（2017）赣09民终254号

裁判日期: 2017-06-13

公开日期: 2017-09-01

案件名称

袁铖、余定国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省宜春市中级人民法院

所属地区

江西省宜春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁铖,余定国,饶金书,丁冬清,杨山九,苏小兵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省宜春市中级人民法院民事判决书（2017）赣09民终254号上诉人（原审被告）：袁铖，男，1969年1月19日出生，汉族，住宜春市袁州区，上诉人（原审被告）：余定国，男，1974年9月23日出生，汉族，住宜春市袁州区，上诉人（原审被告）：饶金书，男，1960年8月10日出生，汉族，住宜春市袁州区，上诉人（原审被告）：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，住宜春市袁州区，上述四上诉人共同委托诉讼代理人：何麟，湖南理曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨山九，男，1963年10月30日出生，汉族，住宜春市袁州区，原审被告：苏小兵，男，1966年9月6日出生，汉族，住宜春市袁州区，上诉人袁铖、余定国、饶金书、丁冬清因与被上诉人杨山九、原审被告苏小兵房屋买卖合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁铖、余定国、饶金书、丁冬清向本院提起上诉，请求本院改判上诉人依法不承担民事责任。事实和理由为：1、杨山九欲购买的房屋属于不动产，该房屋现登记在苏小兵名下，苏小兵系该房屋的所有权人，只有苏小兵有权处分该套房屋。因此上诉人并不是该套房屋的出售人。故上诉人依法不应当承担房屋买卖合同未能履行的民事责任。2、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明显错误，上诉人是自然人，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所指的商品房出卖人是指房地产开发企业。3、原审法院判决上诉人承担房屋买卖合同有效的民事责任明显违背了事实和法律规定。针对上诉人的上诉，被上诉人杨山九答辩称，四上诉人及原审被告苏小兵违反了约定，应当赔偿杨山九的损失。原审被告苏小兵经本院合法传唤，未作答辩。杨山九在原审法院提起诉讼，请求原审法院判决：1、解除双方之间的的口头购房协议；2、判令袁铖、余定国、饶金书、丁冬清、苏小兵双倍返还杨山九购房定金200000元；3、判令袁铖、余定国、饶金书、丁冬清、苏小兵立即退还杨山九已付的车库款80000元并按月息2分计算利息（自交款之日起计算至退还款项之日止）。原审法院经审理查明，丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书等人以出让方式取得位于宜春市的一宗城镇住宅用地土地使用权，并以合伙联建形式建设云景园小区。2011年1月27日,杨山九向饶金书交付定金100000元，以2950元/平米的价格预定云景园1号楼2单元4层02号的一套房屋。房屋建成后，该套房屋登记信息为宜春市201号1号楼4层2-404室，建筑面积为111.72㎡。饶金书收到购房定金后出具了一份《收款收据》给杨山九，该收款收据写明为购房定金。2011年8月2日，杨山九又向饶金书交纳80000元，以每平方米36000元的价格购买云景园2号楼后面5号23.24㎡的车库。2012年12月，丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书合伙联建的房屋竣工并通过验收。2014年下半年，杨山九得知其预定购买的房屋被分到苏小兵名下后与之进行协商，苏小兵表示对杨山九交纳定金相关事项不清楚，并要求杨山九支付全部购房款才同意与其签订房屋买卖合同并办理产权过户手续。2015年3月，苏小兵告知杨山九可以将房屋卖给杨山九，杨山九已经交纳的定金也可以抵扣房款，杨山九以已购买了他处房屋为由拒绝了苏小兵。2015年6月，苏小兵将房屋卖给他人。原审法院另查明，丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书已将其购买的车库交付给了杨山九，未办理产权登记手续。原审法院经审理后认为，当事人可以约定以交付定金作为订立主合同的担保。杨山九向房屋合伙联建人之一的饶金书交付定金100000元，订购云景园1号楼2-404室的一套房屋，该款具有定金性质。作为合伙人之一的饶金书收取了该笔定金，该行为效力及于全体合伙人。此后，案涉房屋登记在苏小兵名下，但苏小兵不但不与杨山九磋商签订房屋买卖合同，反而在杨山九向其要求签订购房合同时，提出无理要求，不认可杨山九此前缴纳的购房定金。虽然后来苏小兵又同意杨山九缴纳的定金可以抵扣购房款，但此时杨山九已购买了别处住房，已无购买该处房屋必要。综上，杨山九与丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书未能订立房屋买卖合同的主要原因在于丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书，杨山九要求按照定金罚则双倍返还定金的诉请于法有据，可以支持。关于返还定金的数额，因杨山九订购的房屋建筑面积为111.72㎡，按2950/㎡计算，房款总金额为329574元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金数额不得超过主合同的标的额20%，故本案中的定金数额以不超过65914.8元为准。依据定金罚则，丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书应双倍返还杨山九131829.6元。杨山九缴纳的超出法律规定的定金数额34085.2元可作为预付购房款。关于车库问题，杨山九购房时附随购买车库目的在于便于车辆停放，是房屋买卖合同的从合同，现双方未能签订房屋买卖合同，杨山九的目的无从实现，且车库也未办理产权登记手续，因此，杨山九要求退还车库，返还车库款的请求应予以支持。因本案房屋买卖合同未能订立的责任在丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书，故丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书为此应承担一定的赔偿责任，赔偿额计算标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原审法院判决：一、由丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书于判决书生效之日起三日内返还杨山九购房定金131829.6元、预付的购房款34085.2元及该款利息（自2011年1月27日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、车库款80000元及该款利息（自2011年8月2日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回杨山九的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元、财产保全费1520元，合计币3670元由丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院二审予以确认。本院另查明，丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书等人之间并未进行合伙清算。本院认为，1、丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书等五人以合伙联建的形式建设位于宜春市云景园的房屋，现房屋已建成并办理了产权登记手续，虽然杨山九预订的案涉房屋登记在苏小兵名下，但因五合伙人之间并未办理合伙清算，故该房屋依然属于五合伙人共同共有财产。2、杨山九向饶金书缴纳购房定金及车库款时，案涉房屋尚未建成，但现房屋已建成并办理了产权登记手续，依法可以对外出售。故原审法院认定杨山九与丁冬清、苏小兵、余定国、袁铖、饶金书等人之间的买卖协议合法有效，并无不妥。3、因案涉房屋出卖人是自然人，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所指的出卖人是指房地产开发企业，故原审法院在本案中适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条不当，但该法律适用不当，并未影响本案的实体处理。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚、判决妥当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4989元，由上诉人丁冬清、余定国、袁铖、饶金书负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄若凡代理审判员　　黄泰文代理审判员　　罗武平二〇一七年六月十三日书　记　员　　高　强来源：百度搜索“”