（2017）苏03民终1388号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-07-20
案件名称
陈凤鸣与江苏中港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏中港房地产开发有限公司,陈凤鸣
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1388号上诉人（原审被告）:江苏中港房地产开发有限公司委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏苏扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈凤鸣,委托诉讼代理人：陈凤宁上诉人江苏中港房地产开发有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人陈凤鸣商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5390号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人江苏中港房地产开发有限公司的委托代理人丁鑫源、被上诉人陈凤鸣的委托诉讼代理人陈凤宁到庭参加诉讼。现本案已审理终结。上诉人江苏中港房地产开发有限公司向本院提出上诉：请求撤销原审判决，改判上诉人支付逾期交房违约金标准按日万分之零点七五标准计算。本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、上诉人在一审时提出违约金过分高于损失，请求对被上诉人主张的违约金给予适当降低，一审法院未予处理，应依法纠正。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审时上诉人答辩提出“原告主张的违约金高于逾期交房给原告造成的损失，被上诉人主张的违约金高于逾期交房给被上诉人造成的损失，如法庭判决解除双方签订的商品房买卖合同，并判决被告承担违约金，被告请求对原告主张的违约金给予适当降低”，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人提出违约金的诉求，则应当举证证明其因违约所遭受的损失，但一审法院对违约金是否过高，是否应当降低违约金等问题并未作出客观的认定和处理。被上诉人陈凤鸣答辩称：请求法院依法判决。原告陈凤鸣一审诉称请求：1、解除原告与被告中港公司签订的商品房买卖合同；2、中港公司返还原告购房款582548元并按购房款每日万分之一点五标准支付原告违约金（自收购房款日计算至退还全部购房款之日止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2013年9月6日，陈凤鸣、中港公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201309060011），约定陈凤鸣购买中港公司开发的宿迁中港雅典城B2幢1单元1902号房屋一套，房屋总价582548元。付款方式约定为“按揭贷款：买受人于2013年9月6日向出卖人支付购房款人民币182548元（下称‘首付款’）其余房款共计人民币400000元（下称‘按揭款’），由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付，买受人应确保按揭款在合同约定的交房时间前到达出卖人账户”。该合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。”第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。……”合同签订后，陈凤鸣分别于2013年9月6日、2014年4月21日交付182548元、150000元，2014年8月30日，陈凤鸣通过银行按揭贷款向中港公司支付250000元。另查，截至法庭辩论终结前，中港公司尚未按约定向陈凤鸣交付涉案房屋。一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈凤鸣与中港公司签订的商品房买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，陈凤鸣、中港公司均应按照合同约定履行义务。根据商品房买卖合同约定，中港公司应于2015年12月31日前向陈凤鸣交付房屋，逾期90日陈凤鸣则有权解除合同，截至法庭辩论终结之日中港公司已逾期交房超过90日，陈凤鸣要求解除合同，予以支持。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈凤鸣与中港公司签订的《商品房买卖合同》解除后，中港公司应向陈凤鸣返还购房款款，并按合同约定向陈凤鸣支付违约金，陈凤鸣违约金标准符合双方约定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，遂判决：一、解除陈凤鸣与江苏中港房地产开发有限公司就宿迁中港雅典城B2幢1单元1902号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、江苏中港房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还陈凤鸣购房首付款582548元并支付逾期交房违约金（1、自2013年9月10日起至2014年4月21日止，以182548元为基数，按日万分之一点五标准计算；2、自2014年4月22日起至2014年8月30日止，以332548元为基数，按日万分之一点五标准计算；3、自2014年8月31日起至实际给付之日止，以582548元为基数，按日万分之一点五标准计算）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，上诉人作为出卖人，被上诉人作为买受人双方自愿签订商品房买卖合同，合同约定出卖人应于2015年12月31日前向买受人交付房屋，逾期90日的买受人则有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。据上诉人二审陈述，涉案房屋于2017年1月23日通过竣工验收备案，可知涉案房屋具备交付条件的时间迟于双方约定的交付时间超过90日，故，约定解除合同的条件成就，因此被上诉人要求解除合同，并按照约定支付违约金并无不当。上诉人主张被上诉人要求支付的违约金数额明显大于被上诉人损失，要求对违约金进行调整，但其并未就该主张进行举证，因此，本院不予支持。综上，上诉人江苏中港房地产开发有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人江苏中港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河助理审判员 孟 娟二〇一七年六月十三日书 记 员 宗 正 更多数据：