（2017）川1902民初613号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-01
案件名称
原告李胜德、吴桂琼与被告李如学、姜雪梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李胜德,吴桂琼,李如学,姜雪梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初613号原告：李胜德，男，生于1958年，住四川省巴中市巴州区。原告：吴桂琼，女，生于1963年，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。被告：李如学，男，生于1968年，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市巴州区。被告：姜雪梅，女，生于1970年，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市巴州区。委托代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。原告李胜德、吴桂琼与被告李如学、姜雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李胜德、吴桂琼及其委托代理人李涛，被告李如学、姜雪梅及其委托代理人马绍金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜德、吴桂琼诉称：2011年9月13日原被告签订“购房协议”约定二被告将位于巴州区后河桥明珠花园X号楼X单元建筑面积93.5㎡，以374000元出卖给原告。按照协议的约定原告支付20万元给被告。时至今日，原被告签约已达6年之久，二被告拒不遵照约定履行义务。经查二被告出售给原告的房屋产权不明确，开发商建房手续不齐备。现诉请要求：1、依法解除原被告于2011年9月13日签订的《购房协议》；2、二被告返还原告已交购房款200000元及资金利息，并承担违约责任；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李如学、姜雪梅辩称;一、原告诉称部分不实，双方签订的《购房协议》，原告应当在涉案房屋所在楼盘动工之日向被告支付10万元，原告至今分文未支付。而且双方没有约定交房时间。合同签订后，我们及开发商协商一致的基础上签订了《房屋产权调换协议书》，被拆迁人由被告变为原告，涉案的拆迁还房由开发商直接归还给原告。案涉房屋所在楼盘取得了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，并非原告诉称的房屋建修手续不全。二、被告诉请于法无据。原、被告及开发商签订的《房屋拆迁产权调换协议书》性质系债权转移，即被告要求将开发商归还拆迁安置还房的权利转移给原告，被告退出拆迁安置还房合同之中。姑且不论原被告签订《购房协议》未约定还房时间，基于合同相对性，原告应当向开发商主张权利。经审理查明：二原告李胜德、吴桂琼系夫妻关系。二被告李如学、姜雪梅系夫妻关系。二原告想要购买一套住房，经吴继福介绍认识了二被告。二被告因旧房面临拆迁，当时拆迁方为四川省阳升房地产开发有限公司（以下简称“阳升公司”）。二被告与阳升公司协议，阳升公司将拆迁二被告旧房，采取产权调换方式补偿二被告住房。故原、被告协议二被告将拆迁方尚未补偿给二被告的位于明珠花园X号楼X单元还房一套卖与二原告。2011年9月13日，原告李胜德、吴桂琼（为乙方）与被告李如学、姜雪梅（为甲方）签订了《购房协议》约定，甲方自愿将明珠花园X号楼X单元建筑面积93.5㎡住房一套出售给乙方。1、房价款总额374000元。2、付款方式：分四次付清：①乙方于2011年9月13日支付甲方壹拾万元正；②乙方于2012年1月31日前支付壹拾万元正；③明珠花园5号楼建房第三层支付甲方第三批款壹拾万元正；④余款于办理还房结算时一次性支付给甲方。3、该房的产权证办理及相关手续由甲方负责办理，办证所需的相关费用由甲方承担；4、……；5、该套住房若超期还房，其超期还房过渡费用归甲方所有；6、该套住房的室内装修标准与产权调换协议约定一致；7、违约责任，甲乙双方信守本协议约定不得违约，若单方违约，由违约方承担本协议房款总额30%的违约金。签约地点：市金正房产拆迁公司办公室。签约时间：2011年9月13日。该《购房协议》甲方由二被告签字，乙方由吴桂琼签名，乙方李胜德的签名由吴桂琼让吴继福代签。案外人吴继福、李淑华作为在场人也在《购房协议》后签名。庭审中二被告向本院举证了其持有的《购房协议》内容中第2条第③项约定为：“明珠花园5号楼建筑工程动工之日支付甲方壹拾万元正”（系打印内容）；其余内容与原告举证《购房协议》约定内容一致。庭审中，原告吴桂琼认可其持有的《购房协议》第2条第③项内容是被告李如学将原打印内容划去后手写更改的。被告李如学认可当时是应原告吴桂琼要求将原打印的《购房协议》第2条第③项内容划去，自己手写更改后交由原告吴桂琼持有的。