（2017）豫0104民初729号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-08-15
案件名称
郝肖剑与杨凤华、夏德红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝肖剑,杨凤华,夏德红,郑州利亨房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十七条，第五十八条
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初729号原告：郝肖剑，男，汉族，1992年5月15日出生，住浙江省。委托诉讼代理人：高雷，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，河南银基律师事务所律师。被告：杨凤华，女，汉族，1968年10月12日出生，住河南省。被告：夏德红，女，汉族，1965年1月22日出生，住重庆市。委托诉讼代理人：王利娜，河南博正律师事务所律师。被告：郑州利亨房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市管城区航海东路**号*号楼*层*号门面。法定代表人：夏德红，该公司经理。委托诉讼代理人：王利娜，河南博正律师事务所律师。原告郝肖剑与被告杨凤华、夏德红、郑州利亨房地产营销策划有限公司（以下简称利亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝肖剑的委托诉讼代理人高雷，被告杨凤华，被告夏德红、利亨公司法定代表人的共同委托诉讼代理人王利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告定金80000元；3、被告支付原告违约金63000元（暂计）；4、被告支付原告佣金代办费及银行按揭费用18000元；5、被告支付原告因房价上涨而造成的房屋差价损失100000元；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月29日，原告郝肖剑作为买方，被告杨凤华作为卖方，被告夏德红作为卖方的委托代理人，被告利亨公司作为居间方，三方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：XX）。合同约定：杨凤华拥有位于管城回族区XXXX号的房屋，房屋所有权证书号为X；郝肖剑自愿购买上述房产。合同签订后，原告郝肖剑按照合同约定已经支付了定金和佣金等相关费用，并且已经于2016年9月12日将房屋的首付款25万元（其他6万元已经支付给利亨公司代为保管）存入被告指定的收款人账户。原告一直按照合同约定积极履行合同义务，而后，原告多次与三被告沟通，要求按照合同约定实际办理房屋过户等手续，现已经严重超出合同约定的期限，但三被告却一直拖延时间，拒绝履行合同义务，原告曾经多次向被告主张赔偿无果。引起争讼。被告杨凤华辩称，“我”的房屋已经卖了，根本不是卖给了原告，此事与“我”没有关系。被告夏德红、利亨公司共同辩称，夏德红和利亨公司无责任，在办理过户手续时，一直是二被告催促原告办理，但因原告工作原因，提供的手续不齐全，最终导致房屋买卖合同无法履行，所以违约的应该是原告，房屋最终没有办理过户手续的原因是限购，二被告不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，原告郝肖剑（作为合同乙方）与被告利亨公司（作为合同丙方）、被告杨凤华（作为合同甲方，由被告夏德红作为代理人代为签字）签订《房屋买卖合同》（编号XX）一份，主要约定：乙方购买甲方拥有位于郑州市管城回族区XXXX号房屋一套；甲、乙双方协商该房屋及配套设施的购买价为140万元；乙方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计6万元，其中佣金及代办费为2万元，余额作为购房定金，由丙方代为甲方保管，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；根据相关规定，丙方促成合同成立，委托人应当支付报酬，乙方应向丙方支付佣金18000元；甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费2000元；付款方式采取按揭贷款方式支付，甲、乙双方在签订合同10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签买卖合同备案当日将网签合同约定的首付款31万元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；甲、乙双方应于银行贷款审批通过后的30个工作日内共同到房屋管理部门办理产权过户、维修基金过户等相关手续；代理人的责任，代理人受被代理人的委托签订本合同，代理人保证其本人享有代理权，并已向被代理人充分说明本合同约定的相关内容，代理人在签订《房屋买卖合同》后及时交于被代理人补签，若被代理人不予补签、不予追认导致《房屋买卖合同》无效的，则由代理人赔偿合同相对方5万元损失，赔偿居间方2万元损失，若合同相对方损失高于此金额，有权进一步向代理人追偿；丙方应当就有关订立合同的事项向甲、乙双方如实告知，丙方应当就甲、乙双方的身份进行必要的审查，确认甲、乙方本人、身份证原件、房产证原件及合同签名等相关信息的一致性，确认无误后存留以上材料复印件，以便办理相关手续、备案、查询使用；甲、乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应当支付违约金5万元；甲方违约的应当双倍返还定金；代理人保证其拥有代理甲方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照合同约定向丙方的违约责任承担赔偿责任；本合同在履行过程中发生争议的，由不动产所在地人民法院管辖。