（2017）粤01民终2511号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-06-20

案件名称

广东省拱北中旅集团有限公司与广州市凯旋龙酒店管理有限公司租赁合同纠纷2017民终2511二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东省拱北中旅集团有限公司,广州市凯旋龙酒店管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终2511号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省拱北中旅集团有限公司，住所地珠海市。法定代表人：林乐生，职务:董事长。委托代理人：钟旭娜、安娜，均系广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市凯旋龙酒店管理有限公��，住所地广州市越秀区。法定代表人：苏智。委托代理人：陈尚书，广东敬思律师事务所律师。上诉人广东省拱北中旅集团有限公司（以下简称“拱北中旅公司”）因与被上诉人广州市凯旋龙酒店管理有限公司（以下简称“凯旋龙酒店”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。拱北中旅公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判支持我司全部诉请；2、本案一审、二审诉讼费由凯旋龙酒店承担。事实与理由：一、一审判决违反了招标投标法。我司是国有企业，涉案华粤大厦招租项目按照国有资产管理的有关规定，采用招投标的形式确定承租人，其租赁行为以及签订的相关合同应当符合招投标法的相关规定。2012年8月8日，我司委托珠海市物资招标有限公司出具招标文件，该文件显示：投标人同意按第一个合同年，每平方米物业每个月租金的方式进行报价，这是经济价格标评审的唯一依据；每平方米每月租金（含管理费）不得低于人民币55元，否则作无效投标处理；租金采用每两年递增一次，每次递增5%，……在合同履约过程中，投标人应依法经营，并按时向招标人交纳租金，租金为相应合同年每平方米每月单价乘以承租总面积。2012年8月28日，凯旋龙酒店投标文件显示合同第一年每平方米每月的租金报价为人民币58元。同日，我司向凯旋龙酒店出具《中标通知书》，通知其为涉案物业出租项目的中标单位。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条、第七十五条规定，中标人经过招投标程序中标后，与招标��签订的书面合同，应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。从招标文件来看，招标文件明确投标人需按第一个合同年，每平方米物业每个月租金的方式进行报价，这是经济价格标评审的唯一依据，且凯旋龙酒店在其投标文件中也按照每一年每平米每月租金进行报价。《租赁合同》中对于租金的约定，属于合同的价款，为合同的实质性内容，其应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。本案中，我司和凯旋龙酒店在经过招投标程序达成了一致意见，而双方最终签订的租赁合同与招标文件和凯旋龙酒店的投标文件的内容出现了字面上的不一致。如果将合同中的管理费理解为租金的一部分，则该条款有效；如果将该管理费理解为不是租金的一部分，则应按招投标文件的规定执行。无论怎样理解，都应当按照每年每月每平方米58元进行收取租金，每两年递增5%。二、从缔约的过程及合同等文件的约定来看，合同的租管费就是租金。招标文件显示：在合同履约过程中，投标人应依法经营，并按时向招标人交纳租金，租金为相应合同年每平方米每月单价乘以承租总面积。租金仅是中标人承租招标人所提供的物业（详见本招标文件第四章）而支付给招标人的费用。中标人在整个经营期限（租赁期间）内自主经营、自负盈亏，与经营有关的所有费用均由中标人承担．经营所产生的风险亦全部由中标人承担。双方签订的《租赁合同》第6.3条约定：“租赁期间，该租赁场地及其附属公共设施设备的使用、检查、维修、保养及环境卫生、杀虫、绿化、安保等日常管理均由乙方负责和支付相关费用”。从上述文件和合同来看，并没有约定我司提供物业管理服务，相反，明确约定了物业管理等由承租人承担。所以，合同中所述的管理��并不是物业管理费，不是只有给予提供物业管理服务才能收取的费用。