（2016）粤5302民初1772号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-09-25
案件名称
严庚慧与赵国强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云城区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严庚慧,赵国强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百二十一条，第一百二十二条，第二百二十二条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1772号原告：严庚慧，男，汉族，1971年3月18日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人：严伟良，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人：王钰瑶，广东翔浩律师事务所实习律师。被告：赵国强，男，汉族，1982年10月5日出生，住辽宁省新民市。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。原告严庚慧诉被告赵国强租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法由审判员李鉴洪独任审判，于2017年1月4日公开开庭进行了审理，原告严庚慧委托代理人严伟良，被告赵国强委托代理人林剑飞到庭参加诉讼。因原告提出财产损失鉴定申请，本案于2017年5月24日另行公开开庭进行了审理，原告严庚慧委托代理人严伟良，被告赵国强委托代理人林剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严庚慧诉称：2014年12月14日，原告与被告赵国强订立了一份《房屋租赁合同》，合同期限两年，即从2014年12月25日起至2016年12月25日止，租金为每月人民币1900元。承租物为“碧桂园山语二街11座708号房”，该承租物按照《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1210329）的附件三标准由云浮市碧桂园房地产开发有限公司进行装修，承租物厨房内电器除冰箱外为屋主提供，其他电器均由被告自行购买。2016年10月2日，被告承租期间承租物发生火灾，根据云浮市公安消防支队云城区大队作出的《火灾事故简易调查认定书》显示，起火点为房间主卧内空调，起火原因不排除电气线路故障引发的火灾。造成着火房间内床垫、空调严重烧损，空调内部完全烧毁，烧毁程度由西至东逐渐增强，屋内烟熏痕迹由西至东逐渐增强。虽然云浮市公安消防支队云城区大队作出认定书认定此次火灾造成的直接损失为人民币10000元，但由于烟熏房屋中墙壁、衣柜等原物品已经不能使用，需要重新进行装修，原告的损失到达人民币10万元。根据《合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”为维护原告的合法权益，据此，向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告损失人民币10万元整；2、本案诉讼费用由被告承担。原告在第二次开庭时变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告赔偿原告损失人民币105121元。2、租金损失13300元，按照合同约定每月租金1900元，自被告方没有缴交租金日起即2016年10月计至2017年5月，共7个月，合计13300元。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格。2、广东省商品房买卖合同、广东省商品房买卖合同附件及附录，证明原告是承租物的所有权人，承租物内部装修情况；3、房屋租赁合同，证明原被告的租赁关系；4、火灾事故简易调查认定书，证明由于被告安装的空调内部线路着火原因造成此次事故；5、照片，证明原告的损失情况。补充证据：资产评估报告书，广东省云浮市智信资产评估有限责任公司于2017年4月1日作出云资评字（2016）第041号评估报告，该评估书说明作为原告方在火灾后造成的财产损失进行评估，共13项，损失达到105121元。被告赵国强第一次庭审辩称：1、对于原告要求的数额不予认可，原告要求数额没有任何根据；2、被告对于本次火灾没有任何过错，因此不适用《合同法》第二百二十二条规定。3、本案涉案房屋和空调是有购买保险的，原告未向保险公司先进行理赔前，不应该单独起诉被告，这样的话会构成不当得利，是不受保险法保护的，不予支持。被告赵国强第二次庭审辩称：1、坚持对本案的责任不予认可，从本案的证据可以清楚了解到本次火灾的责任并不在被告，由被告承担全部损失有失公平；2、对于评估明细表中有两项与事实不符，人工费高达8960元，被告与保险公司认为该款项过高，人造石设施，在本案中厨房不具有过火痕迹，且人造石没有烧毁只存在熏黑的情况；3、关于租金，原告在庭上所述与事实不符，自本次火灾发生后，原告便对涉案房屋进行占有，完全拒绝被告进入和搬回自身物品，关于原告占有房屋的事实从本次鉴定过程可见，是由原告带相关人员进屋鉴定，租赁合同于2016年12月已结束，且合同结束前已不具备履行的可行性，因此租金损失应由原告承担。