（2016）苏0311民初6945号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-12-06
案件名称
6945程大东与葛长玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程大东,葛长玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初6945号原告：程大东，男，1962年11月30日生，汉族，xxxx公司铁路处职工，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王炳林，江苏泰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡可栋，江苏泰信律师事务所实习律师。被告：葛长玉，男，1959年5月27日生，汉族，徐州xx厂退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：朱桂梅，江苏凤泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛拥军，江苏凤泉律师事务所律师。原告程大东诉与被告葛长玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。后本院依法适用普通程序，又于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告程大东及其委托诉讼代理人王炳林、蔡可栋、被告葛长玉及其委托诉讼代理人朱桂梅、薛拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程大东向本院提出诉讼请求：1、判令被告在取得福汇雅园x-xxxx室及对应地下室x-x—xxx室产权后，将以上房屋产权过户至原告名下，各项过户费用由原告承担；2、判令被告承担违约金150000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月25日，原被告签订《房产转让协议》，由原告购买被告坐落于徐州市煤建西村19楼8号房产，房屋售价240000元，原告预付定金150000元，余款90000元在办理好手续时付清，自2010年9月9日起18个月后拆迁补偿归原告。因该房产为拆迁房，双方约定拆迁补偿房福汇雅园x-x-xxxx室归原告所有，上房差价及过户费等相关费用由原告承担，被告承担配合原告办理上述手续的义务。协议同时约定，乙方违约按定金双倍赔偿。该房上房时，原告按照协议约定缴纳了所有费用，后通知被告协助办理上房手续，并要求给付余款，但被告以涨价为由拒不履行协议约定义务，采取躲避方式不与原告见面，导致原告推迟一年多无法正常上房入住。综上，原告认为被告负有协助原告办理上房的合同义务，因被告违约导致上房时间拖延，被告应承担违约责任。故原告特诉至法院。被告葛长玉辩称，一，本案房屋买卖行为违法，因为依照我国的法律法规规定，涉案房屋属于已由公告公示过的拆迁范围内的房屋，政府明令规定不允许交易买卖上市。二，原被告双方约定的徐州市煤建西村xx楼x号房产已不复存在，被告无法按照约定满足原告的请求。三，拆迁完的房屋福汇雅园x-x-xxxx室属于商品房，原徐州市煤建西村xx楼x号房产属于公房，依照我国的法律法规规定，公房是不允许买卖的，因为承租人如果以优惠住房购买，也是属于半产权，没有交易的法律依据。原告的请求不仅违法，标的物也不存在，其请求不能得到法律的支持。四，协议约定房屋为拆迁房，原告在本案中诉请的是商品房，一个是坐落在煤建西村xx号楼x号房，一个是福汇雅园x-x-xxxx室。显然原告所举证据与其主张相矛盾，支持不了原告现在的主张。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实直接确认如下：原位于徐州市煤建西村x排x-x号房屋系徐州矿务集团有限公司（原徐州矿务局）自管公房，葛长玉自徐州矿务局处承租上述房屋居住使用，徐州矿务集团有限公司向其颁发的《租约》中载明该房屋使用面积22.86平方米。