（2017）川0116民初2418号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-09-15

案件名称

陈茂松、冯玲与四川国栋建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市双流区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈茂松,冯玲,四川国栋建设集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初2418号原告:陈茂松，男，1976年1月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。原告:冯玲，女，1987年7月6日出生，汉族，住四川省邛崃市。被告：四川国栋建设集团有限公司，住所地成都市双流区黄水镇（川藏路18公里处）。法定代表人：王春鸣，董事长。委托诉讼代理人：王利，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡珍,北京康达（成都）律师事务所律师。原告陈茂松、冯玲诉被告四川国栋建设集团有限公司（以下简称“国栋建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈茂松、冯玲向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交房并办理不动产权证书；2、被告向原告支付逾期交房违约金（按总房款的每日万分之一自2016年6月1日起计算至实际交房之日止）；3、被告赔偿因未按时交房造成原告在外租房的损失（按每月租金800元自2016年6月1日起计算至交房之日止）；4、被告赔偿原告所购买的房屋对外租房的收益（按每月租金1500元自2016年6月1日起计算至交房之日止）。5、被告赔偿原告因为被告逾期交房导致原告的小孩在2016年9月1日未能接受国家免费教育，误工费、精神损失费共计20000元。事实和理由：2015年1月26日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》及购房合同补充协议，约定由原告购买被告开发的位于成都市双流区东升街道广都大道316号房屋，被告应于2016年6月1日前交付商品房。但被告至今未交房，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告国栋建设公司辩称，1、原、被告双方签署《商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月1日前交付商品房。2016年4月底该项目的承建方成都市第四建筑工程公司单方解除合同,撤走全部施工人员,并组织社会人员禁止被告工作人员进场,导致被告既无法另行组织施工队伍进场,也无法办理相关竣工验收手续。被告认为导致无法交房的责任不在被告，而在于承建方成都市第四建筑工程公司。发生上述事件后，被告立即和承建方进行沟通，沟通不成已诉至法院。现因该项目尚未竣工，无法向原告交付房屋。本案因为导致不能交房的原因不是被告造成的，因此，被告不应该承担违约金。2、合同约定“逾期交房违约金自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方须按日计算向乙方支付收到乙方总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同继续履行”。违约金的支付时间为该商品房实际交付之日起30日内，现在该商品房未交付，支付逾期交房违约金的期限尚未届满。如法院认为被告违约应支付逾期交房违约金，则被告认为违约金计算标准过高，请求法院调减。3、原告主张的因未按时交房造成原告在外租房的损失、所购买的房屋对外租房的收益，因合同已经约定了逾期交房的违约金，如果被告支付了逾期交房违约金，就不应当再赔偿损失，另外，原告的该项诉讼无事实依据和法律依据，请求法院驳回该项诉请。4、原告主张的被告赔偿原告因为被告逾期交房导致原告的小孩在2016年9月1日未能接受国家免费教育，误工费、精神损失费共计20000元。该项诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：GD20150126-1），约定：原告购买被告开发的位于双流区东升街道广都大道316号房屋，用途为：住宅，测绘建筑面积共87.85平方米，所购商品房总价款369371元；出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：（1）……（2）详见补充协议。该商品房交付时应当符合第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收证。2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。6、该商品房达到质检验收合格即可交付。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房合同补充协议》（协议编号：GDB20150126-1），约定：逾期交房的违约责任及处理:购房合同中的约定的交房日期，是最终的交房日期，除甲乙双方另行约定和不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件向乙方交付该商品房，甲方须向乙方承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方须按日计算向乙方支付收到乙方总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同继续履行。若本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致，以本补充协议约定的内容为准，补充协议未约定以合同约定为准。合同签订当日，二原告即向被告支付购房款369371元。另查明，原告购买的房屋属被告开发的“国栋•南园贰号”楼盘，现处于停止修建状态，尚未完工，尚未办理竣工验收手续。上述事实，有原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、涉案房屋能否交付并办理不动产权证书；2、被告是否违约及是否应承担逾期交房违约责任；3、原告诉请的违约金标准是否过高的问题。4、被告是否应当赔偿因未按时交房造成原告在外租房的损失、所购买的房屋对外租房的收益。5、被告是否应当赔偿原告因为被告逾期交房导致原告的小孩在2016年9月1日未能接受国家免费教育，误工费、精神损失费共计20000元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：关于涉案房屋能否交付并办理不动产权证书的问题。原告购买的商品房现尚未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告购买的商品房目前不具备交付条件，也不具备办理不动产权证书的条件，对原告主张被告立即向其交付涉案房屋并办理不动产权证书的诉讼请求，本院在本案中不予支持。关于被告是否违约及是否应承担逾期交房违约责任的问题。《购房合同补充协议》约定“购房合同中的约定的交房日期，是最终的交房日期，除原、被告双方另行约定和不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件向原告交付该商品房，被告须向原告承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告须按日计算向原告支付收到原告总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同继续履行”。被告应于2016年6月1日前向原告交付该商品房，被告未在上述约定的期限内交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告辩称系因承建方成都市第四建筑工程公司单方解除合同并停止施工造成，逾期交房的过错不在被告，被告方应免责。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案被告应当向原告承担违约责任。故被告的上述辩称意见不成立，本院不予采信。关于原告诉请的违约金标准是否过高的问题。原告主张2016年6月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金按总房款的每日万分之一计算，本院认为，被告逾期交房事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2016年6月1日前向原告交付该商品房，故逾期交房违约金的计算时间应自2016年6月2日起算，现因涉案房屋尚未交付，故在本案中逾期交房违约金计算至二原告起诉之日止较为适宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未提交充分有效的证据证明其损失的大小，本院结合原告的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定2016年6月2日至2017年3月13日期间的逾期交房违约金违约金数额为5264元。关于被告是否应当赔偿因未按时交房造成原告在外租房的损失、原告所购买的房屋对外租房的收益的问题，本院认为，双方合同约定“除原、被告双方另行约定和不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件向原告交付该商品房，被告须向原告承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告须按日计算向原告支付收到原告总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同继续履行”，本院结合原告的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定2016年6月2日至2017年3月13日期间的逾期交房违约金数额为5264元。而原告并未提交充分有效的证据证明其损失已超过了本院酌定的违约金数额，故本院在本案中不予支持。关于被告是否应当赔偿原告因为被告逾期交房导致原告的小孩在2016年9月1日未能接受国家免费教育，误工费、精神损失费共计20000元的问题。因本案合同并未约定上述损失的内容，且原告也未提交充分有效的证据予以证明，上述请求缺乏事实依据和法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川国栋建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈茂松、冯玲支付2016年6月2日至2017年3月13日期间的逾期交房违约金5264元；二、驳回原告陈茂松、冯玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由被告四川国栋建设集团有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员　　梁　宪二〇一七年六月十三日法官助理　　何晓娇书 记 员　　聂　华 关注微信公众号“”