一审法院将合同中所述的管理费，认定为上诉人需对涉案房屋实施管理服务才可以收取的费用，是错误的。补充说明我司要求凯旋龙酒店支付的租金是从2014年5月1日暂计至2016年9月30日。综上，恳请二审法院撤销原审判决并予以改判支持我司全部诉请。凯旋龙酒店二审答辩称：一审认定事实清楚，判决合法，故请求驳回上诉，维持原判。拱北中旅公司向一审法院起诉请求：1、凯旋龙酒店向我司支付从2014年5月1日起至判决生效之日止欠付的租管费（其中2014年5月1日至2014年9月30日每月按373387元计，2014年10月1日至2016年9月30日每月按392056元）；2、凯旋龙酒店向我司支付拖欠租管费的违约金3735037.83元（以逾期款项为本金，按每日逾期金额的0.3%计自应付日期第二日起计至实际支付之日止）。凯旋龙酒店向一审法院反诉请求：1、拱北中旅公司退回已收取的2012年10月至2014年3月止的管理费共2016290元；2、拱北中旅公司支付619房2014年5月至2016年3月的租金共122400元（其中2014年5月至2014年12月每月3800元，2015年1月至2016年3月每月4000元）及617房2015年8月至2016年3月的租金（每月按4000元计）。一审认定事实：2012年9月21日，拱北中旅公司（甲方、出租方）与凯旋龙酒店（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定租赁物业为广州市越秀区先烈南路33号华粤大厦首层大堂（建筑面积196.38平方米）、第四层整层（除18号房、12号房，面积约59.3平方米），建筑面积共752.36平方米，六至十一层（建筑面积共4869.96平方米）及十二层（建筑面积619.01平方米），上述租赁物业总建筑面积共6437.71平方米，租赁物仅限于旅业、酒店及相关配套经营使用；租赁期自2012年10月1日（起租日）至2022年6月30日止；租赁期间，第一年、第二年租管费执行中标价，每月租管费包含租金和管理费两个部分，共计373387元（其中租金为224032元/月，管理费为149355元/月），从合同生效之日起每两年租管费递增5%，即2012年10月1日至2014年9月30日每月租管费373387元（其中租金224032元/月，管理费149355元/月），2014年10月1日至2016年9月30日每月租管费392.056元（其中租金235234元/月，管理费156822元/月），乙方应于每月5日前向甲方支付本月的租管费；如乙方逾期支付租管费，每逾期一日甲方加收千分之三的违约金等。之后，拱北中旅公司（甲方、出租方）与凯旋龙酒店（乙方、承租方）签订《租赁合同补充协议》，其中约定甲方暂推迟移交四楼部分场地给乙方，截止至2012年12月15日。乙方按每间房平均面积35平方米计算甲方实际占用面积，并按58元/平方米计算租金；乙方同意将六楼19房退还给甲方作办公用途使用，甲、乙双方议定退还期限2年，从2012年12月16日至2014年12月15日止，每月3800元，按每月度结算，该房屋使用租金从乙方汇给甲方租金中抵扣等。2014年5月19日、2014年8月1日、2015年8月17日、2016年1月18日，拱北中旅公司分别向凯旋龙酒店发出了书面《再次催款通知书》和《催款通知书》，告知凯旋龙酒店从2014年1月至2015年12月，拖欠租管费累计共3020000元，要求凯旋龙酒店于2016年1月30日前付清拖欠的租管费3020000元及违约金（暂计2014年5月1日至2015年12月31日期间）2830000元。未果，拱北中旅公司于2016年4月25日向原审法院起诉，提出上述请求。庭审中，拱北中旅公司向原审法院提交了证据1、《广州华粤大厦客房招标项目商务技术标书》，记载投标人为凯旋龙酒店，凯旋龙酒店确认已详细阅读并理解全部招��文件，包括招标文件修书及有挂附件等。2、拱北中旅公司向凯旋龙酒店发出的《中标通知书》，记载凯旋龙酒店被确定为广州华粤大厦客房招租项目的中标单位，中标报价58元/㎡/月。3、《承诺函》，记载项目名称广州华粤大厦客房招租，时间2012年8月28日，地点公司会议室，内容为“我单位对广州华粤大厦客房招租项目第一年、第二年租金最终报价为58元/㎡/月，并承诺将严格按2012年8月8日发出邀请招标的招标文件约定的条款及合同条款执行”。单位名称为凯旋龙酒店，授权代表签名。