（2017）晋1082民初169号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-11-09
案件名称
王小兵与临汾力基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
霍州市人民法院
所属地区
霍州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小兵,临汾力基房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条
全文
山西省霍州市人民法院民 事 判 决 书(2017)晋1082民初169号原告：王小兵，男，汉族，1979年10月5日。委托诉讼代理人：孟淑梅，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志新，陕西德伦律师事务所律师。被告：临汾力基房地产开发有限公司。法定代表人：王辉职务：董事长。地址：临汾市尧都区秦蜀路益民西巷。委托诉讼代理人：薛琪武，陕西徐小平律师事务所律师。原告王小兵与被告临汾力基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理。原告王���兵及其委托诉讼代理人孟淑梅、梁志新，被告临汾力基房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛琪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依《商品房买卖合同》约定，向原告交付其所购买的月亮湾小区25号楼2单元102室等六套房屋，价值共计1058508元；2、要求被告支付迟延交房违约金74153元（计算至立案之日）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月，原告购买被告公司开发的山西省霍州市月亮湾小区25号楼2单元102室、25号楼2单元202室、25号楼3单元101室、25号楼3单元201室、25号楼3单元103室、25号楼3单元203室六套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并在霍州市房地产管理部门办理了商品房预售登记备案手续。双方在《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年10月31日向原告交付房屋，但被告至今也未交房。原告多次要求被告交房，被告都以各种理由推拖。被告违反合同约定迟延交房，已严重损害原告的合法权益。原告为支持自己的主张，提供的证据有：1、五份商品房买卖合同及收款收据复印件；2、月亮湾小区建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；3、2014年12月1日借款合同一份、2015年5月18日以房抵债协议一份、2015年8月17日以房抵债补充协议一份、2015年7月1日债权转让协议一份、2015年7月10日债权转让通知书一份及转款凭证四张、2015年8月20日情况说明一份、2015年1月8日股权出质设立登记通知书一份。被告临汾力基房地产开发有限公司辩称，对原、被告双方签订的房屋买卖合同认可，房屋未交付是因为整个18号楼和25号楼工程尚未完工，所以无法交付��对违约金不予认可，因为以房抵债时原告方对房屋的状况是明知的，所以不应计算违约金。被告未提供证据，对原告所提供的证据均不持异议。经审理查明，在2014年9月26日至2015年2月11日期间，马颖分四次给被告法定代表人王辉转账1785万元，另有15万元现金支付，共计支付1800万元。2014年12月1日，马颖与被告临汾力基房地产开发有限公司签订了一份借款合同，合同第一条约定由马颖向被告公司出借人民币3000万元，借期至2015年12月31日。第二条至第五条约定了利息、还款、合同变更、解除以及违约责任等事项。第六条第二项明确约定：“本合同到期后如甲方不能按期归还全部或部分借款及利息的，甲方自愿以其月亮湾小区前期已建好未售的住宅和新建的商业用房抵偿所欠债务，其中月亮湾小区前期已建好未售的住宅抵偿价格为每平方米1800元，乙方新建商业用房的抵偿价格为一至四层均价每平方米2800元。甲方要求抵偿房屋的，应在借款到期后三个月后（2016年4月1日）实施，乙方在此期间不支付甲方借款利息，但超过三个月乙方未能还款的，该部分利息乙方还应支付。”该条款在约定内容上虽然对甲方乙方书写有误，但不难看出双方在订立借款合同时已明确约定，如被告到期不能还款，应以房抵债。2015年5月18日，被告公司与马颖签订了《房屋抵债协议》，就以房抵债事实达成一致，由被告用霍州月亮湾小区11600平方米商品住宅用房抵偿债务，单价为1800元，总价2100万元。2015年7月1日，马颖与ＸＸ签订了《债权转让协议》一份，约定马颖将被告临汾力基房地产开发有限公司对其的2100万元欠款及因被告违约而产生的违约金债权全部转让给ＸＸ，由ＸＸ支付对价。2015年7月10日，马颖向临汾力基房地产开发有限公司发出了债权转让通知书。债权转让后，ＸＸ与被告临汾力基房地产开发有限公司签订了《房屋抵债补充协议》一份，约定ＸＸ在获得对被告2100万元的债权后，认可被告与马颖之间的抵债方案，由被告按照《商品房买卖合同》约定直接向ＸＸ及ＸＸ指定的购房人交付全部抵债房屋并办理房屋产权证手续。原告王小兵系ＸＸ指定的购房人之一，其在商品房买卖合同上签字后，并未支付价款，对商品房买卖合同形成的过程及借贷事实均不知情。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》于2015年6月18日在霍州市房产管理局进行备案登记，其中第十二条约定，逾期超过六十日交付房屋的，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算，向买受人支付��部房价款万分之一的违约金，为本案事实。本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。根据原告所提供的借款合同、以房抵债协议、债权转让通知书等可以看出，ＸＸ与被告临汾力基房地产开发有限公司之间存在债权债务纠纷。双方在借款之初，虽以马颖的名义提供的借款，但根据原告代理人的陈述，马颖是为ＸＸ理财，整个借款过程ＸＸ是知情的，后来才将债权转回ＸＸ名下。故ＸＸ是真正的债权人。在马颖与被告于2014年12月1日签订借款合同时，已在第六条第二项中明确约定“本合同到期后如甲方不能按期归还全部或部分借款及利息的，甲方自愿以其月亮湾小区前期已建好未售的住宅和新建的商业用房抵偿所欠债务，其中月亮湾小区前期已建好未���的住宅抵偿价格为每平方米1800元，乙方新建商业用房的抵偿价格为一至四层均价每平方米2800元。”该条款即具有为借款提供抵押担保的目的。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故该借款合同第六条的约定违反了法律强制性规定，应属无效。基于该借款合同中无效条款而产生的ＸＸ与被告之间以房抵债协议，不受法律保护。本案原告王小兵作为商品房买卖合同的买受人，对合同约定的房号、购房款以及房产交付等合同的主要内容均不知情，并自认购房款源于ＸＸ与被告以房抵债的约定，其与被告签订合同的目的是为ＸＸ代持房产而非正常的商品房买卖，应认定原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系。原告民事行为不符合民事法律行为成立的“意思表示真实”这一条件。故原、被告之间的商品房买卖合同不成立，原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：驳回原告王小兵的诉讼请求。案件受理费14994元，由原告王小兵承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 ���杏红审 判 员 韦 瑛人民陪审员 高 永 强二〇一七年六月十三日代书 记员 薛 亦 茹 关注公众号“”