（2017）苏0391民初1124号
裁判日期: 2017-06-13
公开日期: 2018-03-09
案件名称
江苏家天下物业管理有限公司与刘妍物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏家天下物业管理有限公司,刘妍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0391民初1124号原告：江苏家天下物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号503室。法定代表人:吕夫美，该公司经理。委托代理人:任卓伦，男，1964年4月27日出生，汉族，该公司法务主任，住徐州市云龙区。被告：刘妍，女，1984年2月17日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。原告江苏家天下物业管理有限公司（以下简称家天下公司）诉被告刘妍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法由代理审判员王敏适用小额诉讼程序独任审判，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告家天下的委托诉讼代理人任卓伦到庭参加诉讼，被告刘妍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付物业服务费1330元及违约金1000元，合计为2330元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年3月27日，原被告双方建立物业服务合同关系，2008年3月27日原告依约为星光名庭小区提供物业服务。自2012年11月1日起至2015年3月31日止，被告依约应向原告支付物业费1330元，公共耗能费218元，由于被告未按时给付物业服务费，故依约还应缴纳逾期违约金1330元，合计2878元。现被告以实际行动拒不缴纳所欠费用，经多次催要未果，原告特向法院提起诉讼。庭审中，原告放弃了关于公共耗能费218元的诉讼请求，明确要求被告支付2012年11月1日至2015年3月31日的物业费为1330元，逾期违约金为1000元。被告刘妍未答辩。经审理查明：被告刘妍系星光名庭小区29-2-501室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为91.91平方米，原告按照91.7平方米计算的物业费，为多层住宅。2008年3月27日，恒威公司（乙方）与徐州市科力置业有限公司（甲方）签订星光名庭物业管理服务合同一份，约定：乙方经营管理服务星光名庭小区项目的期限为业主上房后，物业服务费用多层住宅为0.5元/月/建筑面积平方米（不包括公共耗能），物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在上房通知时履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按应缴金额的日千分之一的标准向乙方支付延期付款利息，合同还对物业管理服务的内容等进行了约定。2010年10月31日，恒威公司（甲方）与被告刘妍（乙方）签订星光名庭前期物业服务协议一份，约定：物业服务的内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共区域环境卫生、公共区域秩序维护、公共区域交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理服务，乙方交纳物业管理费时间为规定上房之日起缴纳12个月的管理费，第12个月以后的每半年10日以前缴纳，物业管理费按建筑面积多层0.5元/平方米/月收取（不包括公共耗能费用以及电梯耗能费用），违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，协议还对双方的权利义务、物业服务质量等进行了约定。恒威公司于星光名庭小区业主上房后开始提供物业管理服务，于2015年3月31日退出该小区。被告在恒威公司提供物业服务期间未交纳自2012年11月1日起至2015年3月31日止的物业服务费。恒威公司于2015年12月3日经工商机关核准，企业名称变更为江苏家天下物业管理有限公司（简称家天下公司），即本案的原告。原告曾在小区内张贴了催费通知，后于2017年3月8日，原告又在彭城晚报第A14版刊登了催费公告，载明：“徐州市星光名庭小区：请拖欠我公司物业公共服务费及其它费用的业主，即日起至2017年4月1日止，到我公司交清所欠各项费用。逾期未交我公司将依照合同约定加收逾期违约金。缴费地址：徐州市中山南路145号503室。联系电话：0516-8390****江苏家天下物业管理有限公司（原徐州市恒威雪里红物业管理有限公司2017年3月7日”。本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，2008年3月27日恒威公司和徐州市科力置业有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，对该物业服务区域内的业主均具有约束力，同时恒威公司、被告于2010年10月31日签订的前期物业服务协议亦是双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照协议履行义务，恒威公司依约对星光名庭小区进行了物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费，因恒威公司经工商机关登记名称变更为本案的原告，故对于原告要求被告支付未按期交纳的物业服务费1330元（自2012年11月1日起至2015年3月31日止。计算方式为91.7平方米*29个月*0.5元/平方米/月），本院予以支持。关于原告主张的违约金1000元，因恒威公司与被告之间签订的前期物业服务协议就物业服务费用的交纳时间及逾期交纳的违约责任进行了约定，该合同与恒威公司和徐州市科力置业有限公司签订的物业管理服务合同相比较，应视为双方就物业服务费用的交纳时间及逾期交纳的违约责任作出变更，应以该协议为准，原告主张的违约金过高，综合考虑原告物业服务质量的总体情况，本院酌定支持原告违约金200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘妍于本判决生效后十日内，支付原告江苏家天下物业管理有限公司物业服务费1330元、违约金200元，以上费用合计1530元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告刘妍负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 王 敏二〇一七年六月十三日书 记 员 徐惠中 来自：