（2016）粤0303民初17009号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2017-12-01
案件名称
段金燕与被告深圳市航运集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段金燕,深圳市航运集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初17009号原告段金燕。委托诉讼代理人胡冠军。委托诉讼代理人李月彬。被告深圳市航运集团有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7008号阳光高尔夫大厦10楼1001-1003、1005-1006，统一社会信用代码9144030019218398X4。法定代表人屈晨。委托诉讼代理人吴荷静。委托诉讼代理人何宁馨。上列原告段金燕与被告深圳市航运集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段金燕及其委托诉讼代理人李月彬，及被告的委托诉讼代理人吴荷静、何宁馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告装修损失费136989元、搬迁费32073元、评估费7500元、租金收益301106元，合计共470168元。2、由被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年9月1曰签订《房屋租赁合同》一份，被告将位于深圳市罗湖区嘉宾路金威大廈6楼东侧建筑面积为534.56平方米的房屋出租给原告作商业用途。租期5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止。每月租金24055.2元。2015年1月21日，深圳市航总物业管理有限公司代理被告与原告在深圳市房屋租赁办办理《深圳市房屋租赁合同》备案手续。2015年2月10日，原告将房屋转租给深圳市华制在线教育科技有限公司并签订《房屋租赁合同》一份，租期二年，自2015年3月1日至2017年2月28日止。《合同》第二条约定租金按月支付，按每月人民币49000元计算（其中租金35636元、管理、空调费13364元）。深圳市华制在线教育科技有限公司后变更为深圳华制智能制造技术有限公司，原告所收租金均开具增值税专用发票。2016年6月6日，被告发出《通知函》，以原告多次未经被告同意将租赁房产转租他人，属于违约转租，现致函通知从即日起，解除双方租赁关系。原告与被告多次协商，被告于2016年7月10日回函，明确自2016年7月7日始正式解除两份《房屋租赁合同》，2016年7月1日后的租金及管理费无须支付。2016年7月8日，原告与被告办理了房屋移交手续，被告于2016年7月29日已退还租金8万元。2016年7月8日，原告委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司进行评估，该公司出具评估报告：涉案房屋用途为办公，二次装修处于正常使用状态，成新率为八成新；涉案房屋二次装修于2016年7月8日的评估价值为316130元。综上，原告认为被告无故解除租赁合同，已属严重违约。被告采取封堵锁门等方式，迫使租户无法继续经营，给原告带来租金收益损失。被告依法应赔偿原告的装修损失费136989元（按316130元计+60月×26月）、搬迁费32073元（60元/平×534.56平）、评估费7500元、租金收益301106元[(35636-24055=11581)×26月]，合计共470168元。为维护原告合法权益，故具状贵院，请求依法判决。被告辩称，一、段金燕的转租期限严重超过与航运集团租赁合同所约定的租赁期限，违反合同约定，航运集团有权依法提前解除合同。2015年1月21日，航运集团重新签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同20150121”），对租赁期限、转租权等内容进行了重新约定：其中租赁期限变更为2013年9月1日至2016年8月31日；关于转租权，该合同第十五条约定“租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限”。