（2017）苏0508民初1422号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-10-30
案件名称
孙禧琴、姜瑞林与宋泉元房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙禧琴,姜瑞林,宋泉元
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初1422号原告:孙禧琴，女，1967年6月1日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市。原告：姜瑞林，男，1962年9月9日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市。委托诉讼代理人：刘旭（系两原告共同委托），江苏天豪（苏州）律师事务所律师。被告：宋泉元，男，1943年9月16日生，汉族，户籍地苏州市，现住美国。委托诉讼代理人：胡薇，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告孙禧琴、姜瑞林与被告宋泉元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用简易程序审理,于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告孙禧琴及其与原告姜瑞林共同委托的诉讼代理人刘旭、被告的委托诉讼代理人胡薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙禧琴、姜瑞林向本院提出诉讼请求：1、判决原被告之间的《房屋买卖（居间）合同》合法有效;2、判决被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助原告办理过户手续;3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月18日，被告的女儿宋小萍以被告的名义通过居间方苏州俊高房产投资有限公司与原告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将被告所有的×××1-1号303室的房屋以人民币626000元出售给原告，合同签订后宋小萍以被告的名义收取了原告支付的定金50000元，并根据合同的约定于2015年12月25日将×××1-1号303室的房屋实际交付给原告，原告对该房屋装修后实际入住至今。合同同时约定双方于2016年5月1日之前办理网签、托管贷款手续。居间方苏州俊高房产投资有限公司于2015年12月23日对所涉房屋进行官网挂牌登记，并于2016年4月28日进行了网签备案。但由于合同签订后，约定过户前，恰逢苏州市房价暴涨，被告的女儿又以无书面委托手续为由，父母心里不能接受等种种理由要求涨价，并拒绝配合原告履行房屋过户手续。但从被告女儿的陈述和居间方的证言均可以确认被告对于委托其女儿出售房屋是知情和同意的，从其多次要求涨价来看，其对于出售房屋并无反对，只是为了谋取合同外的非法利益。双方之间的房屋买卖合同合法有效，自然应该得到法律的保护。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望支持诉请。被告宋泉元辩称：一、2015年12月18日，答辩人的女儿宋小萍在没有征得答辩人同意的情况下与被答辩人签署的《房屋买卖居间合同》应认定为无效。在本案中，宋小萍在合同中明确是以代理人身份与被答辩人签订合同，其未接受产权人委托签订协议的行为应当定性为无权代理。按照合同法第48条的规定，无权代理人签订的合同需经权利人追认方才生效。在房屋买卖期间答辩人身处美国对该房屋的买卖并不同意，同时也没有办理任何委托手续给宋小萍，对于这个情况，被答辩人在签订合同的时候是知悉的，其在起诉状中也认可宋小萍是以答辩人的名义签订合同，并以答辩人名义收取定金的。答辩人回国后得知该情况，不仅拒绝追认，还马上于2016年5月26日要求被答辩人马上搬离，后因被答辩人强行占用该房屋答辩人又于2016年12月起诉至贵院。宋小萍代理行为的效力是由被代理人来决定的，如被代理人不追认或代理人始终未能取得代理权，则代理行为无效。本案中宋小萍的行为属于无权代理，因此，合同应当认定为无效。二、答辩人在美国期间让宋小萍对房屋进行出租，但从未表示过让其出卖，在被答辩人提供的录音中也可以证明这一点，在2014年，答辩人还对该房屋花费了7万元进行了装修，就是想回到苏州的时候居住，不可能在刚对房屋进行装修后就想着出卖，这与常理相悖。综上，答辩人从未授权宋小萍签订合同，现有证据中也不能证明被答辩人知悉答辩人曾经授权，应当认定该买卖合同无效。如认定合同有效，首先与现行法律规定相冲突，其次则势必损害第三人的利益，本案中宋小萍也无权随意处理父亲的财产。根据合同法相关规定及合同法原理，虽然保护市场交易安全，但不能损害他人利益。同时，按照合同约定的总价626000元，实际上6000元是4个月房屋租赁的费用。