据1、3、4、5、6真实性认可，对证据2真实性不认可；对证据7，赵冉、芦旭称对该证据真实性无法确定，同时认为中鑫源公司应支付一审判决确定的违约金中扣除赵冉、芦旭已收到金额的剩余部分违约金。二审中，赵冉、芦旭未向本院提交新的证据。本院认为：二审中，中鑫源公司主张赵冉、芦旭已接收房屋，且中鑫源公司已支付了赵冉、芦旭相应违约金，并提交结算清单、中国建设银行单位客户专用回单等证据予以证明。赵冉、芦旭虽称结算清单、银行回单的真实性无法确定，但并未提交相反证据否认其真实性，本院对结算清单、银行回单的真实性予以确认。另，赵冉、芦旭称结算清单系在房屋不具备法定交付条件的情形下签订的，应属无效，扣除已付违约金后，中鑫源公司仍应支付一审判决确定违约金数额的剩余违约金。本院认为，赵冉、芦旭已经接收了该房屋，该房屋即使不完全符合国家规定的交付条件，并不影响双方就违约金事宜签署的结算清单效力，对赵冉、芦旭的该项意见，本院不予采信。结算清单中，双方已确认违约天数98天、违约金金额30019元，且赵冉、芦旭明确确认“本人已对上述逾期交房违约金的金额确认并认可”，故应视为双方对逾期交房违约金事宜已协商一致，现赵冉、芦旭已实际收到相关款项，其无权再行要求中鑫源公司支付违约金。一审处理结果有误，本院依法予以纠正。综上所述，中鑫源公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4798号民事判决；二、驳回赵冉、芦旭全部诉讼请求；一审案件受理费736元，由赵冉、芦旭负担（已交纳）。二审案件受理费1472元，由赵冉、芦旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　解学锋审　判　员　　张清波代理审判员　　霍思宇二〇一七年六月十三日法官　助理　　王欣欣书　记　员　　张晶晶来源：百度“”