租赁合同20150121为签订双方的真实意思表示，且经房屋主管部门登记备案，合同内容合法有效，对双方均有法律约束力，同时，（2015）深罗法民三初字第673号判决书亦对该合同的签订事实及效力予以认定，且段金燕据以主张转租权的合同依据亦为租赁合同20150121的第十五条，表明段金燕对租赁合同20150121的内容及效力予以认可，同意接受其约束。故依据该合同，段金燕与航运集团的租赁合同关系应于2016年8月31日届满，并且段金燕的转租行为必须经房屋租赁主管机关登记备案，同时其转租期限不得超过该合同所约定的租赁期限（即2013年9月1日至2016年8月31日）。综上，租赁合同20150121虽然赋予了段金燕转租权，但是也对段金燕的转租行为进行了规范化要求，但根据转租承租户深圳市华制在线教育科技有限公司（以下简称“华制在线”）负责人的回复，段金燕在将承租房屋转租给华制在线时，其双方并未办理备案登记手续，且转租合同约定的转租期限（2015年3月1日至2017年2月28日）严重超过租赁合同20150121所约定的租赁期限（2013年9月1日至2016年8月31日），违反合同约定，属于违约转租，损害了航运集团的合同利益，航运集团提前解除租赁合同合理有据，并非段金燕所称的无故解除。二、航运集团依法提前解除合同，已履行必要的通知程序，切实保障了段金燕的合法利益。因段金燕的违约转租，航运集团于2016年6月6日向段金燕发出书面《通知函》，要求解除双方的租赁关系，随后，航运集团于2016年7月10日再次向段金燕发出书面《回函》，确认双方的两份租赁合同于2016年7月7日正式解除，同时确认退场手续办理完结及相关费用结算结清后保证金予以退还给段金燕。所以，虽然段金燕存在违约转租的行为，损害了航运集团的合同利益，但航运集团仍秉承诚实守信的原则，履行必要的通知程序，保证段金燕有足够的搬迁时间，亦未有按照合同约定罚扣段金燕的租赁保证金，有效地保障了段金燕的合法利益，航运集团的解除行为及程序合法有效。三、段金燕的诉讼请求无法律及事实依据，段金燕无权要求航运集团赔偿任何费用。（一）段金燕主张航运集团赔偿装修损失费无法律及事实依据，不应获得支持。1、根据合同约定，租赁房屋的装修费用应由段金燕自行承担，合同解除后，无法分离的装修附着物段金燕不得拆除，航运集团亦无需给予段金燕任何补偿。鉴于租赁合同20150121第14条未对装修的归属作明确约定，依据《合同法》第77条，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，故装修的归属应按租赁合同20130901的相关约定来确定。房屋租赁合同20130901“六、装修及维护”中的第3条约定“乙方在租赁房屋范围内进行装修工程时，甲方向乙方提供租赁范围内的基本设施方便，装修所需的一切费用均由乙方负担”；第6条约定“在本合同终止或解除后，乙方投资形成的在房屋范围内的附着物已无法与租赁房屋分离或分离将损坏租赁房屋或装修资产使用功能的，乙方不得拆除，甲方无须给予乙方任何补偿”。据此，退一步来讲，即使装修费用由段金燕支付的，段金燕亦应自行承担，合同解除后，已无法与租赁房屋分离或分离将损坏租赁房屋的附着物，段金燕不得拆除，航运集团亦无须给予段金燕任何补偿，段金燕向航运集团主张装修损失费无任何法律及事实依据。2、租赁房屋的装修费用实际上由转租承租户孟成军所支付，段金燕未有任何证据证明其存在装修费用的支付，更不存在所谓的损失。根据航运集团提交的施工合同、主材料代购明细单、预算报价表等证据材料可知，转租承租户孟成军曾于2014年7月对租赁房屋进行装修并实际支付相关的装修费用，（2015）深罗法民三初字第673号民事判决书的法院“审理查明”内容的第三部分亦对转租承租户的装修行为予以确认。转租承租户孟成军完成该次装修后，段金燕并未对租赁房屋进行再次装修，评估报告的评估对象为租赁房屋的二次装修，该次装修系由孟成军施行并实际支付相关费用，段金燕未有任何证据证明其存在任何装修费用的支出，故段金燕不存在任何装修费用的损失。（二）段金燕要求航运集团承担搬迁费、评估费无法律和事实依据，不应获得支持。