2010年9月9日，徐州矿务集团有限公司棚户区改造办公室（拆迁人、甲方）与葛长玉（被拆迁人、乙方）之间签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》一份，内容为：因煤建西村棚户区改造建设项目需要，甲方经徐拆许字[2010]x号批准，现对乙方座落在煤建西村xx-x-x号房屋进行拆迁。被拆迁房屋系自管公房，合法建筑面积28.35平方米。乙方同意与甲方座落在煤建西村住宅小区x幢x单元xxxx室（建筑面积69.03平方米）的房屋调换产权，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定放款相互结算差价。甲方提供的产权交换房屋总房款为359301元，乙方拆迁补偿应得款为119210元，产权交换后乙方应向甲方支付差价款240091元，支付时间为上房前，支付方式为现金。过度期限为三十个月，过渡费已先行支付18个月。乙方应付甲方房屋差价先行支付30000元，余款上房前一次付清方可办理上房手续。2011年4月25日，葛长玉（甲方）与程大东（乙方）之间签订《房产转让协议》一份，内容为：我葛长玉（甲方）自愿转让煤建西村xx楼x号房子卖给程大东（乙方）。房子面积为69.3平方米，x号楼xxxx室，价格为24万元。乙方预付定金15万元（壹拾伍万元整），上房时甲方应积极配合乙方办理所有上房手续，不得有误。甲方在乙方上房时所需的一切费用由乙方承担（其中包括上房费、过户费）。如在18个月之后一切补偿均由乙方所有（从2010年9月9日开始算起）。所有上房手续办完之时，余额玖万元由乙方一次性付给甲方。如任何乙方违约按定金双倍赔付给对方。甲方保证自己对该转让房拥有出让权，转让该房屋不存在法律上的障碍，本合同签订前所有费用已付清，如有未付清由甲方承担。葛长玉、程大东分别在该《房产转让协议》下方“甲方”、“乙方”落款处署名、注明身份证号码并摁指模。当日，程大东即向葛长玉交付购房定金150000元，葛长玉向程大东出具了相应收据。2016年12月，程大东即以诉称理由起诉来院，请求判令葛长玉履行《房产转让协议》，协助办理产权过户并支付违约金150000元，后于庭审中变更诉讼请求（详见诉请）。葛长玉则以辩称理由予以反驳。经调解无效。在本案审理中，程大东为证实其诉请主张，还向本院提交以下证据：一、1、徐州华美房地产开发有限公司（××，以下简称华美房产公司）与葛长玉（××）于2016年1月7日签订的《商品房买卖合同》一份，约定：××购买××开发建设的坐落于建国西路以北、煤建路以西的福汇雅园地下室x-x—xxx室，总价款为40288元，签订本合同时××付清房款。××应当在2015年12月31日前向××交付该商品房等。2、华美房产公司就福汇雅园x-x-xxxx室出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份。程大东以上述证据主张上述《商品房买卖合同》系以葛长玉名义签署，但购房款由程大东交付。二、1、华美房产公司于2016年1月7日分别就福汇雅园x-x-xxxx室、福汇雅园x-x—xxx地下室出具的《收据》各一份，两份《收据》载明的缴款人均为“葛长玉”，收款方式均为“POS”，福汇雅园x-x-xxxx室的收款金额为202477元、福汇雅园x-x—xxx地下室的收款金额为40288元。2、中国建设银行消费凭条一份，显示：尾号为4337的银行卡于2016年1月7日自徐州华美房地产开发有限公司泉山分公司处消费202477元。3、徐州宝佳物业管理有限公司于2016年1月7日出具的金额为1388元的《收据》一份，载明：缴款人为“福汇x-xxxx葛长玉”，缴款事由为“物业费1319元垃圾处置费69元”。4、华美房产公司于2016年1月7日出具的《收据》一份，载明：交款人为“葛长玉”，收款事由为“福汇雅园3-1-1201水电押金”，金额1000元。程大东以上述证据主张上述款项的交款人实际是程大东，但单据上注明的交款人为葛长玉。三、短信聊天记录打印件一份，内容包括：“葛长玉，你已经违约一年了，请立即履行合同，否则，我将起诉你，在这一年里所有由你造成的一切费用也将由你承担。余款还是放在我这里，随时你可以拿。你不拿是你的事，无赖是不行的，现在是法治社会。”“葛长玉，请你马上履行协议。你已经违约了，马上快一年了我不能装修入住。