（2017）沪02民终4908号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王瑶与黄彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王瑶,黄彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4908号上诉人(原审原告)：王瑶，女，1968年11月24日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆建宇，上海君韵律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄彬，男，1962年1月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：谢鹏，浙江君策律师事务所律师。上诉人王瑶因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初7415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王瑶的上诉请求：撤销一审判决，改判支持王瑶一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定黄彬构成违约，却酌情判令其赔偿人民币(以下币种均为人民币)40万元显然偏离公平公正的标准。黄彬曾明确表示要求王瑶以550万元重新签约，该价格显然是当时的市场价，故相应差价应为王瑶的实际损失。此外，王瑶为儿子另行购房的差价及目前房屋的市场价均超过了120万元的金额。被上诉人黄彬辩称：对一审法院认定黄彬构成违约不予认可，并无证据可以证明黄彬作出了同意延期的意思表示，因此是王瑶违约在先。在此情况下，即使法院认定黄彬构成违约，王瑶亦存在过错，故在确定损失时应当考虑其过错程度予以调整。此外，房价上涨因素已经超出双方签约时的可预见范围，不应以差价直接认定为损失。故请求驳回上诉，维持原判。王瑶向一审法院提起诉讼的诉讼请求：1、黄彬返还定金40万和房款2万；2、黄彬向王瑶赔偿经济损失120万；3、本案诉讼费由黄彬承担。一审法院经审理查明，2015年12月27日，王瑶(乙方)与黄彬(甲方)签订《手拉手代办买卖协议》，载明“乙方自己找到甲方协商购买该物业，地址为延川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)，甲乙双方友好协商谈定房屋总价、付款方式、交房时间，手牵手到链家地产签订购房居间协议……”。同日，王瑶(买受方、乙方)、黄彬(出售方、甲方)与德佑公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为430万元；为表示购买诚意，乙方应于2015年12月27日前向丙方支付意向金40万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金；甲、乙双方同意于2016年1月25日共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款100万元，第二期房价款160万元于2016年2月15日前支付；剩余房价款120万元于2016年4月10日前支付，尾款10万元于交房时支付；在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；在签署本协议时，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，且丙方已对本协议的全部内容以及房地产市场限售等政策细则进行了详尽的解释及合理的提示并已提供全套上海市房地产登记簿信息，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行；其他约定：二月上产权人为严沁予。协议另对交易过户、交房、户口迁出等事宜作了约定。上述协议签订当日，黄彬收到王瑶支付的定金40万元。2015年12月28日，黄彬出具收条，载明“今收到王瑶购房补贴2万元整，不计入房价”。2016年1月24日，王瑶丈夫严松林致电黄彬，希望能够延期三日支付首付款100万元。2016年1月25日，双方未按约至德佑公司签订《上海市房地产买卖合同》。2016年1月27日，德佑公司工作人员倪某短信联系黄彬，称王瑶首付款已经准备好，约黄彬1月28日下午三点付款，且指出严沁予要春节后满18周岁，希望延期签约。黄彬次日回复收到，但未发表其他意见。根据王瑶丈夫严松林的工商银行存折，2016年1月28日的余额为97万元。当日，王瑶丈夫严松林短信联系黄彬，称房款已经准备好，黄彬未作回复。2016年2月29日、3月1日、3月5日，王瑶丈夫严松林多次短信联系黄彬，要求与黄彬签约并支付房款。黄彬均未作短信回复。期间，王瑶、黄彬就系争房屋是否继续交易进行过协商，黄彬表示如果要继续交易要重新协商房价款，并且指出系争房屋市场价已达550万元。2016年3月3日，王瑶向黄彬发《催告函》，催告黄彬于2016年3月6日与王瑶签订《上海市房地产买卖合同》，并表示不放弃解除该协议以及追究黄彬违约责任的权利。2016年3月8日，王瑶向黄彬发《律师函》，再次要求黄彬三日内与王瑶签约。2016年3月22日，黄彬向王瑶发《律师函》，称王瑶因资金问题未能在1月25日按约签约，后双方就重新签约一事数次沟通未能达成一致；同时指出王瑶未能在1月25日签约构成违约，定金应由黄彬没收；要求王瑶前来协商买卖居间协议的解除清算或协商重新签约事宜。