（2017）粤1202民初1238号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-02-27
案件名称
肇庆市中港物业管理有限公司与梁健霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆市中港物业管理有限公司,梁健霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1202民初1238号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地肇庆市前进南路鼎湖新村二区三幢二卡，组织机构代码66647016-4。法定代表人：文贵江，该公司经理。委托代理人：杨梅嫦，该公司员工。被告：被告:梁健霞，女，汉族，1980年11月10日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港公司）诉被告梁健霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林达独任审理，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文贵江到庭参加诉讼,被告梁健霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月5日，粤中物业公司与XX苑小区X房屋签订前期物业服务协议。2008年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业管理委托合同。原告依约对房屋、配套的设施设备、相关场地进行维修管理、秩序维护等管理服务，被告应依约每月支付物业服务费32.46元(按住宅建筑面积0.45元／㎡收取，被告住宅建筑面积72.84㎡)、公共水电分摊5元、智能维护费5元。被告从2012年1月1日起拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能维护费2174.5元及滞纳金300元(欠费51个月，起止日期2012年1月至2016年3月)；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告中港公司明确物业管理费的计算方式为：1、2012年1月至2016年3月(合计51个月)，物业管理费的标准为0.45元/㎡计算、公共水电分摊5元/户/月、智能维护费5元/户/月，合计每月的费用为42.46元，故被告共拖欠原告物业管理费2165.46元；其次，原告明确在2016年4月1日撤场，不再对端州区江南苑小区进行物业管理。被告梁健霞庭前提交答辩状辩称：我方与原告之间不存在法律关系，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请贵院依法予以驳回。第一、我方与原告之间不存在合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告之间的《物业管理承包责任书》，肇庆市粤中物业管理有限公司将物业服务全部委托给中港物业，违反了禁止性法律规定，应依法认定无效。第二、我方与原告之间不存在事实上的物业服务关系。根据现有的证据，未能证明中港物业提供了相应的物业服务，也未能证明我方接受其提供的相关服务。即使原告与肇庆市粤中物业公司签订了服务承包协议，也未能证明其提供了相应的服务。原告应提供其履行合同义务并提供了物业服务的相关证据，否则，应由其承担举证不能的法律后果。第三、关于滞纳金。原告与我方没有书面协议约定迟延缴费的滞纳金，原告与肇庆市粤中物业公司之间签订的承包协议也是无效的，所以，原告要求我方支付滞纳金的请求缺乏相应的依据。第四、原告主张2015年3月20日之前的物业服务费已过诉讼时效，不受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”中港物业2017年3月30日起诉我方，但其在2015年3月30日之前从未向催告原告缴纳物业服务费，也不存在其他诉讼时效中断的事由，故其主张2015年3月30日之前的物业服务费已过诉讼时效，应予以驳回。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告中港公司于2007年8月31日依法成立，经营范围为物业管理服务、家政服务。肇庆市XX路XX苑X号楼X房的权属人为被告梁健霞，该房屋建筑面积为71.84㎡，标的房屋所在的肇庆市端州区XX路XX苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为江南苑小区提供物业管理服务，签订《物业管理委托合同》，其中约定肇庆市粤中物业管理有限公司提供物业管理服务，管理的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊（5元/月/户）、智能系统维护（5元/月/户），物业管理费的标准为按建筑面积每月每平方米0.45元；每月缴费时间为1-10日，委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日，业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。2009年9月21日,肇庆市粤中物业管理有限公司与原告中港公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给原告中港公司，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的合同的约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；承包责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托原告代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向原告支付劳务费。2009年10月1日，原告进驻江南苑小区进行物业管理，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务。《物业管理承包责任书》到期后，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告于2010年11月26日再次签订《物业管理承包责任书》，约定将承包期限延长至江南苑业主委员会与原告或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。由于被告拒绝缴交物业管理费用，原告向其追讨无果，遂于2017年4月5日向本院提起诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于中港公司作为本案原告是否适格问题。中港公司是依法登记设立的物业服务企业。涉案房屋所在的江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，其选聘了肇庆市粤中物业管理有限公司为小区提供物业管理服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与中港公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区的物业管理服务发包给原告中港公司。之后，中港公司进驻江南苑小区为包括被告在内的小区业主提供了事实上的物业管理服务，其以实际行为的方式履行了物业管理的主要义务。虽然中港公司与被告无签订物业服务合同，但是双方形成了事实上的物业服务关系，故本院确认中港公司为本案适格的原告。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，诉讼时效期间应从债务履行期限届满之日起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》，业主应当于每月的1至10日缴纳当月的物业管理费用。因此，被告应逐月向原告支付物业管理费用。原告中港公司未提供充分证据证明在法定的限期内向被告催收物业管理费用，对此应当承担举证不能的法律责任。由于原告在2017年4月5日向本院提起诉讼，故原告中港公司主张2012年1月至2015年3月期间的物业费用、公共水电分摊和智能维护费已经超过法定的诉讼时效，对于原告中港公司主张段期间的物业费用、公共水电分摊和智能维护费，理据不充分，本院不予支持。关于被告应否向原告支付2015年4月至2016年3月的物业服务费、公共水电分摊和智能维护费的问题。如上所述，原告中港公司进驻江南苑小区后，为包括被告在内的业主提供了事实上的物业服务，付出了一定的成本，被告作为江南苑小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，双方之间事实上形成了物业管理服务关系。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，虽然原、被告未签订书面的物业管理合同，但是被告事实上享受了原告提供的物业服务，被告应承担向原告支付相应对价的责任。原告主张的物业管理费应参照《物业管理委托合同》约定的标准即0.45元/㎡计付，合理合法，本院对此予以确认。故被告应向原告支付2015年4月至2016年3月期间的物业服务费507.9元［0.45元/月/㎡×71.84㎡×12个月］、公共水电分摊为60元［5元/月×12个月］、智能维护费为60元［5元/月×23个月］，合计627.9元。关于被告应否向原告支付滞纳金的问题。由于原、被告之间未签订书面的物业服务合同，即双方未就迟延交纳物业费用的行为而产生滞纳金的情形进行明确的约定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁健霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付2015年4月至2016年3月的物业服务费507.9元、公共水电分摊60元、智能维护费60元，合计人民币627.9元。二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告负担15元，被告负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 林达二〇一七年六月十三日书记员 王莹 微信公众号“”