（2017）京01民终3891号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-06-19

案件名称

赵贵仁与孙茂农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵贵仁,孙茂

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3891号上诉人（原审被告）：赵贵仁，男，1950年2月15日出生。委托诉讼代理人：李文谦，北京来硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵智江（赵贵仁之子）,1976年3月25日出生。被上诉人（原审原告）：孙茂，男，1972年2月28日出生。上诉人赵贵仁因与被上诉人孙茂农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵贵仁上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回对方全部诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认为孙茂、赵贵仁的买卖行为无效，该认定属适用法律错误。二、孙茂请求确认房屋买卖合同无效的诉讼主张已经超过了诉讼时效。三、一审法院判决违反了诚实信用原则。四、一审法院判决违反了公平原则。孙茂辩称，同意一审法院判决，不同意赵贵仁的上诉请求和理由。孙茂向一审法院起诉请求：依法确认我与赵贵仁之间签订的房屋买卖合同无效,赵贵仁将房屋腾退返还给我。一审法院认定事实：1995年2月，孙茂、赵贵仁签订房屋买卖合同，孙茂将一处宅院卖与赵贵仁，有房屋七间（北房三间，东房两间，西房两间），价款为6000元。从签订协议之时到现在，孙茂和赵贵仁均为农业户口，赵贵仁的户籍所在地为内蒙古。协议签订后，赵贵仁分别在宅院的前院南侧、西侧新建了小棚，南侧为水泥板顶子、砖墙小棚，西侧为木头支撑的石棉瓦顶子小棚，院围墙由土墙改建成砖墙。庭审中，孙茂坚持诉讼请求，并向法庭提交一份不动产登记资料查询结果，证明302室的房屋属于赵贵仁所有，赵贵仁坚持认为该房屋买卖合同有效，且孙茂起诉已超过二十年诉讼时效。另经法院向赵贵仁释明，孙茂主张房屋买卖合同无效，要求其腾退房屋，赵贵仁可以主张相应损失，赵贵仁表示不主张相应损失。一审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这必然会损害集体经济组织的权益。买卖行为发生时，赵贵仁并不是康庄大王庄村村民，双方买卖农村宅基地及地上物的行为违背了宅基地享有主体的特定性，故买卖行为应属无效。对于赵贵仁辩称的诉讼时效问题，诉讼时效是法院保护当事人权利的最长时效期间。合同无效是因其违反了法律、行政法规的强制性规定，自始无效。故赵贵仁对于时效的辩称意见，法院不予采纳。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，赵贵仁应将购置房屋腾退并返还给孙茂。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、孙茂与赵贵仁于一九九五年二月签订的房屋买卖合同无效。二、赵贵仁于本判决生效后三十日内将房屋腾退并返还给孙茂。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。赵贵仁在二审中认可其妻子、子女均为内蒙古农民。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。孙茂、赵贵仁签订的房屋买卖合同中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。赵贵仁及其家人均不属于大王庄村集体经济组织成员，不得享受大王庄村集体经济组织成员待遇，孙茂、赵贵仁签订的房屋买卖合同违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。赵贵仁虽主张孙茂的请求超过二十年应不予保护，但房屋买卖合同的无效属自始无效、当然无效、绝对无效，赵贵仁的该主张法律依据不足，应不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，赵贵仁应将购置房屋腾退并返还给孙茂。孙茂对于赵贵仁的补偿问题，双方可另行解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵贵仁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　徐　冰审判员　范　磊二〇一七年六月十三日书记员　赵梦芸 关注微信公众号“”