（2017）津0113民初2432号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-08-24

案件名称

刘建军与陈辉、赵兰青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市北辰区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘建军,陈辉,赵兰青,天津市胜朗房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条

全文

天津市北辰区人民法院民事判决书（2017）津0113民初2432号原告：刘建军，男，1974年9月1日生，汉族，住山东省。被告：陈辉，男，1988年6月12日生，汉族，住天津市北辰区。被告：赵兰青，女，1992年10月8日生，汉族，住天津市北辰区。被告：天津市胜朗房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号105-3（集中办公区）。法定代表人：刘吉，总经理。委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。原告刘建军与被告陈辉、赵兰青、天津市胜朗房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军，被告陈辉、赵兰青及被告天津市胜朗房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李庆培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告三方签订的房地产买卖居间合同；2.判令被告陈辉、赵兰青返还购房定金26000元；3.判决被告天津市胜朗房地产经纪有限公司返还中介费29600元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，原告与被告陈辉、赵兰青在被告天津市胜朗房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，合同约定，原告购买被告陈辉、赵兰青的共有房屋一套，该房屋位于天津市北辰区××路××铂××号，约定房屋价款1226000元，原告于合同签订当日支付被告陈辉、赵兰青定金26000元，支付天津市胜朗房地产经纪有限公司中介费29600元，三被告均为原告出具了相应的收条。2017年3月31日，天津市出台《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，并于2017年4月1日起实施。其中第一条关于深化区域性住房限购的内容中要求非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。原告在天津市的社会保险缴纳情况为2015年5月到2016年5月缴纳一年，中间停缴，2017年3月开始续交，因此原告不符合此政策要求，导致不具有购房资格。因此原告通过中介通知被告陈辉、赵兰青因政策变化导致合同无法履行，要求解除双方的居间合同，返还购房定金，被告陈辉、赵兰青不同意退还定金，要求继续履行合同。被告天津市胜朗房地产经纪有限公司也不同意退还中介费用。原告为维护自己合法权益，故诉至法院，望判如所请。本院开庭审理过程中，原告与被告陈辉、赵兰青就定金问题达成和调解协议，被告陈辉、赵兰青同意返还原告刘建军定金23000元，双方均同意解除于2017年3月18日签订的《房地产买卖居间合同》，原告当庭撤回对被告陈辉、赵兰青的起诉。因原告撤回对被告陈辉、赵兰青的起诉系原告真实意思表示，本院予以准许。天津市胜朗房地产经纪有限公司辩称，不同意返还中介费。首先，我公司已经完成居间义务，已经提供了完整的居间服务，包括促成原告与被告陈辉、赵兰青之间交易，为原告办理评估等；其次，原告与被告陈辉、赵兰青之间不能履行合同的原因非我公司导致；再次，国家政策调整约束的是原、被告双方，与居间合同无直接关系。故被告天津市胜朗房地产经纪有限公司不同意退还中介费其其他费用。本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，原告与被告陈辉、赵兰青及天津市胜朗房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定，甲方陈辉、赵兰青将其名下坐落于天津市北辰区××路××铂××号房屋出售给乙方刘建军，该房屋建筑面积66.54平方米，成交价格为1226000元；乙方于签订本合同之时向甲方支付定金26000元，卖方应于2017年4月30日前还清房贷并注销抵押权。合同同时约定，甲乙双方须于2017年5月5日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。此外，甲方、乙方应签署本合同之时各向丙方（天津市胜朗房地产经纪有限公司）支付该房产成交价格的1.5%作为丙方以提供居间服务的报酬。此外，该《房地产买卖居间合同》对违约责任、通知与送达、合同免责等条款也作出了相应约定。合同签订当日，原告给付被告陈辉、赵兰青房屋定金26000元，被告赵兰青向原告出具了收条；同时，原告于合同签订当日给付被告天津市胜朗房地产经纪有限公司中介服务费20600元，被告天津市胜朗房地产经纪有限公司向原告出具了收条。2017年3月28日，原告向被告天津市胜朗房地产经纪有限公司另外交付中介服务费9000元，被告天津市胜朗房地产经纪有限公司为原告出具了收到中介服务费9000元的收条，同时该收条注明：中介费22000元、评估费6100元、代办费1200元、物业交验300元；被告天津市胜朗房地产经纪有限公司共计收取原告各项费用29600元。另查明，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，（以下简称房地产调控实施意见）并于2017年4月1日起实施。其中第一项关于深化区域性住房限购规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。原告户籍地为山东省东明县，非天津本市户籍，原告曾于2015年5月至2016年5月在天津市缴纳社会保险，后原告停缴，2017年3月原告续缴社会保险。原告未在本市缴纳社会保险连续两年且未能提供连续在本市3年内连续两年个人所得税证明，故不符合房地产调控实施意见非本市户籍人员购买住房的要求。本院认为，本案的争议焦点为：被告天津市胜朗房地产经纪有限公司是否应返还原告中介费用及返还的数额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，但因合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告因受天津市房地产调控政策影响，导致不符合在本市购买住房条件，进而在法律上或事实上无法履行与三被告签订的《房地产买卖居间合同》，应属于订立合同时无法预见、不可归责于双方当事人的情形，故本院结合案件实际情况，对原告要求解除与三被告签订的《房地产买卖居间合同》及被告返还中介费用的诉讼请求，依法予以支持。关于被告天津市胜朗房地产经纪有限公司应返还原告中介费用数额一节，被告向本院提交了中同华房地产土地评估有限公司出具的收据一张，证明被告因提供居间服务花费评估费用5500元，此项费用应由原告自行承担，本院予以认定，另被告天津市胜朗房地产经纪有限公司也为实现合同目的履行了一定的义务，但双方从签订合同到因房地产调控政策影响无法履行合同总共不到两周时间，被告天津市胜朗房地产经纪有限公司收取原告中介费用29800元，明显过高，本院依据公平原则，酌情认定原告给付被告中介费用3000元，剩余中介费用21100元被告天津市胜朗房地产经纪有限公司应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘建军与被告天津市胜朗房地产经纪有限公司之间于2017年3月18日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告天津市胜朗房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告中介服务费用21100元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费595元，由被告天津市胜朗房地产经纪有限公司担负承担163.75元，原告承担431.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　苏晓龙二〇一七年六月十三日书　记　员　　于　警附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外；（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条因合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。关注公众号“”