租赁合同20150121未对搬迁费用的承担作相关约定，根据租赁合同20130901“七、对租赁房产的管理”第6条约定“本合同租赁期满或提前终止本合同，乙方必须于合同解除之日三日内迁出，将所有物品全部搬清，确保室内设备完好无损……乙方逾期不清理其物品的、甲方有权进行清理，清理费用由乙方承担，乙方对上述条款无任何异议”，租赁合同终止后，对租赁房屋内的物品进行搬迁清理为段金燕单方的责任及义务，相应的搬迁清理费应由其自行承担，在其逾期未履行相应义务的情况下，即使航运集团代为履行并代为支付相关费用，段金燕亦应向航运集团返还，故段金燕向航运集团主张搬迁费无任何的法律及事实依据。段金燕据以主张装修费用损失的评估报告由段金燕单方委托的评估公司出具，且评估对象未经航运集团确认，评估内容是没有证据予以支持的，因此，评估报告不具有公允性及真实性，段金燕据此主张装修费用损失无任何的法律及事实依据，不应获得支持。（三）段金燕主张航运集团赔偿其租金收益无任何事实及法律依据。转租承租户华制在线因自身原因已于2016年6月自行终止与段金燕的租赁关系，其终止行为为其自愿行为，并非段金燕所称“航运集团采取封堵锁门等方式，迫使租户无法继续经营”而导致其所谓的租金收益损失，转租承租户提前终止与段金燕的租赁关系与航运集团无任何关联关系，即使段金燕因此产生损失亦与航运集团无关，况且段金燕已扣除华制在线的履约保证金作为补偿，段金燕向航运集团主张所谓的租赁收益无任何的事实及法律依据。2015年1月21日，航运集团与段金燕重新签订了房屋租赁合同，对租赁期限、转租权等内容进行了重新约定，租赁期限变更为2013年9月1日至2016年8月31日，因此租赁合同已于2016年8月31届满，段金燕在主张租金收益损失时采用已失效的租赁期限进行计算，无法律依据及事实依据。综上所述，段金燕的诉讼请求无法律依据及事实证据予以支持，为维护航运集团的合法权益，恳请贵院在查明案件事实后依法予以驳回。经审理查明：一、2013年9月1日原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告将名下位于深圳市罗湖区嘉宾路金威大厦6楼东侧建筑面积为534.56平方米的房屋出租给原告作商业用途，租期5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止，每月租金人民币24055.2元（以下均为人民币）；租赁合同签订之日双方商定室内部分装修期由2013年9月1日至同年10月31日共计60天，装修期租金为0元；原告在租赁房屋范围内进行装修工程时，被告提供租赁范围内的基本设施方便，装修所需的一切费用均由原告负担；在本合同终止或解除后，被告投资形成的在房屋范围内的附着物已无法与租赁房屋分离或分离将损坏租赁房屋或装修资产使用功能的，原告不得拆除，被告无须给予原告任何补偿；租期内，保证被告本合同利益的前提下经被告同意，原告可转租或者分租给第三方，除此之外，原告不得将租赁房屋擅自转租；本合同租赁期满或提前终止本合同，原告必须于合同解除之日3日内迁出，将所有物品全部搬清，确保室内设备完好无损……原告逾期不清理其物品的、被告有权进行清理，清理费用由原告承担，原告对上述条款无任何异议。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年9月11日，深圳市航总物业管理有限公司出具书面的《关于金威大厦6楼东侧半层出租补充协议》，内容为：原告承租深圳市罗湖区金威大厦6楼东侧半层写字楼，在租期内，可能因某些原因导致需要转租或者分租给第三方使用（不包括作经营餐饮、休闲娱乐场所和宾馆等用途），出租方应同意并全力配合办理有关的租赁变更手续，所涉及到的相关费用与出租方无关；2015年1月21日，深圳市航总物业管理有限公司代理被告与原告就涉案租赁物业又签订《深圳市房屋租赁合同》1份，约定：房屋出租面积534平方米，月租金为24030元，租期从2013年9月1日至2016年8月31日；该合同第15条约定，租赁期间，原告可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。该合同进行了租赁备案。二、2015年2月10日，原告将房屋转租给深圳市华制在线教育科技有限公司并签订《房屋租赁合同》1份，租期2年，自2015年3月1日至2017年2月28日止。