当天，二原告向二被告交款100000元，二被告向二原告出具了《收条》一张。2011年9月13日，四川省阳升房地产开发有限公司巴中市明珠花园项目部以拆迁人四川省阳升房地产开发有限公司的名义（为甲方）与二原告李胜德、吴桂琼（为被拆迁人）签订《房屋拆迁产权调换协议书》约定：甲方实施巴中市明珠花园项目建设，需拆迁乙方所有的房屋及附属物，根据规定议定旧房拆除后实行产权调换安置：1、拆迁房屋面积：甲方需拆迁乙方砖混结构房屋共计建筑面积88㎡，房屋占地面积40㎡。2、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用及附属设施费用：过渡期限24个月，从乙方腾空房屋交出钥匙之日起计算；甲方付给乙方住房24个月临时安置补助费12672元、搬家费600元、附属设施补偿8728元。3、乙方定于2011年9月15日10:00时前腾空旧房交出钥匙。4、乙方旧房拆除后甲方按规划在巴中明珠花园对乙方进行安置，安置在X号楼X单元，建筑面积93.5㎡。5、费用结算办法：安置乙方住房面积93.5㎡，其中88㎡，甲乙双方按1比1比例调换互不找补，超安置住房面积5.5㎡乙方补偿甲方22000元。以上各条甲乙双方补偿总额相互抵减后乙（甲）方应向甲（乙）方补偿款为零元。6、安置房屋室内装修标准：……。甲方由四川省阳升房地产开发有限公司巴中市明珠花园项目部加盖项目部印章，贾文兴作为项目负责人签名；乙方签字李胜德、吴桂琼并按了手印。但庭审中，二原告表示未签订过《房屋拆迁产权调换协议书》，对《房屋拆迁产权调换协议书》落款二原告的签名捺印均有异议。经本院当庭释明并指定期限，二原告未在指定期限内向本院提出对《房屋拆迁产权调换协议书》二原告的落款签名和捺印进行笔迹或指纹鉴定的申请。2012年1月19日，二原告又向二被告交款100000元，二被告出具《收条》一张：“收到李胜德购房第二批房款壹拾万元正”。同时查明：2012年1月6日，四川省阳升房地产开发有限公司开发的巴中市明珠花园建设项目被巴中市住房和城乡规划建设局责令暂停。阳升公司将该项目权利义务概括转移给巴中市雄伟房地产开发有限公司（以下简称“雄伟公司”）后又由巴中市新雄伟房地产开发有限公司（以下简称“新雄伟公司”）承继。2013年7月16日，雄伟公司取得了明珠花园二期的《建设工程规划许可证》；2013年10月25日，雄伟公司取得了明珠花园A、B、C、D栋《建筑工程施工许可证》。新雄伟公司于2015年5月7日成立。新雄伟公司认可二原告与阳升公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，同意与二原告另行签订《房屋拆迁产权调换协议书》（内容不变，只是将拆迁人阳升公司变更为新雄伟公司），同意在条件成就时将房屋直接交付二原告并将房屋产权办理在二原告名下。再查明：明珠花园项目工程主体已完工，但尚未竣工验收。以上事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，《购房协议》,《房屋拆迁产权调换协议书》，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，原告李胜德、吴桂琼与被告李如学、姜雪梅于2011年9月13日签订了《购房协议》，双方自愿就二被告尚未拆除的旧房，将要获得的拆迁还房达成了买卖协议，二原告按照《购房协议》约定的付款时间分别于签订协议当天和2012年1月19日支付了两期房款。由此可见，原、被告双方签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。当天，二原告在与二被告签订《购房协议》的基础上还与当时拆迁方阳升公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》。原告方虽然当庭表示其未签订过《房屋拆迁产权调换协议书》，对落款处二原告的签名捺印均有异议。但经本院当庭释明，二原告未在本院指定期限内向本院申请对《房屋拆迁产权调换协议书》签名或捺印进行鉴定，视为放弃鉴定申请，故本院对《房屋拆迁产权调换协议书》签名和捺印的真实性予以采纳。即实际系二被告将其享有的由拆迁方补偿还房一套的权利转移给了二原告。二原告与拆迁方达成协议《房屋拆迁产权调换协议书》由拆迁方直接将应补偿给二被告的还房直接交与二原告。原、被告签订《购房协议》时，二原告明知买受标的物系二被告的拆迁还房，旧房尚未拆迁，当然不具备还房的房屋产权证书，现二原告以二被告出售的房屋产权不明确，开发商建房手续不齐备为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李胜德、吴桂琼的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告李胜德、吴桂琼负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨 青人民陪审员 杨志高人民陪审员 仲小玫二〇一七年六月十三日书 记 员 赵海燕 搜索“”