4、交通银行记账回执，记载入账日期2013年2月1日、2013年3月5日、2015年3月26日、2013年5月7日、2013年12月4日、2014年1月23日、2014年3月14日、2014年4月23日，摘要租金，交款人凯旋龙酒店，收款人拱北中旅公司，金额共2208901元。凯旋龙酒店对上述证据的真实性没有异议。另凯旋龙酒店、拱北中旅公司均向原审法院提交了发票若干，该发票记载开票时间为2013年4月1日（开票项目说明为2012年12月-2013年1、2月份租金管理费，金额224032元）、2013年4月10日（开票项目说明为租金，金额323502元）、2013年7月24日二张（开票项目说明为租金，金额329208元；开票项目说明为管理费，金额219472元）、2013年11月21日二张（开票项目说明为租金，金额436664元；开票项目说明为服务费，金额298710元，备注管理费）、2014年1月14日二张（开票项目说明为租金，金额440464元；开票项目说明为服务费，金额298710元，备注管理费）、2014年4月14日二张（开票项目说明为租金，金额440464元；开票项目说明为服务费，金额298710元）、2014年6月26日二张（开票项目说明为租金，金额220232元，备注12月；开票项目说明为服务费，金额149355元，备注管理费）、2014年7月24日二张（开票项目说明为租金，��额550580元；开票项目说明为服务费，金额373387.5元）、2016年4月25日（开票项目说明为租金，金额5119138元）。凯旋龙酒店对上述发票的真实性没有异议，但认为其公司已按合同约定的租金标准（即合同租管费中租金的标准）支付了租金，没有欠缴，拱北中旅公司主张的标的实质为合同租管费中管理费的数额。本案在审理期间，凯旋龙酒店自愿撤回第2项反诉请求。原审法院认为：凯旋龙酒店、拱北中旅公司自愿签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思的表示，为有效合同。本案的争议焦点是对租管费性质的认定，拱北中旅公司述称租管费的性质属租金，之所以在合同中约定为租金和管理费是为方便计税。从文义上理解“租管费”通常为“租金”及因管理产生的费用，合同条款亦约定租管费包含租金和管理费两部分，并分别明确了每月租金和管理费的具体数额，这与发票显示的内容相符。合同并无约定拱北中旅公司对涉讼房屋的管理职责，拱北中旅公司亦无证据证明对凯旋龙酒店承租房屋实施了管理、服务，故拱北中旅公司收取管理费不符合公平合理原则，且从拱北中旅公司提供的交通银行记账回执显示，凯旋龙酒店支付的金额没有拖欠合同约定的租金数额，也说明凯旋龙酒店在合同履行期间以其行为方式对拱北中旅公司不履行管理职责而收取管理费的约定不认可，拱北中旅公司解释计税方便而分别列为租金及管理费的做法有悖法律，亦违反税法中须如实申报税项的规定，故对拱北中旅公司要求凯旋龙酒店支付合同约定租管费中的管理费的请求，即要求凯旋龙酒店支付2014年5月1日起的租管费及逾期付款违约金，原审法院不予支持。另凯旋龙酒店反诉主张拱北中旅公司返还从2012年10月至2014年3月期间的租管费，因凯旋龙酒店于2016年6月11日提出该反诉请求，该项请求的提出已超出法律规定的诉讼时效，故原审法院对凯旋龙酒店该项所请不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：一、驳回广东省拱北中旅集团有限公司的全部诉讼请求。二、驳回广州市凯旋龙酒店管理有限公司的反诉请求。一审案件受理费62320元，反诉费11954元，合计共74274元，由广东省拱北中旅集团有限公司负担62320元，广州市凯旋龙酒店管理有限公司负担11954元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，拱北中旅公司向本院提交了《2012-2016年广州市房屋租金参考价》作为证据，拟证明双方通过招投标方式租金58元/㎡/月的标准符合广州市租赁管理所公布的租赁指导价，如果按照凯旋龙酒店在一审主��的把管理费和租金分开那么将导致租金的结果不足34.8元/㎡/月，也就是说我司出租给凯旋龙酒店从事酒店租赁的涉案物业将低于政府指导的办公用房的租金标准，这显然是不合理也将导致我司的国有资产严重流失。凯旋龙酒店对此发表质证意见称：该文件没有有关单位盖章也没有经办人员签名，对真实性不予认可。该份证据不构成新证据，对合法性不予认可。即使合法性、真实性存在也只能作为参考，双方的意思表示与法律不相违背，故关联性也不存在。