（2017）苏0402民初1845号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-12-04

案件名称

宦亚东、庄宁与金琰、刘燕春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市天宁区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宦亚东,庄宁,金琰,刘燕春

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款

全文

常州市天宁区人民法院民事判决书（2017）苏0402民初1845号原告宦亚东，男，1977年2月16日生，汉族，常州市人，住江苏省南京市雨花台区。原告庄宁，女，1979年2月4日生，汉族，江苏省连云港市人，住江苏省南京市雨花台区。以上两被告共同委托代理人薛晓军、王菲，江苏常辉律师事务所律师。被告金琰，男，1978年11月12日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。被告刘燕春，女，1978年11月2日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。以上两被告共同委托代理人庄惠平，江苏常元律师事务所律师。原告宦亚东、庄宁诉被告金琰、刘燕春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法由审判员赵鸿生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宦亚东、庄宁的共同委托代理人王菲，被告金琰、刘燕春的共同委托代理人庄惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宦亚东、庄宁诉称，2016年6月10日，原、被告双方签订房屋买卖（居间）合同，约定由被告将龙湖郦城126幢乙单元2801室房屋出卖于原告，房价105万元，并约定于2016年12月31日前办理产权过户手续等事项。合同签订以后，原告依约向被告支付定金5万元，被告出具收条。2016年9月20日，原、被告双方经房屋买卖中介在场达成��屋买卖补充协议，约定将房屋买卖定金追加到20万元，并约定其他相关事项。根据合同约定，被告也将房屋钥匙交予原告，同意原告进场装修，原告与装修公司签订合同，但对房屋过户事宜，被告却拒不配合，原告遂依合同约定通知解除了买卖合同。现要求被告向原告支付违约金暂定40万元（具体金额评估后确定）。原告宦亚东、庄宁为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、房屋买卖（居间）合同复印件6页、补充协议复印件1页、收条复印件2张、产权证复印件，结婚证复印件。证明原、被告双方于2016年6月10日签订合同，约定将天宁区龙湖郦城126幢乙单元2801室出售给原告，总房款105万元。合同载明双方的过户时间为最迟2017年1月31日，并约定先行收取房屋定金5万元及其他相关事项，该合同有两被告的签字及两原告的签字，该买卖合同依法成立并生��，被告应按约履行过户登记手续。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，金琰出具收条。签订合同后，双方的购房定金原告追加支付15万元，共计向被告支付购房款定金20万元，并约定其他事项，金琰也收到了追加的定金15万元。2、律师函及快递面单复印件各一份，证明被告在合同约定履行期限届满前明确声明不能继续履行合同，原告解除该房屋买卖合同并通知被告该房屋买卖合同解除。3、撤诉裁定书，证明原告曾向法院起诉要求被告协助办理过户手续，但刘燕春在庭审中明确声明对该房屋买卖不知情，且不予追认，因为合同有效，由于被告的违约行为导致该合同不能继续履行产生违约责任，故原告有权解除合同并要求被告赔偿相应损失。庭审中，金琰、刘燕春对宦亚东、庄宁提供的证据的质证意见为：1、有该份合同，但上面“刘燕春”的签名非本人所签。合同第一页明确写明房屋所有权人为金琰，共有权利人为刘燕春，证明本案原告在签订合同时是知道房屋为被告共同所有，合同在没有经过刘燕春签订的情况下冒签刘燕春签字，该合同依法应为无效。收条真实性无异议，但就其合法性来说，定金为从合同，当房屋买卖主合同无效的情况下，从合同也应为无效。收到5万元事实认可，但其作为定金不予认可。补充协议中“刘燕春”的名字也非本人所签，原告与金琰在签订该合同过程中未经刘燕春同意，因此该同应为无效。认可金琰收到了15万元，但也不能作为定金看待。2、对律师函的真实性无异议，收到了。但就其上面要求和主张的内容不予认可。3、真实性无异议，但该裁定书只能证明原告曾经向法院主张要求履行合同，如果该房屋买卖是有效，其主张��行合同的权利可以完全行使，不是因为被告不同意卖而导致原告无法实现该合同。被告金琰、刘燕春辩称，原告是与金琰签订合同，刘燕春不知情。原告认为金琰将钥匙给原告是让其看房，但当时房屋并未交付，也未到交付时间，给钥匙的行为不能成为交付。原告与金琰签订的买卖协议依法无效。交易的房屋产权登记为被告共同所有；在房屋买卖合同签订过程中，刘燕春从来不知晓也未参加；该合同在签订过程中是通过中介机构，中介机构应对房屋产权交易最清楚，而原告与金琰合同签订过程中也知道和要求要将刘燕春的名字签上去，原告知道该房屋为金琰与刘燕春共同共有，因此原告和金琰签订合同过程中，原告有着主观错误，中介机构与原告、金琰之间存在共同过错，其行为侵犯了刘燕春的权利，因此该房屋买卖协议无效。本案诉讼费因原告存在过错也应由原告承担。原告在签订合同过程中有过错。金琰在签订合同过程中以及其后从来没有反悔，是刘燕春不同意。而刘燕春从来不知情，得知此事后立即向原告表明不同意。金琰在过程中没有任何违约行为，刘燕春未参与合同签订，其不同意出让该房屋是行使自己的权利，其行为也不构成违约。