一审法院另查明，一、2015年12月23日，王瑶夫妻与案外人签订《房地产买卖居间协议》，约定王瑶夫妻将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，房价款为286万元，其中一笔房款90万元于2016年1月20日前支付。2016年3月24日，双方申请办理过户手续。二、严沁予系王瑶儿子，1998年2月10日出生。严沁予与父母目前共有本市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。三、2016年9月29日，严沁予与案外人张1、张某2、张某3、张某4签订《上海市房地产买卖合同》与《装修补偿协议书》，以575万元的价格另购位于上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋。一审庭审中，王瑶、黄彬对解除买卖协议均无异议。王瑶申请证人倪某出庭作证，其证人证言为：王瑶亲属曾有房屋交易由证人经手，故王瑶认识了证人也认可证人的工作能力，王瑶、黄彬事先已就系争房屋的交易细节沟通一致，双方共同找到证人，要求代办居间手续。有关买卖居间协议的重要条款，证人均已向王瑶、黄彬作出合理解释。2016年1月24日晚间，王瑶丈夫致电证人，称其与黄彬已经沟通过，因房款未筹齐，签约以及支付首付款日期变更至1月28日。1月27日王瑶向证人表示首付款已经备齐，证人就短信通知黄彬1月28日下午签约，1月28日早上黄彬回复短信称其已经不在上海，等他春节回来再说，但未明确表示同意或是反对签约。春节过后，证人再次联系黄彬，黄彬称等到正月十五以后再说，此后证人与黄彬失去联系，正月十五左右证人接到一位自称黄彬女婿的人通过黄彬手机打来的电话，称因王瑶未按时签约，黄彬不打算与王瑶交易了。3月份，黄彬曾向德佑公司投诉居间不公，公司还未处理。王瑶对证人证言无异议。黄彬对证人证言不认可，认为证人与王瑶相识，而黄彬与证人公司发生过冲突，证人的陈述具有明显的倾向，此外证人对于变更签约日期等情况均是听王瑶单方面陈述，并未与黄彬核实过，只是主观推断了黄彬的意见。一审审理中，黄彬变更了其在庭审中的部分意见，第一，黄彬清楚并同意最终的产权人为严沁予(“二月上产权人严沁予”为签约后另加)，但并不清楚严沁予何时满18周岁，也不清楚如何与王瑶以及严沁予进行签约，但黄彬不同意王瑶多次要求延期签约及付款。第二，王瑶提供的录音中黄彬虽同意王瑶晚三天支付首付款，但并未放弃追究其违约责任，同时重新与王瑶协商系争房屋的价格。王瑶补充意见称，第一，因与黄彬协商买卖过程比较融洽，王瑶希望等严沁予满18周岁后由其本人进行签约，如果届时黄彬不同意，也可以由王瑶先行代签，等严沁予满18周岁后再修改买卖合同，但王瑶仍会按照合同约定的付款期限付款。第二，严沁予另购的他处房屋，不论从位置、面积、价格方面均不如系争房屋。一审法院经审理后认为，《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于最终未交易成功是何方违约。首先，根据买卖居间协议约定，双方应于2016年1月25日签约，而实际未签约系王瑶首付款支付问题导致，对此王瑶陈述黄彬同意延期三日支付、延期签约，黄彬庭审中辩称其当即表明不同意，后在接受法院谈话中表示同意晚三日交易但要求追究违约责任。法院认为，王瑶的陈述能够与证人证言、录音等相印证，而黄彬的陈述前后矛盾，法院对黄彬的意见不予采信。另外黄彬庭审中辩称其不清楚买受人为严沁予，但事后又表示认可同时指出该条款为事后添加，对严沁予何时满18周岁有异议。法院认为，黄彬的辩称意见再次前后矛盾，且与协议约定“二月上产权人为严沁予”不符，法院亦不予采信。法院认定双方对签约日期以及首付款支付日期重新做了协商，黄彬应当按约与王瑶签约，并配合王瑶办理产权人为严沁予的相关变更手续。现黄彬多次拒不配合致双方最终未交易成功，黄彬的行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均同意解除协议，黄彬应将王瑶支付的定金以及购房补贴返还王瑶。关于王瑶要求黄彬赔偿损失的诉讼请求，王瑶主张以550万元与430万元的差额即120万元为计算基础，该依据不充分，法院综合双方的履约行为、责任认定、王瑶的合理损失等因素，酌情确定黄彬应当赔偿王瑶的损失金额。一审法院据此作出判决：一、黄彬应于判决生效之日起十日内返还王瑶定金人民币40万元、购房补贴人民币2万元；二、黄彬应于判决生效之日起十日内赔偿王瑶人民币40万元。二审中，王瑶为证明系争房屋的市场价格，提供网络下载资料，称相类似房屋目前司法拍卖评估价已经达到600万元左右。王瑶表示对该证据的真实性不予认可，并表示其他房屋因各种因素有差异，无法反应系争房屋的价格。黄彬提供国家统计局发布的相应二手住宅价格指数，表示本案中损失计算不应超过相应的上涨幅度。王瑶表示相关证据与本案无关，损失计算应以实际房价上涨情况来计算。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中，黄彬对一审法院认定其构成违约提出异议，鉴于其未就一审判决提起上诉，故本院对黄彬的上述主张不予采纳。现王瑶提起上诉，仍坚持请求判令黄彬支付120万元的损失赔偿。如一审法院所述，上述金额系王瑶单方主张的差价金额，其并未就此提供充分依据。此外，即使550万元确属相应期间系争房屋的市场价格，其亦仅为考量因合同无法履行所产生损失的部分依据，而不能等同于实际损失本身。鉴此，一审法院基于合同约定、双方履约的实际情况等综合因素，酌情确定赔偿金额为40万元，并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人王瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年六月十三日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：