（2017）渝0119民初2861号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-07-16
案件名称
重庆泽京物业管理集团有限公司与李含春、向祖亚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆泽京物业管理集团有限公司,李含春,向祖亚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2861号原告：重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路69号，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人：郑师明，该公司总经理。委托代理人：陈永梅、陈霞，该公司员工。被告：李含春，男，1980年6月6日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：向祖亚，女，1983年4月8日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆泽京物业管理集团有限公司（以下简称泽京物业公司）与被告李含春、向祖亚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，本案依法由代理审判员王勤勤适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈永梅、陈霞到庭参加了诉讼，被告李含春、向祖亚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告泽京物业公司诉称，原告系重庆市南川区XXX物业服务单位企业，被告系该小区X幢XX号房屋业主，其房屋实测建筑面积71.10平方米。原、被告双方于2015年4月30日就被告房屋所在小区物业服务事宜，签订了《前期物业服务合同》。该合同明确约定了被告应向原告支付物业服务费，的标准及时间。但被告从2015年11月起，被告违反合同约定，一直拖欠物业服务费用，经原告多次催收，被告仍未支付原告下欠的物业服务费及二次供水电费。期间，虽经原告多次催收，被告仍未支付欠付费用。现原告起诉至人民法院，请求判决由被告支付原告2015年11月至2017年4月期间的物业服务费2047.68元，2016年2月至2016年9月期间的二次供水电费56.37元，违约金614元，以上共计2718.05元；本案诉讼费用由被告承担。被告李含春、向祖亚未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，原告（乙方）与南川区XXX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）签订在《泽京·X**前期物业服务合同》（该合同未记载签订时间），该合同第四条中约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；第五条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第六条中约定，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；第十九条中约定，本合同期限为叁年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。双方还约定了其他的权利义务。原告（甲方）与被告（乙方）签订了《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》（未记载签订时间），其中也约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗及耗损，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。2015年10月22日,重庆市南川区发展和改革委员会向原告发出《重庆市南川区发展和改革委员会关于XXX物业服务正式收费标准的通知》，该通知第二条载明，业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪路灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。被告未交纳从2015年11月至2017年4月份的物业服务费以及从2016年2月至2016年9月期间的二次供水电费。另查明，二被告系重庆市南川区XXX小区X幢XX号房屋的业主，房屋建筑面积为71.1平方米，系高层住宅。原告在庭审过程中主张违约金按照被告欠付金额的30%计算，二次供水电费的计算方式为二次供水用户按实际用水量每吨增加的单价乘以每月实际所用水量。以上事实，有原告的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、催收物业费告知函、南川区发改委《关于XXX物业服务正式收费标准的通知》、房产证等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告泽京物业公司与南川区XXX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”，前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，其拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应当承担继续履行，交清所欠费用并支付违约金的民事责任。被告应交纳从2015年11月至2017年4月期间的物业服务费2047.68元（71.1平方米×1.6元/月·平方米×18个月）。关于原告请求的二次供水电费56.37元，由于原告在庭审过程中未提供证据证明二被告从2016年2月至2016年9月期间实际所用水量，故本院不予支持。关于违约金的问题。原告主张按照被告欠费总金额的30%计算，该计算标准偏高，故本院不予采纳。根据被告的欠费情况，本院酌情确定违约金为50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李含春、向祖亚在本判决生效之日起十日内向原告重庆泽京物业管理集团有限公司支付从2015年11月至2017年4月期间的物业服务费2047.68元以及违约金50元，以上共计2097.68元。二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告李含春、向祖亚负担。本判决为终审判决。代理审判员 王勤勤二〇一七年六月十三日书 记 员 宋小亚 来源：百度“”