违约的责任你要负责，我不能装修入住的损失将由你承担”“葛长玉，请你立即按协议开通煤、水、电，不要再继续无理取闹。”程大东称上述短息聊天记录系其自2016年4月7日至11月23日期间向葛长玉发送的信息记录，共十二次，主要内容是要求葛长玉办理上房手续并按照合同约定收受余款。程大东以此组证据证实拆迁房上房后，其要求葛长玉按照合同约定办理上房手续并拿走余款90000元，葛长玉不予理会，程大东多次催告未果。经质证，葛长玉认为：1、对证据一真实性予以认可，也恰恰说明了有关政府的强制性规定以及由葛长玉与华美房产公司签署《商品房买卖合同》，时间是2015年11月12日。2、对证据二真实性予以认可，但款项是否是程大东交纳的在本案中不重要。作为公民要守法，政府强制性规定任何人不得违悖，否则就扰乱了政府的拆迁市场环境。3、对证据三的真实性予以认可，但程大东有可能对政府的强制性规定不了解，认为是商品房交易。如果本案是商品房交易，此主张和观点是应得到法律支持的，但本案争议的是拆迁房。葛长玉为证实其反驳主张，还向本院提交以下证据：一、华美房产公司（××）与葛长玉（××）于2015年11月12日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，内容为：××购买××开发建设的坐落于建国西路以北、煤建路以西的福汇雅园x-x-xxxx室，建筑面积共69.92平方米，总价款为363934元。该商品房拆迁补偿及过渡费131457元，××付房款30000元，余款（含按揭贷款）202477元整于2015年11月25日前付清。除遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××，双方协商同意解除或变更合同外，××应当在2015年12月31日前将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付××使用等。二、徐州市物业管理中心于2015年11月17日出具的《徐州市物业维修基金交款凭证》两联，分别用于业主收执、过户登记凭证。该两联交款凭证显示：业主姓名为“葛长玉”，房屋坐落于“泉山区福汇雅园小区x幢x单元xxxx室”，维修基金缴存金额3146.40元。葛长玉以上述证据一、二证实其拆迁后的房屋坐落在福汇雅园小区x-x-xxxx室，并且葛长玉还交付了相关的费用，证明福汇雅园小区x-x-xxxx室是拆迁后的房屋。经质证，程大东认为：1、对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但葛长玉的证明观点是错误的，程大东在出示相关证据时已作了说明，双方在房屋转让协议中已经明确说明买卖的标的物就是这套房子，请葛长玉看清楚，双方没有就煤建西村xx号楼x号房达成买卖协议，协议明确是x幢x单元xxxx室，同时说明上房时办理上房手续。2、证据二属实，但钱是程大东交的。程大东为证实葛长玉所举上述证据二中的物业维修基金系由其缴纳，另向本院补充提交中国建设银行客户专用回单一份，显示程大东于2015年10月26日向徐州华美房地产开发有限公司泉山分公司尾号为6704的银行账户打款3146.40元。经质证，葛长玉认为：该中国建设银行客户专用回单是假的，因为当时上房时开发商通知葛长玉去交钱，葛长玉就把物业管理费交了，开发商给葛长玉开的票。在本案审理中，程大东与葛长玉均认可福汇雅园x-x-xxxx室现已经上房，程大东称房屋钥匙在其手中，因为没有水电，无法装修，福汇雅园x-x-xxxx室一直空着，但福汇雅园地下室x-x-xxx室其已经装修好一年。葛长玉称：当时上房时程大东找葛长玉，葛长玉陪程大东去的，交钱的发票还是葛长玉的名字。福汇雅园x-x-xxxx室现在谁都没在用，钥匙现在程大东处。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告程大东与被告葛长玉于2015年11月12日签订的《房产转让协议》，约定了房屋坐落位置、房屋面积、房屋价格及违约责任等，所买卖的房屋指向“煤建西村xx楼x号房子”、“房子面积为69.3平方米，x号楼xxxx室”。