《合同》第2条约定租金按月支付，按每月49000元计算（其中租金35636元、管理、空调费13364元）。深圳市华制在线教育科技有限公司后变更为深圳华制智能制造技术有限公司。已经生效的（2015）深罗法民三初字第673号孟承军起诉段金燕房屋租赁合同纠纷一案的民事判决认定：孟承军与段金燕于2014年3月21日签订房屋租赁合同，约定租期从2014年3月20日至2017年3月19日；合同履行期间，因深圳市航运集团有限公司于2014年10月31日上门要求收回房屋，故该租赁合同提前解除；2015年2月被告收回租赁房屋，并于2015年3月1日将租赁房产另租他人。该案中次承租人孟承军诉请要求段金燕支付装修损失，本院予以驳回。三、2016年6月6日，被告向原告发出书面《通知函》，以原告多次未经被告同意将租赁房产转租他人，属于违约转租为由，通知从即日起，解除双方租赁关系。原、被告多次协商，被告于2016年7月10日回函，明确自2016年7月7日始正式解除2份《房屋租赁合同》，2016年7月1日后的租金及管理费无须支付。2016年7月8日，原、被告办理了房屋移交手续。四、本案起诉前，原告于2016年7月8日自行委托深圳市中诚达土地房地产评估顾问有限公司对租赁房屋室内的装修残值进行评估，评估结论为：涉案房屋用途为办公，二次装修处于正常使用状态，成新率为八成新；涉案房屋二次装修于2016年7月8日的评估价值为316130元。原告为此支出评估费用7500元。本案起诉后，经原告申请，本院依法委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司对金威大厦6楼东侧601－611室内二次装修的市场价值进行鉴定。2017年4月19日该鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定说明：因原、被告都未能提供原签订租赁合同时的房屋原始图纸和目前现状图纸，对二次装修内容范围无法界定清晰，现只能对现场看到的墙面、地面、天花的面层进行估算，考虑到常规情况下水电需要改造，水电改造按1万元估价；鉴定结论为：金威大厦6楼东侧601－611室内二次装修的市场价值为168751.5元。原告为此实际支出鉴定费12793.56元。庭审中原告确认，上述本院委托鉴定的鉴定对象是经次承租人孟成军二次装修后的现场，该现场既包括原告从被告处承租后由原告出钱进行的第一次小装修、又包括原告将租赁房屋转租给次承租人后由次承租人出钱在此基础上进行的第二次装修。三、原告称本案实际履行的是5年期限的租赁合同，而并非3年租期备案合同。被告对此予以否认。以上事实，有2份房屋租赁合同、（2015）深罗法民三初字第673号民事判决书，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2015年1月21日签订的房屋租赁合同，该合同对租期进行了变更，即租期变更为2013年9月1日至2016年8月31日，该合同进行了备案，应认定合法有效。原告称其与被告之间实际履行的系2013年9月1日签订的房屋租赁合同，事实依据不足，本院不予采纳。据此，原告于2014年3月将租赁房屋转租给深圳市华制在线教育科技有限公司并签订《房屋租赁合同》约定转租期自2015年3月1日至2017年2月28日止，该转租期限超过了上述备案合同的期限，违反了该备案合同的约定，原告的行为构成违约，被告以原告转租超过原租期构成违约为由提前收回了房屋，具有合同依据。因系原告单方违约，故原告主张的装修损失、搬迁费、评估费、租金收益，理据不足，本院均不予支持。另一方面，本院根据原告申请依法委托鉴定机构针对租赁房屋室内装修现状所作的鉴定，亦显示无法分清涉案装修现场哪些是原告实施哪些是次承租人实施。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费人民币4176元，由原告负担。鉴定费人民币12793.56元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李春华人民陪审员 胡聪明人民陪审员 王大岩二〇一七年六月十三日本件与原本核对无异马文涛书 记 员 魏惠如 来源：百度“”