原告的行为是对刘燕春的侵权行为，签订合同过程也违反了相关法律规定。请求驳回原告诉请。被告金琰、刘燕春为支持其答辩意见提供了以下证据：1、产权证、土地证。2、结婚证。宦亚东、庄宁对金琰、刘燕春提供的证据的质证意见为：1、产权证、土地证无异议，与房屋买卖主体一致，因此该合同是有效的。2、真实性无异议，但就因为两被告是夫妻，在双方签订买卖合同的时候，金琰以代理人身份签署了刘燕春的名字，因为是夫妻，根据法律规定，构成表见代理，同时金琰在卖房的时候当着中介将房屋产权证、房屋钥匙出示，且直接将钥匙交付给原告同意其进行装修，也能证明表见代理的事实成立，在该过程中，原告是善意无过失的。经审理查明，金琰、刘燕春系夫妻关系，两人于2000年11月18日登记结婚，两人系常州市天宁区龙湖郦城126幢乙单元2801室房屋所有权人。2016年6月10日，金琰（甲方）与宦亚东、庄宁（乙方）、常州市诚信房地产代理有限公司（丙方）签订“房屋买卖（居间）合同”1份，约定：金琰、刘燕春将坐落于龙湖郦城126幢乙单元2801室房屋出卖给宦亚东、庄宁；房屋总价款105万元；乙方在签订合同时支付购房定金5万元，购房定金在乙方最后一次付清时冲抵购房款；乙方于2016年12月31日前支付甲方购房款100万元；乙方支付丙方房屋总价款1%的佣金，为10500元；甲乙双方于2016年12月31日前向房屋权属登记机关申请办理转移登记手续；甲乙双方约定于所有房款付清之日即2017年2月15日前将本合同约定的房屋及附属物正式交付给乙方；甲方违约致使合同不能履行的，应当将乙方已支付的定金双倍返还，并承担乙方的其他经济损失。合同甲方处，由金琰签署“金琰、刘燕春”的名字。当日，金琰向宦亚东、庄宁出具收条，言明收到涉案房屋定金5万元。2016年9月20日，金琰（甲方）与宦亚东、庄宁（乙方）签订“房屋买卖合同补充协议”1份，约定：乙方于2016年9月20日追加支付甲方定金15万元，定金由甲方收执，冲抵购房款；乙方于2016年12月31日前支付甲方购房款85万元。协议甲方处，由金琰签署“金琰、刘燕春”的名字。金琰向宦亚东、庄宁出具收条，言明收到涉案房屋定金15万元。2017年3月，两原告向两被告发出律师函，要求解除房屋买卖合同，退还定金，并承担违约责任。现宦亚东、庄宁诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为1、金琰个人以其及刘燕春两人名义与宦亚东、庄宁签订的房屋买卖合同及补充协议的法律效力及对刘燕春是否具有法律约束力；2、金琰是否承担违约责任及如何承担。一、对于金琰个人以其及刘燕春两人名义与宦亚东、庄宁签订的房屋买卖合同及补充协议的法律效力及对刘燕春是否具有法律约束力的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋所有权人系金琰、刘燕春两人，故涉案房屋买卖合同及补充��议均应当由两人签字。现刘燕春签名处由金琰签字，金琰未提供刘燕春授权金琰代理涉案房屋买卖事宜的书面证据，刘燕春也未认可金琰具有代理权，故金琰代理刘燕春与宦亚东、庄宁签订房屋买卖合同及补充协议的行为系无权处分行为。金琰据此以金琰对涉案房屋没有处分权为由主张房屋买卖合同及补充协议无效，本院不予支持。该合同及补充协议合法有效，对金琰具有法律约束力。因刘燕春系涉案房屋另一所有权人，在涉案房屋买卖合同及补充协议经刘燕春追认后，才对刘燕春具有法律效力。现刘燕春明确不同意出卖涉案房屋，宦亚东、庄宁虽声称金琰的行为构成表见代理，但两人未提供证据证明金琰的代理行为足以使两人有理由相信金琰具有代理权，故宦亚东、庄宁声称金琰的行为构成表见代理，依据不足，涉案房屋买卖合同及补充协议对刘燕春不具有法律约束力。二、对于金琰是否承担违约责任问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，金琰未获得刘燕春的授权，擅自将其与刘燕春共同所有的房屋出卖给宦亚东、庄宁。庭审中，刘燕春明确不同意出卖房屋，故宦亚东、庄宁无法依照合同取得涉案房屋所有权并进行过户登记，致使合同目的不能实现，金琰的行为已构成违约，宦亚东、庄宁可要求金琰承担相应的违约责任。合同约定若金琰违约，则双倍返还定金。现宦亚东、庄宁已支付定金共计20万元，有金琰出具的收条为凭，故本院对定金20万元予以认定。金琰应当双倍返还定金，即返还定金20万元并支付罚金20万元。对于宦亚东、庄宁主张的房屋差价损失。因宦亚东、庄宁在与金琰签订房屋买卖合同及补充协议时，明确知晓涉案房屋所有权人系金琰、刘燕春两人，房屋买卖合同及补充协议理应由金琰、刘燕春共同签署，但宦亚东、庄宁未尽到合同签订的审查义务，两原告对于合同未由涉案房屋所有权人共同签署导致房屋无法交付均存在过错。宦亚东、庄宁虽声称金琰的行为构成表见代理，但两人未提供证据证明金琰的代理行为足以使两人有理由相信金琰具有代理权，宦亚东、庄宁声称金琰的行为构成表见代理，依据不足。故宦亚东、庄宁要求金琰、刘燕春支付房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖合同及补充协议对刘燕春不具有法律约束力，故宦亚东、庄宁要求刘燕春承担违约责任的诉讼请求，本院不予��持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、金琰于本判决发生法律效力之日起十日内向宦亚东、庄宁返还定金20万元并支付罚金20万元，合计40万元。二、驳回宦亚东、庄宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由金琰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省��州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员　　赵鸿生二〇一七年六月十三日书记员　　顾隽隽来源：百度搜索“”