合同落款处被告夏德红代替被告杨凤华在甲方处签字，被告夏德红在代理人处签字，被告利亨公司经纪人梁中华在该合同书盖章确认，该合同骑缝处加盖利亨公司印章。合同签订当日，原告郝肖剑向被告利亨公司支付了佣金、代办费及定金共计6万元。2016年9月12日，原告郝肖剑向被告利亨公司支付了首批购房款25万元，2016年9月13日，被告利亨公司将上述首批购房款又返还给了原告郝肖剑。2016年10月21日，原告曾向被告杨凤华及被告夏德红邮寄律师函，要求被告杨凤华、夏德红继续履行合同。另查明，2016年5月15日，被告杨凤华将本案争议房屋的产权证、契税证、钥匙交给利亨公司，由利亨公司居间寻找买主。同日，杨凤华、李春霞及利亨公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：杨凤华将位于郑州市管城回族区XXXX号的房屋以130.8万元的价格出售给李春霞，杨凤华配合李春霞将该房屋过户至李春霞指定的个人名下。2016年6月27日，被告杨凤华收到李春霞购房款20万元，2016年8月22日，被告杨凤华收到剩余购房款110.8万元。2016年8月19日，被告杨凤华及其爱人张洪亮公证委托翟志强代为办理位于郑州市管城回族区XXXX号房屋的买卖、查档、交易过户手续、维修基金过户手续和国有土地使用证过户手续，委托期限为6个月，截止日期为2017年2月19日。再查明，原告提交的2017年1月13日的《郑州市存量房买卖合同》显示杨凤华将本案争议房屋卖给了曹利海。本院认为，关于2016年7月29日原告郝肖剑与被告利亨公司、杨凤华签订的《房屋买卖合同》（编号XX）的效力。被告杨凤华作为《房屋买卖合同》涉及的房产的所有人，其在2016年8月19日委托翟志强代为处理与该房屋过户相关事宜，并未委托被告夏德红，庭审中，被告杨凤华明确表示对被告夏德红的行为不予追认，故在签订《房屋买卖合同》时被告夏德红系无权处分，且事后被告杨凤华并未追认被告夏德红的行为，故该《房屋买卖合同》应为无效合同。合同无效后，基于合同取得的财产应当返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，合同无效，被告利亨公司应当将已取得6万元定金、佣金、代办费返还给原告郝肖剑。被告夏德红作为利亨公司的法定代表人，对利亨公司的运营情况应该了解，其应知道2016年5月15日，被告杨凤华已通过利亨公司将本案争议房产出售给了案外人李春霞，且李春霞已将购房款支付给了被告杨凤华，杨凤华已委托翟志强办理相关房屋手续，被告夏德红明知自己没有代理权限，仍然与原告签订房屋买卖合同，故其对《房屋买卖合同》的无效存在过错，应当承担赔偿责任，且该合同中在违约条款中约定：如代理人没有委托权限，致使合同无效应赔偿合同相对方违约金5万元。合同无效的不影响合同中独立存在的解决争议的条款，故被告夏德红应赔偿原告郝肖剑违约金5万元。被告利亨公司作为居间方亦参与了2016年5月15日的《房屋买卖合同》，故其对2016年7月29日的《房屋买卖合同》无效亦存在过错，亦应承担赔偿责任。关于原告的主张的因房屋价格上涨而造成的房屋差价损失，该部分损失为可期待利益，因合同已经无效，故对该部分损失本案不予支持。被告杨凤华在合同签订过程中并不知情，在签订合同过程中不存在过错，故无需承担责任。原告要求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条及有关法律之规定，判决如下：一、原告郝肖剑与被告郑州利亨房地产营销策划有限公司、杨凤华于2016年7月29日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、被告郑州利亨房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告郝肖剑定金、佣金及代办费6万元；三、被告夏德红、郑州利亨房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告郝肖剑违约金5万元；四、驳回原告郝肖剑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5215元，由原告郝肖剑负担2745元，由被告夏德红、郑州利亨房地产营销策划有限公司负担2470元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 奇人民陪审员 王振川人民陪审员 张恩怡二〇一七年六月十三日书 记 员 吕爱莉 关注公众号“”