经审理查明，2014年12月14日，原告严庚慧与被告赵国强签订了一份《房屋租赁合同》，合同期限为两年，即从2014年12月25日起至2016年12月25日止，租金为每月人民币1900元，由被告每月1日前交纳给原告，租赁物为“碧桂园山语二街11座708号房”，该租赁物按照《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1210329）的附件三标准由云浮市碧桂园房地产开发有限公司进行装修。租赁房屋内电器除冰箱为原告提供外，其他电器均由被告自行购买。合同签订后，原告收取了被告交付的押金3000元，并约定在合同期满后全额退回。被告承租涉案房屋后一直按时支付租金至2016年10月。2016年10月2日，涉案房屋在被告承租期间发生火灾。2016年10月19日，云浮市公安消防支队云城区大队作出了《火灾事故简易调查认定书》，认定起火点为房间主卧内空调，起火原因排除人为纵火、天气原因、外来火种引发的火灾等原因，不排除电气线路故障引发的火灾。火灾造成着火房间内床垫、空调烧损严重，空调内部完全烧毁，烧毁程度由西至东逐渐增强，屋内烟熏痕迹由西至东逐渐增强。涉案房屋发生火灾后现场处于保存状态，原、被告双方均无法正常使用。2017年1月3日，原告向本院递交一份《鉴定申请书》，要求法院委托鉴定机构对涉案房屋因火灾造成的财产损失进行鉴定，经本院委托广东省云浮市智信资产评估有限责任公司，其于2017年4月1日作出云资评字（2016）第041号资产评估报告书。鉴定结果为：涉案房屋因火灾造成的财产损失（不含承租人已烧损的物品损失）评估价值为人民币壹拾万伍仟壹佰贰拾壹圆整（RMB105121.00元）。被告在庭审中提出，除评估报告内的物品损失，火灾烧毁房内空调、床垫、桌子、生活用品一批约10000元为其自身购置的物品损失。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告严庚慧与被告赵国强签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第七条约定：被告在居住期间内必须保持房屋现有墙体、门窗和水电设施完好，厕所下水道畅通，退房时保持房屋完好。现租赁房屋在被告承租期间发生火灾致使房屋严重烧损无法正常使用，被告已构成违约，应负违约责任。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，被告在租赁期间对租赁房屋负有妥善保管的义务，现租赁房屋在被告承租期间发生火灾，经云浮市公安消防支队云城区大队作出的《火灾事故简易调查认定书》认定，起火点为房间主卧内空调，而空调是由被告所购买，虽然起火原因不排除电气线路故障引发的火灾，但火灾发生在被告承租期间，被告应对其尽到妥善保管租赁物的义务承担举证责任，被告没有提供证据证实其尽到了妥善保管租赁物的义务，应承担举证不能的后果，被告应对此造成的损失承担相应的责任。被告抗辩认为其没有过错，坚持对本案的责任不予认可，理由不成立，本院不予采纳。鉴于《火灾事故简易调查认定书》对不排除电气线路故障引发的火灾中的电气线路是被告购买的空调内部的电气线路还是原告安装交由被告使用的供电线路无法确认，双方争议较大且均无法提供证据证实各自的主张，根据本案的实际情况并兼顾公平原则，对本次火灾事故造成的损失，本院酌定被告承担主要责任（即损失的70%），原告承担次要责任（即损失的30%）。被告抗辩认为若因空调问题引发火灾应由提供空调的空调公司作为被告，但涉案房屋是在被告承租期间发生火灾，且空调由被告购买安装，原告据此请求被告赔偿损失并无不妥，至于引发火灾的空调产品质量问题，被告可以另行向提供空调的生产者或销售者主张权利。关于原告的损失问题，（一）财产损失：根据云浮市智信资产评估有限责任公司出具的评估报告，涉案房屋因火灾造成原告的财产损失评估价值为人民币105121元，被告须承担70%的责任即73584.7元。被告抗辩认为鉴定机构出具的资产评估报告有两项费用过高与事实不符不予认可，但该资产评估报告是经过法院委托具有专业资质的鉴定机构按照法定程序进行鉴定后出具的评估结果，本院予以采信。（二）租金损失：从2016年10月2日涉案房屋发生火灾后现场处于保存状态，原、被告双方均无法正常使用，导致原告无法正常使用的损失可参照《房屋租赁合同》约定按每月1900元计算，原告主张计算至2017年5月，是其自行处分自己的权利，本院予以支持。从2016年11月至2017年5月共7个月的租金损失合计13300元，被告须承担70%的责任即9310元。被告抗辩认为租赁合同2016年12月已结束，且合同结束前不具备履行的可行性，因此租金损失应由原告承担，但火灾事故的发生被告负主要责任，涉案房屋因火灾导致原告无法正常使用，原告请求被告支付房屋无法正常使用期间的租金损失并无不妥，故其抗辩理由不成立，本院不予采纳。鉴于被告在签订《房屋租赁合同》时已交付原告押金3000元，可从原告的租金损失中予以相应扣减，即被告尚需支付原告租金损失6310元。至于被告因本次火灾事故造成的自购物品损失约人民币10000元，由于被告没有提起反诉，故本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵国强应于本判决发生法律效力之日起十天内赔偿因本次火灾事故造成的财产损失人民币73584.7元给原告严庚慧；二、被告赵国强应于本判决发生法律效力之日起十天内支付租金损失人民币6310元给原告严庚慧；三、驳回原告严庚慧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由原告严庚慧负担345元，被告赵国强负担805元，该款原告严庚慧已预交。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 李鉴洪二〇一七年六月十三日书记员 黄雅欣 来自：