（2017）鲁0783执异24号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-01
案件名称
山东寿光农村商业银行股份有限公司、李长斌金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
寿光市人民法院
所属地区
寿光市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
山东寿光农村商业银行股份有限公司,李长斌,刘伟
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
山东省寿光市人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0783执异24号案外人；常振荣，女，1979年6月28日生，汉族，住寿光市。申请执行人：山东寿光农村商业银行股份有限公司。住所地：寿光市银海路**号。组织机构代码：16569687－8。法定代表人：颜廷军，董事长。委托代理人：郭瑞莲，山东联邦律师事务所律师。委托代理人：张铭，山东联邦律师事务所律师。被执行人：李长斌，男，1960年1月15日生，汉族，住寿光市。被执行人：刘伟，女，1965年12月3日生，汉族，住寿光市，系被执行人李长斌之妻。申请执行人山东寿光农村商业银行股份有限公司与被执行人刘伟、李长斌金融借款合同纠纷一案中，案外人常振荣对本院查封、拍卖的被执行人刘伟、李长斌名下台头镇丰台路东工业路北的沿街房商铺C8倒出房屋公告（以下称该房产）提出执行异议，本院依法组成合议庭，公开进行了听证审查，本案现已审查终结。案外人常振荣称，2012年5月1日，常振荣与被执行人刘伟签订《房屋租赁合同》，刘伟将位于台头镇丰台路与北洋头集街路口商铺C8，出租给常振荣使用，租赁期限至2027年5月，因此被执行人的商铺一直处于租赁状态，由常振荣一直租赁至今。《中华人民共和国合同法》229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房租赁管理办法》第12条规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承、或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。依据上述所规定的“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。常振荣与刘伟之间的租赁合同应合法有效，且处于租赁期内，因此，承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。请求依法中止对上述商铺的执行。申请执行人称，案外人与刘伟签订的租赁合同是不真实的，请求依法驳回案外人的异议请求。在听证过程中，案外人常振荣向本院提供了证据一、常振荣与刘伟签订的房屋租赁合同，合同约定:租赁期限为15年，自2012年5月1日至2027年4月30日，租赁费用为9万元，双方签署合同时全部交清，签订日期注明2012年5月1日。证据二、交款单位为常振荣，收到款单位为刘伟的收款收据一份。经质证，申请执行人认为，第一、租赁合同与收款收据是不真实的；第二，房屋租赁价格明显低于市场价格；第三，2012年8月5日，该房产办理抵押登记时尚未安装门窗，不具备使用条件，案外人即已承租并一次性交纳租赁费不符合常理。本院认为，常振荣与刘伟签订的租赁合同，未进行公证，租赁费9万元常振荣主张是用现金交付的，该房产在2012年8月12日办理抵押登记，申请执行人享有抵押权，与申请执行人有利害关系，另外，在听证过程中常振荣承认签订租赁合同时，该房产尚未安装门窗，而常振荣即与刘伟签订15年的租赁合同，并一次性交清租赁费，不符合常理，案外人常振荣提交的证据，不能证明该房产办理抵押登记前租赁合同即合法有效存在，并已占有使用，本院不予采信。本院查明，2015年8月24日，本院作出（2015）寿商初字第1984号民事判决书判决，一、被告刘伟、李长斌于本判决生效后五日内偿还原告山东寿光农村商业银行股份有限公司借款本金7000000元及利息98307.59元（利息计算至2015年5月4日，之后按借款合同约定的利息、罚息、复利等计算至本判决确定的给付之日）；二、原告山东寿光农村商业银行股份有限公司有权就被告刘伟、李长斌名下位于台头镇丰台路东工业路北的沿街房【房产证号：寿房权证台头字第××号、20××65号，土地使用证号：寿国用（2010）第0317号）】协议折价或者申请以拍卖、变卖所得价款在合同约定的最高限额内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债务数额的部分归被告刘伟、李长斌所有，不足部分由被告刘伟、李长斌清偿。案件受理费61488元，减半收取30744元，诉讼保全费5000元，由被告负担。判决生效后，被执行人未履行法定义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号（2016）鲁0783执733号。2015年8月24日，本院作出（2015）寿商初字第1986号民事判决书判决，一、被告刘伟、李长斌于本判决生效后五日内偿还原告山东寿光农村商业银行股份有限公司借款本金7000000元及利息97893.28元（利息计算至2015年5月4日，之后按借款合同约定的利息、罚息、复利等计算至本判决确定的给付之日）；二、原告山东寿光农村商业银行股份有限公司有权就被告刘伟、李长斌名下位于台头镇丰台路东工业路北的沿街房【房产证号：寿房权证台头字第××号、20××69号，土地使用权证号：寿国用（2010）第0317号】协议折价或者申请以拍卖、变卖所得价款在合同约定的最高限额内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债务数额的部分归被告刘伟、李长斌所有，不足部分由被告刘伟、李长斌清偿。案件受理费61485元，减半收取30742.50元，诉讼保全费5000元，由被告负担。判决生效后，被执行人未履行法定义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号（2016）鲁0783执736号。执行过程中，因被执行人未按期履行法定义务，本院依法对被执行人刘伟、李长斌所有的名下台头镇丰台路东工业路北的沿街房（1－3层）进行了拍卖处分，2017年2月23日，本院张贴公告，要求各业主、房屋承租人自公告之日起十五内迁出，到期仍不履行，本院将依法强制执行。本院认为，本案案涉房产登记在被执行人李长斌、刘伟名下，申请执行人对该房产享有抵押权，被执行人未履行法定义务，本院采取查封、处分措施符合法律规定。案外人称，该房产常振荣已承租，依据买卖不破租赁原则，常振荣有权继续租赁使用该房产，要求停止对该房产的执行。本院认为，常振荣提供的证据不能证明租赁合同在该房产抵押之前即合法有效成立，并已对该房产占有使用，不能对抗已登记的申请执行人享有的抵押权，对于常振荣要求停止执行的请求，本院不予支持。综上所述，案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人常振荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陈立华审判员 李建文审判员 刘洪吉二〇一七年六月十三日书记员 张 敏 来源：