（2017）豫01民终6811号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-07-03
案件名称
河南正商置业有限公司、刘静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南正商置业有限公司,刘静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终6811号上诉人（原审被告）河南正商置业有限公司，住所地，郑州市管城区港湾路1号。法定代表人：张敬国，董事长。委托诉讼代理人：张瑾红、ＸＸ飞，员工。被上诉人（原审原告）刘静，女，汉族，1982年3月14日生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张俊良，河南沃原律师事务所律师。上诉人河南正商置业有限公司（以下简称正商公司）因与被上诉人刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2016）豫0184民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南正商置业有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ飞、被上诉人刘静的委托诉讼代理人张俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南正商置业有限公司上诉请求：1、撤销新郑市人民法院（2016）豫0184民初3574号民事判决，并在查明事实基础上依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人购买的房屋在合同约定的交付时间前已经建委竣工验收备案合格，符合商品房买卖合同及补充协议约定的房屋交付标准，被上诉人拒收房没有事实和法律依据。2、被上诉人主张损失无事实及法律依据。本案不存在逾期交付问题，被上诉人诉称的租金损失与上诉人无关。被上诉人也未出具鉴定机构关于存在质量问题及损失大小的鉴定依据，因此租金等损失也应依法驳回被上诉人诉请。原审判决计算损失错误。原审判决认定被上诉人每月租金损失为3500元，但租金标准有点高。3、原审判决程序违法。原审应依法进行鉴定评估，被上诉人无证据证明房屋存在质量问题，且未提出鉴定评估。原审判决不具有确定性及可执行性，不严谨严肃，程序违法。请求二审依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。刘静辩称，上诉人对本案法律关系认识不清，对被上诉人诉讼请求和一审法院判决的理解有误，其上诉请求的相关事实和法律适用在本案中并无争议，应予以驳回上诉。一审法院的审理程序合法上诉人关于原审判决计算标准的上诉理由不能成立。被上诉人因租房的实际支出，即修复期间的损失，不应按照涉案房屋当地房租计算。刘静向一审法院的诉讼请求：1．判令正商公司将刘静房屋整修完毕（质量问题以2013年6月11日交房验收表为准）；2．判令正商公司赔偿保修责任期间对刘静造成的损失54000元及物业费13000元，共计67000元（暂计算至起诉之日，实际损失以房屋维修完毕之日）。一审法院认定事实：2012年11月28日，刘静（××）与正商公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘静购买正商公司位于新郑市××镇××国道西侧××单元××房，一次性付款，同时约定，第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1．该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于××的原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付，自该交付通知约定交付之日第二日起，即视为出卖人已经交付，××承担商品房交付后的风险责任和物业管理费用。××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同日，双方签订《住宅补充协议》中约定，××交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于××，出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，××不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费，采暖费等相关费用自交付之日起由××承担，房屋保修期亦从次日起计算。《商品房买卖合同》种第八条交付期限中规定的“该商品房经验收合格”是指经质检站验收通过，××在办理商品房交付手续过程中，如商品房地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《住宅使用说明书》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为××拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦无需承担赔偿责任。双方于2013年6月11日对房屋质量进行验收，并签署《房屋验收表》，该验收表业主验收意见中显示“主入户门口墙上弱电箱盖需要维修；客厅外阳台排水管安装不牢固，（走管不合适）厨房、天然气管道外固定不牢，弱电盒下没有缝，入户玻璃门玻璃有划痕，入户门厅批涂颜色不一致，入户门排水管不直，客厅东墙空鼓，北卧西墙空鼓，主卧外推拉门上方毛条掉，玻璃四周打胶不到位，阳台批涂需修补”等内容。2016年7月22日，双方又对房屋质量问题进行验收，并签署《住宅工程质量问题验收表》，该表显示，一楼客厅，东墙净距偏差28MM，南墙上阳角偏差15MM;一楼主卧西北角开裂空鼓，整体观感太差，多处修复在两周内；一楼次卧，西面墙阴水，整体观感太差，多处修复在两周内等内容。另查明，刘静与段蓉签订《房屋租赁合同》，在2012年2月16日至2014年2月15日期间租住段蓉房屋，租赁费用每月3500元；刘静与其父亲刘中选与王桂霞签订《租赁合同》，约定2015年11月14日至2016年11月13日期间租住王桂霞房屋，每月租金1700元。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《住宅补充协议》，《房屋租赁合同》等证据予以证明。原审法院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，根据双方分别于2013年6月11日、2016年7月22日签署的房屋验收单中显示，正商公司向刘静交付的房屋存在质量问题未予修复完毕，应当承担修复责任，对刘静要求正商公司对房屋质量问题进行修复的诉讼请求该院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对刘静所主张的物业费损失，刘静并没有向物业公司进行交纳，没有实际发生，该院对其该项诉讼请求不予支持。根据双方于2013年6月11日所签署的房屋交接验收表中可以看出，所交付的房屋确实存在质量瑕疵，但并非是商品房地基基础和主体结构工程等必须委托专业建筑单位进行修复的质量问题，正商公司拖延修复，对刘静所造成的损失应当承担赔偿责任，但刘静亦负有防止损失扩大的义务，在正商公司拖延修复的情况下，刘静亦应当及时委托他人进行修复以及时入住，对刘静所主张的租金损失，根据其所提交的证据可以证明，在2013年1月1日至2014年2月15日期间租住段蓉房屋，月租金3500元，刘静共支付租金等损失42275.94元，对该部分损失的诉讼请求该院予以支持，对超过此期限的租金损失该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、河南正商置业有限公司于判决生效之日起五日内对刘静所购买的位于新郑市××镇××国道西侧××单元××房屋存在的质量问题进行修复；二、河南正商置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘静租金等损失42275.94元；三、驳回刘静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1475元，由刘静负担619元，河南正商置业有限公司负担856元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：房屋验收单中显示，正商公司向刘静交付的房屋存在质量问题，正商公司应当承担修复责任并承担修复期间造成的其他损失。对在正商公司拖延修复时刘静支付租金等损失42275.94元正商公司应当支付。综上所述，正商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由上诉人河南正商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年六月十三日书记员 赵利媛 更多数据：