（2016）陕02民终36号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-07-04

案件名称

李保成与闫刚强房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

陕西省铜川市中级人民法院

所属地区

陕西省铜川市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李保成,闫刚强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省铜川市中级人民法院民事判决书（2016）陕02民终36号上诉人（原审被告）：李保成，男，1968年生，汉族，住铜川市印台区。被上诉人（原审原告）：闫刚强，男，1979年生，汉族，住铜川市印台区。上诉人李保成因与被上��人闫刚强房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院（2016）陕0203民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李保成、被上诉人闫刚强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李保成上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人与被上诉人双方没有合同关系，上诉人与李美玲、阎胜利签订房屋租赁合同，李美玲、阎胜利把房子租给上诉人是以房屋所有人名义签订的合同，上诉人已将租赁费125000元交给李美玲、阎胜利，上诉人未见到被上诉人和岳超之间签订的合同，一审认定合同签订的过程是错误的。2、李美玲、阎胜利和上诉人签订合同时明显违反诚实信用和公平等价有偿原则，且显失公正给上诉人造成了很大损失。签订合同时李美玲、阎胜利告知上诉人该门面房是他们夫妻两人的，并未告知房屋是闫刚强的，明显是对上诉人的欺骗。造成上诉人交付5年的125000元的租金只对6号门面房使用10个月、7号门面房使用3个月。3、上诉人向一审法院提交了足以证明被上诉人有欺骗行为、房屋租赁合同显失公平的证据，依法应予撤销。上诉人已向印台区人民法院提出了诉讼请求，该案应等另一案审理终结才能审理。二、一审适用法律错误。一审在认定事实错误的情况下适用法律错误。闫刚强辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。闫刚强向一审法院起诉请求：1、依法判令李保成支付其占用房屋费14800元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月30日��原告将其所有的位于铜川市印台区三里洞荣华小区的6号门面房租赁给岳超使用，后经原告同意岳超于2014年8月11日将该房屋转租给被告使用，由阎胜利与李美玲代岳超与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2014年8月1日至2015年5月31日。合同到期后，被告未将房屋腾出亦未重新签订合同，原告闫刚强诉至铜川市印台区法院，2015年11月10日，铜川市印台区法院作出（2015）印民初字第00494号民事判决，判令被告将该房屋交还给原告，同时支付房屋占用费6000元（2015年6月-2015年10月，每月1200元）。被告不服上诉至铜川市中级人民法院，2016年5月19日，铜川市中级人民法院作出（2016）陕02民终158号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后被告一直未腾房，经原告申请铜川市印台区人民法院执行后，被告于2016年8月8日将房屋腾还给原告。2015年10月后被告未支付原告房屋占用费。另查明，铜川市印台区三里洞荣华小区的7号门面房2016年的房租为1200元/月。上述事实，有房屋租赁合同、房款结算单、（2015）印民初字第00494号和（2016）陕02民终字158号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，公民的财产所有权受法律保护。本案中原告以房屋所有权人的名义要求被告支付房屋占用费，依据已生效的（2015）印民初字第00494号和（2016）陕02民终158号判决书确定的内容，被告无权占有位于铜川市印台区三里洞荣华小区的6号门面房，应按照判决指定期间内及时将房屋腾还给原告，被告未按期腾房，应当支付相应的占用费，故对原告请求被告支付房屋占用费的请求依法予以支持。对于占用期限，（2015）印民初字00494号判决书判决房屋占用费计算至2015年10月，故被告��支付从2015年11月计算至实际腾房之日2016年8月8日，共计9个月零8天。