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是拱北中旅公司是否有权要求凯旋龙酒店按照双方租赁合同约定涉案场地58元/平方米/月的标准支付欠付的租管费及相应的违约金。对此，本院分析如下：涉案场地系凯旋龙酒店于2012年8月18日通过珠海市物资招标有限公司向拱北中旅公司投标承租，2012年8月28日拱北中旅公司及珠海市物资招标有限公司向凯旋龙酒店发出中标通知书，确认凯旋龙酒店中标报价为58元/平方米/月，凯旋龙酒店当日也作出《承诺函》，明确其对涉案场地第一年、第二年租金最终报价为58元/平方米/月，并承诺将严格按照招标文件约定的条款及合同条款执行。双方于2012年9月21日签订的《租赁合同》首部载明双方根据招投标的指标结果签订该合同，合同第三条明确约定：租赁期间，第一年、第二年租管费执行中标价，每月租管费包含租金和管理费两个部分，共计373387元（其中租金为224032元/月，管理费为149355元/月），从合同生效之日起每两年租管费递增5%，…，乙方应于每月5日前向甲方支付本月的租管费；如乙方逾期支付租管费，每逾期一日甲方加收千分之三的违约金等。其后直至2014年4月，凯旋龙酒店一直按照58元/平方米/月向拱北中旅公司��纳涉案场地租金，并未对该标准提出过异议。凯旋龙酒店称其自2014年5月份停止支付的部分费用是管理费而非租金，拱北中旅公司没有物业管理资质且未从事过管理活动，故其停止支付。但该租赁合同第一条第五款明确约定：配备于涉案大厦公共使用的公共场所、公共设备设施全部移交凯旋龙酒店并由凯旋龙酒店负责统一管护，由此产生的相关费用全部由凯旋龙酒店负责。据此，拱北中旅公司并不负有物业管理职责，亦无需进行物业管理。涉案合同将凯旋龙酒店应当按约定支付的费用称为租管费并分解为租金和管理费两部分，共计373387元，拱北中旅公司对此解释为该租管费实际全部为租金，其是为计税方便而分列为租金及管理费。根据双方的招投标文件以及租赁合同约定的涉案场地面积，2012年10月至2014年9月凯旋龙酒店向拱北中旅公司每月支付的费用应当为58元/平��米/月*6437.71平方米即373387元，拱北中旅公司的解释符合双方招投标文件、租赁合同约定以及双方实际履行合同情况，至于拱北中旅公司将租金分列为两种费用的做法，即使违背相关行政部门的管理规定，亦应由相关行政部门查处，并不影响合同效力，原审法院认定由于拱北中旅公司未从事管理服务，驳回其按照招投标文件及合同约定要求凯旋龙酒店支付2014年5月起拖欠的租管费，处理显属不当，本院予以改判。鉴于拱北中旅公司在签订租赁合同过程中将租金分列的行为导致双方在履行过程中产生纠纷，本院将凯旋龙酒店所欠租管费的违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。关于拱北中旅公司二审期间提交的证据，由于该证据与本案并无直接关系，本院对该证据不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，但是处理不当，本院依法予以纠正。拱北中旅公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5456号民事判决第二项；二、改判（2016）粤0104民初5456号民事判决第一项为：广州市凯旋龙酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向广东省拱北中旅集团有限公司支付从2014年5月1日起至2016年9月30日止欠付的租管费（其中2014年5月1日至2014年9月30日每月按373387元计，2014年10月1日至2016年9月30日每月按392056元计）及相应的违约金（以其拖欠的租管费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计算，自2014年5月1日计至广州市凯旋龙酒店管理有限公司实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62320元，反诉费11954元，合计共74274元，由广州市凯旋龙酒店管理有限公司负担61954元，广东省拱北中旅集团有限公司负担12320元；二审案件受理费62320元，由广州市凯旋龙酒店管理有限公司负担5万元，广东省拱北中旅集团有限公司负担12320元。本判决为终审判决。审判长　　梁淑敏审判员　　陈珊彬审判员　　李　焕二〇一七年六月十三日书记员　　贾　妍冯镇辉来源：百度“”