其中“煤建西村xx楼x号”即指被告葛长玉原承租的“煤建西村xx排x-x号房屋”，也即2010年9月9日签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》中被拆迁的“煤建西村xx-x-x号房屋”，对此双方并无异议。但“房子面积为69.3平方米，x号楼xxxx室”明显系指向2010年9月9日签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》中用于房屋调换产权的“煤建西村住宅小区x幢x单元xxxx室（建筑面积69.03平方米）”，即2015年11月12日签订的《商品房买卖合同》中“坐落于建国西路以北、煤建路以西的福汇雅园x-x-xxxx室”。再从上述《房产转让协议》签订的时间分析，原被告签订《房产转让协议》的时间为2011年4月25日，而被告葛长玉与徐州矿务集团有限公司棚户区改造办公室签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》的时间为2010年9月9日，即原被告签订《房产转让协议》时，“煤建西村xx楼x号房屋”即明显属于被拆迁房屋。结合《房产转让协议》的具体内容，如“上房时甲方应积极配合乙方办理所有上房手续，不得有误。甲方在乙方上房时所需的一切费用由乙方承担（其中包括上房费、过户费）。如在18个月之后一切补偿均由乙方所有（从2010年9月9日开始算起）。所有上房手续办完之时，余额玖万元由乙方一次性付给甲方”等，应当认定《房产转让协议》所约定转让之房屋，实际为被告葛长玉原承租的“煤建西村xx排x-x号房屋”经拆迁房屋调换产权后的“煤建西村住宅小区x幢x单元xxxx室（建筑面积69.03平方米）”，即2015年11月12日签订的《商品房买卖合同》中的“坐落于建国西路以北、煤建路以西的福汇雅园x-x-xxxx室”。故上述《房产转让协议》的内容未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。另外，原告程大东还主张福汇雅园x-x-xxxx室上房时的剩余购房款及相关费用均系其实际支付，已向本院提交华美房产公司于2016年1月7日出具的缴纳购房款的《收据》、中国建设银行消费凭条、徐州宝佳物业管理有限公司于2016年1月7日出具的缴纳物业费及垃圾处置费的《收据》、华美房产公司于2016年1月7日出具的缴纳水电押金的《收据》、中国建设银行出具的原告程大东于2015年10月26日缴纳物业维修基金的电子回单等证据予以证实。虽然上述单据中载明的业主均为被告葛长玉，考虑到相应《收据》原件均由原告程大东持有，福汇雅园x-x-xxxx室的房屋钥匙也由原告程大东掌握，故本院对原告程大东的上述主张予以采信。原告程大东现依据《房产转让协议》的约定主张被告葛长玉履行对福汇雅园x-x-xxxx室及地下室x-x—xxx室协助过户的相应权利，且各项过户费用由原告程大东自愿承担，符合法律规定，本院予以支持。虽然《房产转让协议》中明确约定“如任何一方违约按定金双倍赔付给对方”，但结合《房产转让协议》的其他内容可以看出，该约定属于债的担保，系针对《房产转让协议》签订后一方违约导致合同解除时由违约方应承担的赔偿责任，用于弥补守约方的实际损失。考虑到本案中原告程大东并未因被告葛长玉违约而主张解除《房产转让协议》，仅是主张协助过户的相应权利，故其再要求被告葛长玉承担违约金150000元，不符合法律规定，本院不予支持。由于被告葛长玉未及时从原告程大东处领取房屋转让余款90000元，也未在本案中提出反诉，双方可依照《房产转让协议》约定另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告葛长玉应在取得坐落于徐州市建国西路以北、煤建路以西的福汇雅园x-xxxx室及地下室x-x—xxx室的产权登记后15日内，协助原告程大东将上述房屋及地下室产权再过户登记至原告程大东名下，期间所发生的各项过户费用均由原告程大东承担。二、驳回原告程大东的其他诉讼请求。案件受理费8650元，由原告程大东负担2650元、被告葛长玉负担6000元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 魏道升人民陪审员 苏征社人民陪审员 许庆顺二Ｏ二Ｏ一七年六月十三日书 记 员 程 美 来源：百度搜索“”