（2017）陕01民终5761号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-11-12
案件名称
西安雅荷国际房地产开发有限公司与孙猛商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安雅荷国际房地产开发有限公司,孙猛
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5761号上诉人（原审被告）西安雅荷国际房地产开发有限公司，住所地西安市未央区雅荷中环大厦三层。法定代表人徐束萍，董事长。委托代理人吴波，男，1983年3月28日出生，汉族，该公司员工，住西安市长安区。被上诉人（原审原告）孙猛，男，1985年4月12日出生，汉族，住陕西省黄陵县。委托代理人游斌，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人西安雅荷国际房地产开发有限公司（以下简称雅荷公司）与被上诉人孙猛因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雅荷公司之委托代理人吴波，被上诉人孙猛及其委托代理人游斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，孙猛于2015年2月13日与雅荷公司签订了《商铺预定协议书》，协议约定孙猛预定雅荷公司开发的位于西安市经济技术开发区雅荷国际广场第1幢1单元4层4-416号商铺，用途为商业，商品房建筑面积为61.41㎡，总价款为1148614元，自签订本协议之日起当日内支付全部房价款74.75%预付款，预付款858614元。协议同时约定，鉴于目前商品房预售许可证尚未办理完毕，开发商预计于2018年2月13日前取得。认购协议签订后，孙猛于2015年2月2日、2月7日、2月13日分别向雅荷公司缴纳房款1000元、9000元、848614元，总计858614元。另查明，该项目至今未取得商品房预售许可证。庭审调解，因双方分歧较大未果。2016年9月8日，孙猛诉至西安市未央区人民法院称，其与雅荷公司于2015年2月13日签订《商铺预定协议书》一份，约定其认购雅荷公司开发的位于西安市经济技术开发区雅荷国际广场项目中第1幢1单元4层4-416号商业用房，面积为61.41平方米。合同约定“自签订协议之日起当日内支付全部房价款74.75%预付款，剩余购房款于签订《商品房买卖合同》之日支付。付房屋总价格为1148614元，其中预付款858614元，余款本合同到期前一次性付清”。合同签订当日，其支付858614元首付款。后其发现雅荷公司五证不全，没有商品房预售许可证，其多次要求雅荷公司退还房款，雅荷公司置之不理。现起诉请求判令其与雅荷公司签订的《商铺预定协议书》无效；雅荷公司退还购房款858614元；判令雅荷公司向其赔偿利息损失68689元（暂计算至起诉之日），雅荷公司并支付自起诉之日至判决给付之日期间人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；本案诉讼费由雅荷公司承担。雅荷公司辩称，涉案商铺暂未取得商品房预售许可证，同意退还孙猛购房款，同意按照银行存款利率支付孙猛利息损失。原审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应属无效。孙猛与雅荷公司签订的《商铺预定协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且孙猛已经按照协议约定向雅荷公司交付了部分购房款，故双方签订的协议应认定为《商品房买卖合同》。雅荷公司并未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商铺预定协议书》应属无效。雅荷公司收取孙猛的购房款应当予以返还。雅荷公司未取得商品房预售许可证而销售房屋,收取孙猛购房款，应当支付孙猛资金占用期间的利息损失；因孙猛明知雅荷公司未取得商品房预售许可证而与雅荷公司签订协议，双方均有过错，故酌定雅荷公司按照孙猛交款时中国人民银行1年期定期存款基准利率年息2.75%支付孙猛利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条《商品房销售管理办法》第十六条之规定，遂判决：一、原告孙猛与被告西安雅荷国际房产开发有限公司于2015年2月13日签订的《商铺预定协议书》无效；二、被告西安雅荷国际房产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告孙猛购房款858614元，并按照年息2.75%支付原告孙猛自2015年2月13日至本判决确定的给付之日的利息损失。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13073元，原告孙猛已预交，由被告西安雅荷国际房产开发有限公司承担12437元，于上述第二项付款义务时一并支付原告孙猛；剩余636元案件受理费，由原告孙猛自行承担。宣判后，雅荷公司不服原判决，向本院提起上诉称，原审判决西安雅荷国际房产开发有限公司退还孙猛购房款858614元，并按照年息2.75%支付孙猛自2015年2月13日至本判决确定的给付之日的利息损失。孙猛诉讼请求将利息暂计算到起诉之日（2016年8月30日），即该利息计算的起止日期为2015年2月13日至2016年8月30日，共计1年6个月零17天。依据中国人民银行总行《人民币利率管理规定》第十一条，“定期储蓄存款按存入日挂牌公告的利率计息，利随本清，遇利率调整不分段计总。定活两便储蓄存款按支取日挂牌公告的一年期以内（含一年)相应档次的定期整存整取存款利率打折计息(按60％)，打折后低于活期存款利率时，按活期存款利率计息。”据上述规定，该利息期间为1年6个月零l7天，其中的1年按年息的2.75％计算，6个月零17天应按照2.55%*60％计算，即6个月零17天的年利率应该是1.53％。而原审判决按2.75％的年利率给孙猛支付自2015年2月13日至该判决确定之日的利息损失没有法律依据。上诉请求：1、请求撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9261号民事判决第二项；依法对2015年2年13日-2016年8月30日，共计1年6个月17天，按不同利率计算（其中1年按年利率2.75%计息，6个月零17天按年利率1.53%计息）；2、一、二审诉讼费用由孙猛承担。孙猛辩称，原审判决确定的1年期定期存款基准利率无误，雅荷公司提出的60%打折利率属于人民银行经营管理过程中针对不同情况灵活掌握的利率，和人民法院判决所确定的利率并非同一概念，人民法院判决遵守的是银行公布的基准利率。雅荷公司提出的按支取日挂牌公告的一年期以内（含一年)相应档次的定期整存整取存款利率打折计息(即雅荷公司提出的60%打折利率)，打折后低于活期存款利率时，按活期存款利率计息，适用于定活两便储蓄存款；其适用的前提条件是定活两便储蓄存款，并非法院确定的基准利率。认为雅荷公司的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回雅荷公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决认定的事实属实。本院认为，孙猛与雅荷公司签订的《商铺预定协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且孙猛已经按照协议约定向雅荷公司交付了大部分购房款，故原审判决认定双方签订的协议应为《商品房买卖合同》正确。我国法律明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应属无效。雅荷公司并未取得商品房预售许可证，故原审判决认定双方签订的《商铺预定协议书》应属无效正确。雅荷公司在一审审理过程中亦承认涉案商铺暂未取得商品房预售许可证，并同意退还孙猛购房款，同时同意按照银行存款利率支付孙猛利息损失。原审判决认为孙猛明知雅荷公司未取得商品房预售许可证而与雅荷公司签订协议，双方均有过错，故酌定雅荷公司按照孙猛交款时中国人民银行1年期定期存款基准利率年息2.75%支付孙猛利息损失并无不当，本院予以确认。综上，雅荷公司的上诉没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安雅荷国际房地产开发有限公司已预交），由西安雅荷国际房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高俊岗代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一七年六月十三日书 记 员 陈 歆