原告在房屋租赁期内未得到被告同意的情况下进行装修。所以，请求贵院判令驳回被答辩人的诉讼请求，另外被答辩人在恢复原状后应马上迁出×××1-1号303室的房屋并支付从2015年12月至房屋实际归还之日的房屋使用费，至于被答辩人的损失或追究违约责任应当另案诉讼。审理中，原告提供了以下证据：1、《房屋买卖（居间）合同》、《收条》、涉案房产证、土地证；2、《存量房出售信息挂牌登记表》、《苏州市存量房买卖合同》；3、原告与中介方的微信记录、发送给被告的律师函及EMS签收记录；4、原、被告、中介方的录音材料二份（2016年5月4日、2016年7月3日）；5、证人潘某、田某的当庭证言。本院当庭宣读了2017年3月8日对案外人宋小萍的调查笔录。被告对原告证据1、证据5、证据3中的律师函及本院调查笔录无异议，对证据2的真实性无法确认，对证据3中的微信记录及证据4的真实性不予确认，认为证据形式不符。原告对本院的调查笔录真实性无异议。被告未向本院提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合全案材料予以认定。根据当事人陈述和本院确认的证据，查明以下事实：本案诉争房屋苏州市三香路×××1-1号303室的所有权人为本案被告宋泉元，建筑面积54.23平方米。案外人宋小萍系被告女儿。两原告系夫妻关系。2015年12月18日，案外人宋小萍以其父亲即被告为甲方（出让方）与原告（乙方）通过中介签订了《房屋买卖（居间）合同》，宋小萍在甲方授权代表处签名，并代被告在甲方处签名。该合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价人民币626000元；乙方于2015年12月18日交付定金50000元；双方定于2016年5月1日前办理网签、托管贷款手续；甲方于2015年12月25日交房；双方承诺交易过程中所提供的材料均真实有效；任意一方违约均要承担150000万元的违约金。合同签订当日，原告支付了50000万元定金，案外人宋小萍出具了收条，并代被告在收条上签名。2015年12月25日，原告接收了涉案房屋并装修入住。上述合同签订时，被告居住在美国，其2016年4月回国。2016年4月左右，房产中介方在办理上述涉案房屋的网签、不动产权属转移登记过程中，交易双方产生了争议。案外人宋小萍提出：因近期苏州房地产涨价，父母不同意原交易价，要求原告增加购房款。因协商未成，原告委托律师于2016年6月向被告及案外人宋小萍发出律师函，要求被告方按约履行合同。2016年12月，被告向本院提起民事诉讼，要求原告腾出房屋并支付使用费。原告于2017年3月提起本案诉讼。审理过程中，原告于2017年5月25日向本院提存了房款余额576000元。本院认为：原告请求确认涉案合同有效并继续履行，应以该合同成立为前提。涉案合同签订时，案外人宋小萍是以被告名义签订，但未提供被告的书面委托手续，属于无权代理行为。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，无权代理经被代理人追认的，代理行为有效。本案中，被代理人即本案被告始终未有明示的追认意思表示，追认不成立。但该法第四十九条规定，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为同样有效。经查，本案存在以下情形：被代理人与无权代理人即案外人宋小萍（下同）系父女关系；无权代理人在签订合同过程中提供了涉案房屋的房地产权书原件；无权代理人承认在出售涉案房屋前与父母沟通过；合同约定的违约金为合同总价的近四分之一；被代理人确如无权代理人在签订合同时承诺的在2016年4月回国；在2016年4月前，各方均按约履行了各自合同义务；涉案合同签订后至2016年4月间苏州房地产价格上涨幅度较大。上述情形综合形成了较为完整的证据锁链，本院更倾向于确定本案原告有正当理由相信案外人宋小萍在签订涉案合同时取得了被代理人即本案被告的同意并有出售涉案房屋的真实意愿，案外人宋小萍实际无代理权并非原告大意造成。案外人宋小萍在涉案合同签订中的行为构成表见代理，对本案被告具有拘束力，本案房屋买卖合同成立，且不存在法律规定的无效情形，合同亦合法有效。原告在已向本院提存购房余付款情形下，有权要求被告履行协助原告办理过户手续的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告孙禧琴、姜瑞林与被告宋泉元之间于2015年12月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、被告宋泉元在本判决生效之日起三十日内，协助原告孙禧琴、姜瑞林办理苏州市三香路×××1-1号303室房屋的不动产所有权从被告宋泉元过户至原告孙禧琴、姜瑞林的转移登记手续。案件受理费人民币10060元，减半收取5030元，由被告宋泉元负担。本判决生效之日起十日内由直接支付给原告孙禧琴、姜瑞林。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员 李向阳二〇一七年六月十三日书记员 周 宇 来源：