对于房屋占用费，原告主张按照1600元/月计算，本院参照同地段、同时期赵桂英位于荣华小区7号门面房租赁价格1200元/月予以认定，故被告应支付原告房屋占用费为11120元。对于被告李保成辩称，其与阎胜利、岳超的房屋租赁纠纷案正在审理当中，希望待此案审理完结再审理本案的意见，因其与阎胜利、岳超的纠纷与本案非同一法律关系，且该案的处理并不影响本案的处理结果，故对被告此辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：被告李保成于本判决生效之日起十五日内向原告闫刚强支付房屋占用费11120元。案件受理费210元，由原告闫刚强承担100元，由被告李保成承担110元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人争议焦点是:①闫刚强是否是本案的权利人;②租赁合同是否显失公平。关于闫刚强是否是本案的权利人。上诉人李保成上诉称李美玲、闫胜利是以房屋所有人名义与其签订的合同，其未见到闫刚强和岳超签订的合同，从已生效的铜川市印台区人民法院（2015）印民初字第00494号民事判决和本院（2016）陕02民终158号判决确认的事实来看，本案所涉6号门面房的所有人是闫刚强。闫刚强与岳超签订租赁协议后，经闫刚强同意岳超将该房转租。上诉人李保成在与阎胜利、李美玲签订房屋租赁合同时，将6号门面房租赁期限约定在闫刚强与岳超签订的房屋租赁协议所确定的租赁期限内，足以证明其对闫刚强与岳超签订的租赁协议及闫刚强为房屋所有人的事实是明知的，故对被上诉人要求上诉人支付房屋占用费的理由应予支持。关于租赁合同是否显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”所谓利用优势地位是指一方利用其经济上的优越地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓的无经验，是指欠缺一般的生活经验或交易经验。从涉案合同订立时的情况看，缔约双方在经济地位上并无明显差异，不足以导致李保成难以拒绝签订合同的情形。李保成本人也是积极促成双方交易的达成，在订立合同的当日即支付了全部价款。而店铺转让交易是日常生活中经��发生的事情，签订租赁合同受让店铺，并不需要特别的生活经验，一个理智正常的成年人足可胜任。李保成称未见到岳超给阎胜利、李美玲的委托书，不认可岳超委托阎胜利、李美玲代其签约的事实。因当事人争议的是合同约定的权利义务是否显示公平，且岳超、阎胜利、李美玲对与李保成签订的房屋租赁合同的内容及履行情况并无异议，故岳超与阎胜利、李美玲之间是否存在书面委托书，不影响对涉案合同是否显失公平的判断。上诉人李保成认为其与阎胜利、李美玲所签《房屋租赁合同》显失公平，合同约定的价款125000元应为5年租金。根据本院（2017）陕02民终136号民事判决查明事实，李保成认可双方所签合同的真实性，该合同第一条约定：甲方（阎胜利、李美玲）把位于铜川市三里洞荣华小区6-7号门面房出租给乙方（李保成）使用，共计人民币壹拾贰万伍仟元��（125000元）。（室内物品归乙方所有，室内装修与甲方无关）。合同第二条约定的租赁期限为：6号房自2014年8月1日起至2014年10月31日止。租赁期满后乙方可续租，租金随行就市，在租赁期内不得转租或转让。李保成自认当时议定的该房屋租金为每月1200元，与当时当地同类房屋租金1000-1200元基本相当。结合上述合同条款可以看出，双方所签房屋租赁合同不仅仅是单纯的租赁房屋，还包括涉案店铺中物品的买卖，李保成受让店铺后的经营内容与岳超的经营内容相同，由此可以认定实际是李保成对岳超原有店面、物品及经营活动的全部继受。双方签订的房屋租赁合同第二条除去合同约定租期的租金外，还有李保成手写的“室内物品归乙方（李保成）所有，室内装修与甲方无关”字样。事后上诉人将合同总价价款理解为单纯是房屋租金一项，并以此来主张合同权利义务严��不对等，并不符合双方交易的实际情况。对于所租房屋内物品价值是否适当，李保成在签合同时应尽必要的注意义务，对接收物品的种类、数量、品质进行认真核对清点，并制作书面清单，以切实维护自己的合法权益；但是李保成并未对此善尽注意义务即接收物品用于经营活动，导致人民法院无法对其当时接收物品的价值进行核实。利益不均衡表现为价款与标的物价值过于悬殊，责任承担、风险承担显然不合理等，它是以利益能够依一定的价格加以确定为前提的。本案中，除房屋租金外，其他利益的价格无法加以确定。李保成提供的证据不能证明其与阎胜利、李美玲签订的房屋租赁合同存在利益明显失衡的情形，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有��证证明责任的当事人承担不利后果。综上所述，李保成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元由李保成负担。本判决为终审判决。审判员　　周少英审判员　　汪　涛审判员　　陈建安二〇一七年六月十三日书记员　　王丽娥百度搜索“”